上海市房產(chǎn)稅試點評價

羅邁+張路

摘要：研究目的：采用層次分析法構(gòu)建一套評價指標體系對上海市房產(chǎn)稅試點的成效進行評價，為政府完善房產(chǎn)稅改革和進一步推進房產(chǎn)稅試點擴圍提供參考。研究方法：層次分析法（AHP）。研究結(jié)果：上海房產(chǎn)稅改革試點。對房地產(chǎn)市場成交量有一定的短期調(diào)控作用，對房價的抑制作用不明顯，對稅收制度和地方財政收入的影響有限。研究結(jié)論：上海市房產(chǎn)稅改革對房地產(chǎn)市場的調(diào)控未能達到預(yù)期，短期內(nèi)不宜擴點。并提出了完善房產(chǎn)稅改革的相關(guān)政策建議，做了相應(yīng)的討論與展望。

關(guān)鍵詞：層次分析法，房產(chǎn)稅試點，評價，指標體系

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2014）09-0015-20 收稿日期：2014-06-05

1 引言

近十年來，我國房地產(chǎn)市場過熱帶來的不斷上揚的房價使得經(jīng)濟社會問題日益凸顯，同時，由此引發(fā)了尖銳的房地產(chǎn)供需矛盾和結(jié)構(gòu)性沖突。為了有效扼制房價的過快上漲，2011年1月28日起上海市正式試點開征房產(chǎn)稅。時至今日，上海市房產(chǎn)稅試點的基礎(chǔ)性工作已經(jīng)基本就位，試點的制度性框架也已經(jīng)大致確立。不久前，國務(wù)院常務(wù)會議決定整合不動產(chǎn)登記職責、建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。因此，在這樣的時間點上構(gòu)建一套評價指標體系對上海市房產(chǎn)稅試點的成效進行評價，對于充分認識房產(chǎn)稅改革探索階段的問題以及實現(xiàn)房產(chǎn)稅改革在全國范圍的推廣具有十分重要的意義。

房產(chǎn)稅改革試點成效的評價是當前國內(nèi)學(xué)者的研究熱點，評價手段多為定性分析，評價結(jié)果因研究對象不同有所差異，評價重點多集中于房產(chǎn)稅改革對房價的影響。借助已有的研究，筆者從我國房產(chǎn)稅改革的重要性和房地產(chǎn)市場過熱的現(xiàn)實環(huán)境出發(fā)，采用層次分析法構(gòu)建一套評價指標體系對上海市房產(chǎn)稅試點的成效進行評價，以期為政府完善房產(chǎn)稅改革和進一步推進房產(chǎn)稅試點擴圍提供參考。

2 上海市房產(chǎn)稅試點成效評價指標體系的構(gòu)建

2.1 評價指標體系框架

房產(chǎn)稅改革是一項涉及面廣、綜合性強的系統(tǒng)工程。利用相關(guān)的數(shù)據(jù)和資料，建立一套設(shè)計較為合理、操作性較強的評價指標體系，以便科學(xué)地評價上海市房產(chǎn)稅試點的成效，為政府完善房產(chǎn)稅改革和進一步推進房產(chǎn)稅試點擴圍的決策提供相應(yīng)的數(shù)據(jù)支持是十分有必要的。房產(chǎn)稅改革試點成效評價指標體系涉及房地產(chǎn)市場價格、財政收支、稅收制度和收入分配等多個方面，因此，根據(jù)以上原則可將評價指標體系分為四個層次，如表1所示。

2.2 基于層次分析法建立評價模型

層次分析法（AHP）是將與決策有關(guān)的各元素分為目標層、準則層和指標層，并在此基礎(chǔ)上進行定性與定量分析的一種決策方法。這當中最重要的步驟是確定各個指標層對總目標的貢獻度。

2.2.1 數(shù)據(jù)的收集及標準化處理

首先是對上海市房產(chǎn)稅改革試點前后兩年的相關(guān)數(shù)據(jù)進行收集，表2為指標體系里各個指標的原始數(shù)據(jù)。各指標之間由于各自單位、量級的不同存在著不可公度性，為了盡可能的反映實際情況，在對這些指標進行綜合評價時，需要對指標進行無量綱化處理。本文采用極值法對原始數(shù)據(jù)進行標準化處理（見表2），利用這個方法的目的是增大數(shù)據(jù)間的差異性以便于評價，其計算公式見式1：

