房企再融資開閘

龔小鋒

暫停了超過4年的A股房企再融資（是指上市公司通過配股、增發和發行可轉換債券等方式在證券市場上進行的直接融資）終于實質性開閘。進入三四月份，大名城、中茵股份、天保基建、北京城建、迪馬股份等多家房企再融資方案密集獲批，共獲批募集金額超過150億，加上前兩月獲批的兩單再融資方案，累計超過160億元，房企再融資實質性開閘終于“靴子落地”。

再融資密集獲批

自今年一二月，海印股份與外高橋再融資方案獲批以后，房企再融資終于得以開閘的聲音開始響起。進入3月，A股房企再融資獲批消息頻傳，從打開一個小缺口轉化為實質性開閘的利好。

4月2日，大名城發布公告稱，公司本次非公開發行申請獲得通過，成為4月以來最新的一單再融資案例。根據此前公布的預案，本次非公開發行募集資金總額不超過30億元。

3月以來，大名城、中茵股份、天保基建、北京城建、迪馬股份5家地產公司非公開發行股票相繼獲證監會審核通過，共獲批募集金額約115億元，臥龍地產和福星股份分別獲批6億元和32億元公司債券，若再加上前兩月的外高橋和海印股份超10億元的股權融資，則今年獲批的再融資房企達到9家，涉及金額超過160億。

上海億翰投資咨詢有限公司房地產研究中心副主任張化東認為，資本市場將成為開發企業近階段同時關注的重點，房企不會輕易錯過本輪的再融資開閘。應好好把握這次融資機會，增強企業抗風險能力。

正在醞釀再融資者更眾。據記者不完全統計，繼2013年三季度新湖中寶公布再融資預案以來，目前已有40余家上市房地產企業發布了再融資預案。

Wind資訊統計顯示，包括華遠地產在內正在籌劃定向增發再融資的涉地產上市公司累計擬再融資金額約為1786.8億元。進行項目融資的地產上市公司中，華夏幸福擬募資金額最大，為60億元。

其中，金豐投資因涉及綠地集團整體上市，募資金額分別高達655億元，被視為房企再融資大規模重啟信號。

此前的3月17日，綠地借殼金豐投資登陸A股的計劃，在歷經8個月后終于出爐了重組方案。一旦重組成功，綠地將通過借殼登陸A股市場，并刷新A股最大規模借殼紀錄。

融資“及時雨”

自2009年8月金地集團實施的42億元再融資方案后，中國的A股市場就對房企關上了大門。2010年4月，國務院下發通知，要求商業銀行不得對存在土地閑置及炒地行為的房地產開發企業發放新開發項目貸款，證監會暫停批準其上市、再融資和重大資產重組。

此后，雖然監管部門沒有正式出臺文件，但上市房企再融資的審批已經全面叫停，房企和開發商的融資渠道不得不全部轉向銀行、信托、海外融資以及民間金融。

2013年下半年開始，監管層透露將為房企再融資開閘。其后超過40家房企提出了總額達900億元的各式融資方案。然而，2013年下半年一直“雷聲大雨點小”，不少房企拋出再融資方案，但始終沒被放行。2014年，多家房企的再融資方案終于獲批。

“在銀根緊縮的情況下，放開再融資渠道，穩定行業預期，防止系統性風險是必要的。”瑞銀證券研究員李宗彬認為，今年面臨和去年完全不同的市場環境。繼杭州部分樓盤降價、興業銀行停辦房地產夾層融資業務之后，浙江奉化頭號開發商興潤置業因資金鏈斷裂轟然倒下，一線城市也出現二手房交易量下滑的情況。

上市房企的現金流整體狀況正在持續惡化。專業的互聯網金融數據服務商同花順統計顯示，截至4月3日，申萬一級行業房地產板塊共有86家公司公布其2013年年報，其中經營活動產生的現金流量凈額為負的有45家，超過半數。而相比起上年同期，今年此數據出現負增長的有48家，同樣超過半數。

