不動產登記動真格

張佳竹

在國土部《不動產統(tǒng)一登記條例》出臺進入3個月倒計時之際，試點城市名單浮出水面，南京、寧波、鄭州等二線城市榜上有名。同時，國土資源部等9部門提出，用4年左右時間，運行統(tǒng)一的不動產登記信息管理基礎平臺，實現(xiàn)不動產審批、交易和登記信息實時互通共享以及依法查詢，形成不動產統(tǒng)一登記體系。醞釀了多年的不動產登記制度有了明確的時間表。

消息一出，立刻引發(fā)輿論的高度關注，這一舉措能否有效控制房價？隨之而來的是否是房產稅開征？不動產登記是否能打擊腐敗？

不過，業(yè)內人士更擔憂的是不動產登記多頭管理、部門利益博弈的問題依然存在，如何理順多頭管理、分配好權力，直接關系到不動產統(tǒng)一登記能否順利實施。

為何首選二線城市

此次國土部將不動產登記的主戰(zhàn)場放在了二線城市。公布的首批試點城市，如南京、寧波、鄭州等皆為二線城市，北上廣深四大一線城市不在其列。

“意料之中”，亞太城市研究會房產分會會長陳寶存對此名單并不驚訝。他分析說，以房屋和土地產權統(tǒng)一為例，二線城市住宅中，商品房占比較高，雖然城市內也存在各種產權類型，但尚在本地政府的管理能力范圍內，產權種類劃分相對單純許多。

另一個意料之中的理由是，由于不動產登記的背后涉及多個政府部門，統(tǒng)一登記受到多方面因素的制肘。而“二線城市管理不動產的政府部門相對一線城市更為簡單，在進行部門整合時，要權衡的各方面因素相對較少，因此在著手開始進行各種產權的登記時，當?shù)貒敛块T受到的阻力相對較小。”陳寶存表示。”

選擇二、三線城市做試點更主要的原因在于，這些城市去年房價漲幅同樣有些“令人頭疼”，尤其是南京，去年房價的漲幅排在二線城市之首，需要調控動作介入。在這樣城市進行不動產登記試點，對樓市多少可以起到一定的降溫作用。

這次沒有將一線城市納入試點，似乎政府對樓市調控推進速度和強度上有所保留。“這也是為了降低風險”，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，一線城市具有標桿性，尤其是北京、上海的影響力太大，一旦樓市出現(xiàn)波動很容易傳導其他城市，出現(xiàn)連帶性風險。比如，目前上海已經有房產稅試點，若同時進行不動產登記試點受到的沖擊會引發(fā)更大的聯(lián)想。“所以為了穩(wěn)步推進，此次政府還是選擇了相對保險的二三線城市進行試點。”

打壓房價的利器？

不動產統(tǒng)一登記的消息一出，SOHO中國董事長潘石屹就在微博上表示：“這是好政策，如果今年實施，房價馬上會跌。”之后的媒體報道中，更將一些城市出現(xiàn)大戶型拋售潮，與不動產統(tǒng)一登記聯(lián)系在一起，推斷這種拋售潮背后的助推力可能來自于官員的大量賣房。而在業(yè)內，不動產登記與住房信息聯(lián)網一樣，被認為是房產稅開征的前提條件和征兆。

于是乎，不動產統(tǒng)一登記被普羅大眾視作房地產市場調控的“利器”之一，能讓房價降下來。

“不動產統(tǒng)一登記對房價下降有一定的影響，但可能是局部的。”首都創(chuàng)業(yè)集團董事長劉曉光對不動產登記的“降房價”作用持謹慎態(tài)度。他認為目前改革是成本上升型而非釋放供給型的改革，大城市的房價很難降，中等城市邊緣可能會降，小城鎮(zhèn)的房價短時間或還將上漲。

“房地產價格由土地制度、稅收、成本等幾大因素價格共同構成，而不動產登記只是對存量方面進行調整，這可能會導致階段性下跌，但過一段又上漲。”在劉曉光看來大城市目前已經沒有土地了，房價不可能降。

