“隱形地主”首農

徐進

北京“臥虎藏龍”，在房地產開發領域亦是如此。

人們眼中“賣牛奶雞蛋”的首農集團，在北京力推“自住型商品房”的天時地利之下，成為又一個現身的“隱形地主”。

從今年1月至3月，其耗資100億元連續在京拿下3幅自住型地塊，不足1%的超低溢價率，首農在地產領域的實力和野心，撲朔成謎。

“自留地”上市

3月10日，隨著首農集團拿下北京市第36宗自住型商品房地塊，從今年1月至3月，不足兩月的時間內，首農集團旗下房地產公司已經在北京連續拿下3幅自住型商品房地塊，總計斥資101.07億元，獲得建筑面積80余萬平米。無論是土地規模、建筑面積、還是拿地的手筆和氣勢，今年初北京土地市場的黑馬，非他莫屬。

據北京市土地整理儲備中心資料顯示，首農集團摘得的三宗地塊分別位于朝陽區崔各莊鄉來廣營、海淀區上莊鎮和昌平區北七家鎮，都位于北京北部五六環線之間。

據這三宗土地的出讓公告顯示，它們都屬于二類居住或綜合性用地，地塊中的居住用地部分將用于自住型商品房建設。房屋銷售價格在土地出讓時已經限定，其中最貴的是朝陽區地塊，為2.2萬元/平米，最便宜的昌平區地塊，銷售限價為1.9萬元/平米。

相對同類型的其他自住房地塊，這三宗成交地塊的地理位置相對優越，雖然總體出讓總金額高達101億元左右，但是全部低于1%溢價率的“貼底價”成交。業內認為，這在頻出高溢價搶地的北京土地市場上，非常少見。

有消息稱，首農集團所拿的這三幅地塊都是企業自有用地，是其原經營性農場用地。所謂自有用地，是指企事業單位的“自留地”，用于單位運營、經營的土地，一般不能用于商業住宅開發。

北京有不少央企、國企單位都擁有這類土地，它們也被稱為“隱形的土地大佬”。

早在去年10月，為了保證自住型商品房的土地供應，北京市五部門聯合發布意見稱，“鼓勵企事業單位和相關機構在符合相關法律法規規定和規劃要求的前提下，將自有用地用于自住型商品住房的開發建設，或者將尚未進入銷售環節的房地產開發項目轉化為自住型商品住房建設項目。”這也就意味著原來的“自留地”，被獲準進入自住型商品房的開發領域。

正是乘著這樣一陣政策的“東風”，在京有自用地的首農集團，成功殺入自住房商品房的開發軍團之列。

萬畝農場土儲

此前，首農集團在房地產開發相關領域表現得非常低調，業內也少有人知其真正實力。然而，短短兩月之間的連續出手，讓更多好奇的窺探目光，轉向這家神秘而低調的大佬。

實際上，首農集團的房地產相關業務早已經開展，通過多家層級復雜的子公司，首農集團的觸角早已伸向了房地產領域、倉儲物流領域、工業園區開發等方面。最令人驚訝的是，集團旗下控制著北京大量的土地儲備，其面積恐怕超過數十萬畝。

根據其官網介紹：首農集團是北京最大的農業國企，隸屬北京市國資委。2009年4月份由三元集團、華都集團、大發畜產公司重組而成。也正因重組，原三元集團進行地產開發的諸多土地資源和項目資源，都劃撥到了首農旗下。

官方網站的資料顯示，首農集團公司旗下農場包括北郊農場、長陽農場、東郊農場、西郊農場、雙橋農場等，都坐擁千畝以上的大量農業用地，其農場土地的總規模不下數十萬畝。

其中，多個農場都已經涉足房地產開發、物業管理和倉儲物流等復合型開發領域。資料顯示，僅北京西郊農場的土地面積就超過6000畝，而房地產行業早已是該農場的主導性行業。

早在上個世紀90年代，該農場企業就已經有房地產項目陸續開發建設完成，包括多個經濟適用房項目和公共租賃住房項目。

去年以來，隨著北京市自住房政策不斷推進，首農集團的相關動作也逐漸明顯。從記者其官方網站新聞中發現，近期首農集團領導層多次就旗下農場的經營性物產的發展方向發聲，對北郊農場更是明確提出要“加速產業轉型和在商業辦公地產方面的轉型”。

分析人士認為，雖然農場土地多為農業用地，不能直接用于房地產開發。但是從北京市對于自住型商品房供地壓力來看，對企事業單位自主用地的入市鼓勵態度將是持續性的。這也就意味著，像首農集團這樣的大地主，將獲得持續的政策支持，其擁有的大量國有農用土地，可能規劃調整而入市。

“國字”軍團的優勢

據記者了解，首農集團不獨擁有大量潛在的土儲，更運營著大量自持性物業項目，包括酒店、寫字樓、倉儲基地和工業園區等，其在房地產開發領域能早已“樹大根深”。

其中大部分“涉房”板塊來自于原三元集團的業務板塊。三元集團是最早一批在京從事房地產開發的企業之一，僅住宅項目就有數十個，包括回龍觀文化居住區、東山墅、西二旗公共租賃住房項目等較具代表性項目；持有型物業還包括最早一批涉外公寓朝陽公寓，以及多家高檔酒店和寫字樓物業類型。

坐擁數萬畝的潛在土地資源，又擁有多年房地產開發運營的經驗，首農集團這樣的“隱形大佬”，似乎勢力難擋。

在今年1月，首農集團的某次房地管理年度工作會議上，“積極配合重點項目土地規劃調整工作，確保納入政府第一批自住型商品房建設項目運作順利，重點做好取得項目用地及按時開工的準備工作”被作為集團今年的一大工作重點提出，足見首農對于自住房開發的信心。

亞豪機構市場總監郭毅認為，相較于在土地拍賣會上拼命舉牌抬價的民企開發商，將自有土地轉換為自住型商品房開發的央企、國企們，擁有難以企及的先天優勢。

而這也使得即使在原本被視為“利潤較薄”的自住房領域，“國字頭”軍團可以獲得相對更高的利潤空間。

因此，首農集團等“國字頭”軍團在自住型商品房建設中如此“賣力”，也是情理之中。其實早在首農之前，北京建工、金隅集團等國有企業已經進入該領域，它們所拿下的自住房土地，不少在競標中已經“量身定制”。毫無疑問，自住房的政策，正在惠及央企、國企這些“隱形大地主”，北京自住型商品房之后所走的每一步，可能都少不了它們的身影。endprint