其中，陽光城、首開股份、保利地產等多家企業現金流量凈額均由正轉負。

根據近期披露的房企再融資方案可以看到，對于再融資的用途，國興地產、臥龍地產、北京城建都稱，部分將用于補充流動資金。

“信號絕對有利于房市?！焙虝熗顿Y董事長高宏告訴記者。中小型房企由于項目較少、結構清晰，在再融資窗口打開的情況下有望率先獲批，使得行業整體得到利好。

業內人士預計，更多房企將會沖刺股權融資。因為股權融資優于債券融資，債券融資又比其他渠道的資金更好些。相對銀行借款和信托資金來說，發行公司債券的融資成本低一些。但發債券，公司的資產負債率也會提高，所以多數企業通過股權融資的意愿比較強烈。

資本市場去行政化

關于房企再融資的聲音幾乎兩邊倒。“這會不會是大規模救市的開始？再融資增多，房企圈錢越圈越多，房價是不是會陷入新一輪越調越高的怪圈，地方政府土地財政的癮是不是會越來越大？社會資金都流進房地產，那中小實體經濟是不是會更困難？”一位銀行業人士近期與記者交流時顯得憂心忡忡。

“2013年房企通過買地，救了地方政府，股民再救房企，股價下跌。所以股市不漲是個好東西，什么都漲，就有危險?！备吆暾f，資本有天然的逐利沖動，股市來的錢偏好投向房地產，一定要警惕股市為樓市風險買單。

安信證券研指出，再融資開閘的作用并非那么明顯。如前期萬科B轉H獲批、綠地的借殼上市，市場早有預期，現在是預期兌現，這對整個房地產板塊是一個比較小的催化劑。

“從房地產再融資所謂的流動性注入看，我們認為股權融資、債權融資最多能夠帶來的資金水平也就在3000億以內的規模。”上海億翰投資咨詢有限公司房地產研究中心副主任張化東表示，這對于土地市場成交金額來說占比比較小，沒有太大的沖擊效應。

李宗彬指出，再融資不會是大規模救市行動的開端，并不意味著政府短期內會出臺一系列刺激需求的手段。

只是說管理層放棄通過壓制開發現金流來控制房價的思路，逐漸向市場化方向轉變。通過增加住宅土地供應、拓展房企融資渠道等方式增加市場供給能力。

應嚴控資金投向

如何防范“不差錢”的房企打著融資市場化的旗號圈錢，成為業界關心的焦點。李宗彬認為，不但對募資項目和募資企業要有所甄別，尤其對于改變募資用途，將募資用于拿高價地，用于高價商品房建設的，對相關公司與保薦機構應一律嚴懲。

證監會新聞發言人張曉軍近期回應稱，證監會并未放松審核工作，并嚴格控制再融資的資金流向。他表示，證監會與國土資源部、住房和城鄉建設部有一套“協商機制”。

據其介紹，用地情況要征求國土資源部的意見；用于商品房開發的再融資行為，要征詢住建部。上市公司和保薦機構在報送再融資申請文件時，應按照證監會相關要求同時提供公司專項自查報告、中介機構專項核查意見等相關文件。

記者查閱資料發現，房企再融資仍是有選擇性地放行，目前多數再融資方案仍針對城鎮化建設項目、保障房以及棚戶區改造項目以及部分普通商品房。如中茵股份的再融資方案針對徐州中茵廣場這一商業綜合體項目，北京城建39億元的定增項目之所以能獲得通過，與其在募投項目中大量配建保障房密切相關。

接受采訪的業內人士認為，僅靠調節證券市場不能解決問題，應對整個行業的資金流向應該通盤考慮，在銀根、證券市場以及房地產基金和信托等市場化手段領域進行配合。此外，房企融資還可以借助盤活存量，如盤活開發商在囤地上占壓的大量資金，捂盤惜售占壓的資金等。

張化東還表示，再融資只是企業轉型大環境下的細分項，更應該關注的是行業轉型問題。在樓市半場，房企必須要重新定位，進行轉型，否則以原有的模式將難以為繼。endprint