不過不動產統(tǒng)一登記對二手房價格的平抑作用倒是可以期待。

中原地產首席分析師張大偉告訴記者，不動產登記本身并非房地產調控，但這一政策是房地產調控從交易環(huán)節(jié)調控轉變到存量環(huán)節(jié)調控的重要標志性事件，對市場的影響頗大。

“《不動產統(tǒng)一登記條例》出臺后，手握多套房的人一般會先考慮未來持有成本是否會增加，如果后期房產稅開增，將促使這些人拋出多余的房子。因此，二手房供給量會相應增加。”中國房地產學會副會長陳國強表示。

上海易居房地產研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，早在2013年初，國務院發(fā)文首次明確將出臺《不動產統(tǒng)一登記條例》時，上海當月二手房存量就從131869套躍升至133073套，擠出作用明顯。

對于購房人來說這應該是個好消息，更多二手房源的有效供應能起到平抑房價的作用，房源增加提供了購房者的選擇面，同時會促使業(yè)主主動降價。

被披上反腐的外衣

在西方國家，不動產登記通常是一套和稅務、金融、工商立體交叉的基礎工程，而在房產信息不透明的中國，這一舉措被民眾披上了“反腐”的外衣。

有一些業(yè)內人士看來，實施不動產登記制度，是一項基礎性工作。若再跟進住房信息公開和房產稅，持有多套房產的成本就將上升，甚至會有“反腐”的效果。

中國住建部政策研究中心副主任王玨林在接受南方周末記者采訪時就稱，不動產登記是房地產調控長效機制中的重要一環(huán)，而一旦不動產得到登記，只要輸入姓名和身份證信息，就可查詢所有城市名下住房信息與農村宅基地信息，高房價和貪腐問題或都能迎刃而解。

“一般來說，政府機關人員的經濟實力相對比較強，開發(fā)商也非常樂于和政府機構通過搞團購的形式進行銷售。但政府機構成員絕大多數(shù)，都不止一套房，迫于壓力，他們可能不再甚至不敢再買更多的房子。對于開發(fā)商而言，與政府、企事業(yè)單位等機構合作團購，是他們渠道銷售的重要部分。”在睿意德沈陽分公司市場部總監(jiān)宋欣看來，如今，這一部分勢必會受到不小影響。

不過，3-4年的建設周期令業(yè)內對不動產登記的“反腐”作用充滿質疑。

“這個過渡周期足夠很多官員拋售房產，整理資產了。”張宏偉認為，不動產統(tǒng)一登記制度所需的周期太長，現(xiàn)在消息一出，就已經出現(xiàn)了一些拋售現(xiàn)象。endprint

“上有政策，下就會有對策，轉移資產并非難事，對不動產登記的反腐威力不用寄太大希望。更何況，不動產登記并非易事，能否在規(guī)定時間內順利生產還要打疑問”北京某房企負責人如是說。

就在過去兩年，住房個人信息聯(lián)網進程緩慢，讓人們對更為宏大且雄心勃勃的不動產登記計劃也頗感疑慮。任志強即稱，“過去是無數(shù)部門在管理中國的不動產，現(xiàn)在要歸到一個部門去管，這非常難。”

住建部政策研究室房地產處處長趙路興在接受南方周末記者采訪時就說過，沒有誰明確反對，但地方政府和多套房擁有者是不積極的。他稱，除商品房以外，各地還存在大量的其他房產可能未錄入住房信息系統(tǒng)，包括名目繁多的保障房、房改房、自建房等，信息錄入資金及技術均有門檻。

正如潘石屹所說，不動產統(tǒng)一登記會面臨很大的反對力量。因為統(tǒng)一登記肯定會觸動一部分人群的既得利益。不動產統(tǒng)一登記切實推進還需要中央的決心、地方的配合。

不動產登記困難重重

事實上，中國在多年前就已提出統(tǒng)一不動產登記制度，但此項工作一直進展緩慢。不動產登記領域存在多頭管理、職能重疊、程序繁瑣等問題，被稱為“九龍治水”，實行統(tǒng)一登記的障礙重重。

