自住房，等不起

徐進

北京樓市的氣氛好像真的變了，都說是因為自住型商品房。

原來是“恐慌性搶房”，如今是“機會主義等待”。原來都擠在售樓處排號，如今都跑去自住房等候，需求端變臉之快，讓人措手不及。

然而，對于很多自住型商品房的申請人而言，“機會主義”的等待并不容易，焦慮、悲喜、無奈、希望……一批又一批放出來的低價房源，既像觸手可及的機會，又像天上掉餡餅的運氣。自住型商品房，這個正在引起北京樓市供應結構劇變的“新發明”，裹挾著許多人相似又各異的等房故事。

輪候三年 再等搖號

2014年4月1日，北京最早亮相的自住型商品房項目——恒大御景灣，終于完成了前期購房資格審核工作，從去年11月開通網上申購至今，已經焦灼守候了四個月的申請人終于走完了所有申請審核的流程，只待搖號方案公布的關鍵時刻。

4月1日那天，李晟打開北京市住建委網站的查詢專欄，輸入搖號編碼、姓名、證件號碼等信息，看到一行讓他滿意的文字：審核通過。他被審核確認為保障房輪候家庭，屬于優先購買序列。據北京市自住型商品房的相關政策規定，兩類人群可優先購買自住型商品房，第一為北京市戶籍無房家庭，其中單身人士須年滿25周歲。第二為經濟適用住房、限價商品住房輪候家庭。

然而，在他加入的一個“自住房申請QQ群”中，當天一大早就有不少群友抱怨沒有通過最終的審核，有的是社保反饋不通過，有的是居住證沒通過，有的婚姻狀態不符合……據了解，審核結果是北京市住建委，會同公安、民政、社保、地稅等多個部門進行聯網審查后得出。

李晟很慶幸，“都還比較順利，就等著新消息，看怎么搖號，什么時候搖號，最主要的是看我有沒有那個命啊！”數據顯示，在恒大御景灣項目，像李晟這樣的保障房輪候家庭的申請數量達1800余戶。早在三年前，李晟的經濟適用房申請資格已經在西城區備案，“已經排了這么多年了，早幾年我還天天盯著政府網站看，后來等不到，不抱太大的希望。”在等待的三年時間中，李晟從單身變成了已婚，卻始終沒有排到合適的房源，而北京剛需的房價，已經越來越超出他家庭購買力，“四五環上的房價，眼睜睜看著從每平米一兩萬，漲到三四萬，原來買不起的，現在更買不起了”。

“這個項目2.2萬元/平方米的單價，有56平米的一居，也有85平米的兩居，三成首付資金不成問題。”然而，他現在最擔心的是妻子在婚前有異地購房的貸款記錄，雖然房子不在名下，貸款的認定問題讓他憂心忡忡。如果因此首付比例提至七成，首付門檻極高幾十萬元，他又將錯失這次機會。

“實在沒有辦法就先離婚吧，以后再復婚過戶登記”，為此，李晟已經做了最“折騰”的打算，為了一套住房，他一家人拿捏著最謹小慎微的情緒，每一步都不敢疏忽踏錯。

8萬申請者半途放棄

恒大御景灣于去年11月正式開放網站注冊登記，龐大的訪問量一度將網站擠得連續數日癱瘓，最終數據顯示，共有14.8萬戶家庭進行了購房初步登記。然而，在之后的線上審核和線下審核過程中，超過8萬的申請者主動或被動的放棄了。

“希望很大，失望很大。”曾女士就是放棄申請的8萬戶之中的一員。她在今年2月份的現場提交資料這一步上“止步”了。因為她雖屬于京籍，名下卻已有一套住房，并不在優先購房序列，搖號中簽的希望渺茫。

“現場資料核驗都是分批的，首先是保障房輪候家庭、京籍已婚無房家庭、京籍單身，最后才是我們非優先家庭。從這個順序，就知道搖號優先大概的順序了吧！”據開發商公布的數據顯示，前三類申請者人數已經達8.19萬戶，而房源只有2000余套，非優先申請者沒有中簽概率。這一數據公布后，大批非優先申請者選擇放棄了。

“我們非優先家庭審核時，現場有大喇叭一直在循環播報，大致意思是說，非優先家庭中簽概率很低，大家不要浪費時間之類。”曾女士表示，她申請之初，就知道第一個項目希望并不大，主要為了“走一下流程，重在參與”。熟悉自住房申購的過程之后，曾女士正在等待更合適的項目。

“有棗沒棗打一耙”，是大部分第一個項目申請者的心態，而最終證明的“僧多粥少”選房比例，將他們都擋在了門檻之外。事實上，類似曾女士這樣的申請人，正在面對越來越多的選擇。在恒大御景灣項目之后，金隅、當代、富力、首創等多個開發商的自住型商品房項目陸續啟動申購，項目遍布北京朝陽、大興、昌平、豐臺等區縣，有的位置尚佳，甚至在五環以內。房源的限價區間，從最便宜的9500元/平米，到最貴的2.8萬元/平米。

另一方面，自住型商品房的“面粉”供應源源不絕。在土地供應方面，截止今年3月，北京自住房土地的出讓數量已經達到第36宗，供應之大、節奏之快，幾成北京土地市場的主流。這也就意味著，未來自住房項目會越來越多，北京樓市供應的結構將在未來幾年發生劇烈的變化。

剛需洗牌 分配考驗

“自住型對于首置剛需的分流是非常明顯的，而且這個趨勢仍然在擴大。受影響最大的是郊區縣的剛需市場，從去年末以來，市場熱度逐漸趨冷。”北京世聯房地產顧問公司執行董事總經理劉春巖告訴記者，他們所監測的數據顯示，最近幾月，北京多個典型剛需板塊的活躍度明顯下滑，其中房山區域降幅最大，售樓處到訪量（包括來電、進店等）都明顯下降。

“如果今年能實現7萬套的自住型商品房的有效供應，那么幾乎覆蓋了北京新房成交的絕大部分。剛需市場上洗牌不可避免。”

據高力國際數據顯示，2014年1月至2月，北京住宅銷售總成交量同比下降超過20%，越來越多的潛在買家選擇推遲購買住房的時機。亞豪地產的統計數據也顯示，自去年11月開始，剛性需求樓盤的可售房源與意向購買客戶之比，就一直呈現出下降趨勢。業內預測自住房供應高峰，將在2014年下半年到來。等待、觀望的情緒，導致市場未來走向更加難以預測。

然而，對于大部分申請者而言，全流程的最后核心，依然沒有“亮底牌”。“究竟怎么優先購買，優先和非優先比例怎么分割，怎么組織搖號，現在都沒有明確的官方說法。”已經申請了金隅高井星牌建材廠項目的方小姐，將最大的希望押在這個項目上，因為“有56平米的一居，總價低，而且區位條件各方面不錯，是所有項目中是最適合我的。”“搖不搖得上號，能不能買到小戶型，不確定的因素太多了。”這是一場信心的游戲，也是一場類似于賭博的等待。

“最關心的問題，是如何保障公平。”自住房房源售價低于市場價30%、甚至50%的價差，讓它的分配變成一個嚴肅的問題。關于搖號分配的最新消息，來自于市住建委《北京市自住型商品住房銷售管理暫行規定》，其中指出自住房搖號由開發商來組織，使用全市統一的搖號軟件，類似于北京目前的購車搖號，而且搖號、選房過程將由公證機關全程公證。

此外，官方消息透露出消息稱，自住型商品房或將采用固定比例的“售后共有產權模式”，具體仍在細化之中，也被視為最大限度排除投機因素及權利尋租的一種設計。endprint