記者了解到，不動產登記中最為核心的全國個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網工作2010年就已經啟動，但進展并不順利。住建部部長姜偉新曾經在一次內部會議上坦承，住房信息聯(lián)網比預想中要難得多。

財政部財科所所長賈康也曾公開表示，房產信息聯(lián)網技術不是主要問題，而是有些部門和地方顧及相關利益，存在故意控制的舉動。

“聯(lián)網進度的延期存在多方原因，利益集團的阻力是一大原因。”中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌坦言。

正如中國房地產學會副會長陳國強分析，不動產登記尤其是房地產登記處于分散狀態(tài)時，各部門之間是存在明顯工作重疊的，不動產登記制度的統(tǒng)一也是各部門進行“博弈”的過程。

因此，在整合登記工作過程中各部門之間如何整合出一個各方都能接受的分工形式是政府職能方面需要在銜接過渡階段的主要工作。

目前，業(yè)內普遍把全國住房信息聯(lián)網看做是不動產統(tǒng)一登記的核心準備工作之一，但由于聯(lián)網遲遲難以兌現(xiàn)，這項工作也成了各界眼中不動產統(tǒng)一登記基礎工作中的難點。

“實施不動產統(tǒng)一登記尤其是房地產統(tǒng)一登記就是為了明晰目前繁雜混亂的住房產權種類，對此來說，住房信息聯(lián)網是必要前提，為統(tǒng)一登記提供基礎數(shù)據(jù)和信息。在這項工作進展緩慢的影響下，基礎建設工作很可能被拉長至1-2年才能基本完成。”陳寶存直言。

此外，一些一二線城市，有大量老舊房產并未實現(xiàn)電子化。“以前的資料根本沒有底檔，沒法輸入，或者本來是手工的文本，電子錄入所耗費的時間巨大。”任志強曾多次公開表示，很多二線城市的人并不辦房產證，“比如說太原，才60%的人辦了房產證，40%的房子都不辦房產證，這客觀上也給住房信息登記造成了困難。”

北京市房地產協(xié)會秘書長陳志說得更為直白，地方政府更為擔心個人住房信息聯(lián)網將對樓市構成沖擊，進而累及土地財政，“出現(xiàn)鄂爾多斯、營口那樣的鬼城，地方政府難道傻嗎？地方官員需要眼前的利益，一旦房屋過剩的基本情況被中央了解，他們哪還有機會賣地？”

有媒體報道稱，住建部為此選擇讓步，與40個首批聯(lián)網城市簽訂的“數(shù)據(jù)采集和使用安全協(xié)議”里，承諾不設房屋產權查詢端口，亦不擁有查詢權限，個人住房信息的查詢權仍保留在地方政府。

北京“開記”是遲早的事

雖然在這次的試點名單中沒有出現(xiàn)北京的名字，但業(yè)內人士認為，“不動產登記不可能永遠只停留在二線城市之中，一兩年后勢必要向一線、熱點城市擴圍。”

北京似乎也感受到了緊迫的氣氛，正在研究實施官員財產申報制度，包括住房面積、戶型、位置，是商品房還是政策房，戶主是本人還是家人等全部登記，相關登記工作正在進行。

不過，業(yè)內人士并不認為北京短期內能夠開始啟動試點不動產統(tǒng)一登記，“至少還需要3-5年”。

究其原因，一線城市復雜、有爭議的產權模式頗多，北京的非商品房產權就有近20種，而且不少央企機關等單位所屬房產并不在市政府的管理范圍內，短時間內無法厘清這部分產權歸屬，統(tǒng)一登記就難以開展。

因此，即使3-5年后北京開始推進不動產統(tǒng)一登記制度，也需要循序漸進地進行，比如先從商品房入手，逐漸納入保障房；先從糾紛、爭議少的產權房入手，逐漸過渡到產權形式有分歧的房屋種類。endprint