正向指標：

負向指標：

其中，為經(jīng)標準化處理后的值，max（xi）、min（xi）則分別表示的是第j項指標的最大值和最小值。

2.2.2評價指標的權(quán)重和綜合指數(shù)的確定

熵值法是一種客觀的賦權(quán)方法，它是通過計算各指標的信息熵，然后根據(jù)各個指標的相對變化程度及對系統(tǒng)整體的影響來客觀決定指標的權(quán)重，由它得出的指標權(quán)重值比主觀賦權(quán)法具有更高的可信度和精確度。

2.2.2.1 計算第j項指標的熵

，（i=1，2，…，n，j=1，2，…，m） （式2）

其中，表示的是第j項指標下

第i個評價對象占該指標的權(quán)重，表示的是第i個樣本的第j項指標值；常數(shù)；當時，無意義，因此對的計算加以修正，將其定義為。

2.2.2.2 計算指標權(quán)重

（式3）

其中，gj代表第j項指標的差異系數(shù)。對于第j項指標來說，指標值的差異程度越大，對方案評價的作用就越大，熵值則越小。

gj=（1-ej）/m-Ee，式中，

。

通過熵值法對指標體系進行分析后得到各個指標對總目標的影響權(quán)重見表3。

2.2.2.3 綜合指數(shù)的確定

通過將表2中標準化的數(shù)據(jù)與表3中的指標權(quán)重相結(jié)合，利用式4得到綜合指數(shù)如表4。

…，n） （式4）

其中，i為指標個數(shù)，Pij代表的是人口城鎮(zhèn)化與土地城鎮(zhèn)化各指標經(jīng)標準化處理后的標準值，Wj為相應(yīng)各指標權(quán)重。

3 評價結(jié)果及分析

（1）房地產(chǎn)市場價格指標總體上對房產(chǎn)稅改革試點成效的影響較大，而財政收支指標的影響相對較小。在表2中各指標的影響權(quán)重排名中，指標X1（商品房銷售面積）、X5（住宅商品房均價環(huán)比增長率）、X3（存量住宅銷售面積）依次排名前三，且三者都屬于房地產(chǎn)市場價格指標；指標X7（地方財政支出）、X8（經(jīng)營性用地出讓金）排名最后，且都屬于財政收支指標。

（2）國家調(diào)控上海房地產(chǎn)市場的改革試點政策開始發(fā)揮出一定的效果。從房產(chǎn)稅試點成效評價綜合指數(shù)表中不難看出，上海市從2011年年初房產(chǎn)稅改革試點以來，總體上有一定的成效。2009年的綜合得分為0.2429，到2010年0.1543分的低谷，經(jīng)過2011年初試點的房產(chǎn)稅改革，在2012年達到0.3582的得分。

（3）上海市房產(chǎn)稅改革對房地產(chǎn)市場成交量有一定的短期調(diào)控作用，但效果十分有限。2009-2012年當中，2011年以前商品房和存量住宅的銷售面積已經(jīng)有大的降幅，而2011年以后出現(xiàn)了小額增長；另一方面，住宅商品房均價在房產(chǎn)稅試點的當年出現(xiàn)了負增長。endprint

（4）上海房產(chǎn)稅改革對房價的抑制作用不明顯。以上海實行房產(chǎn)稅改革的前一年（即2010年）為基準，2011-2013年的新建住宅銷售價格指數(shù)不斷增加，這表明房價在整體上持上漲趨勢。雖然在這幾年里，價格指數(shù)在一段時期內(nèi)有小幅比較穩(wěn)定的下降，但很快便開始大幅上漲，且高出2010年近20個百分點，這表明房產(chǎn)稅的改革對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)作用不明顯，沒能有效抑制房價上漲。

（5）上海房產(chǎn)稅改革對稅收制度和地方財政收入的影響有限。短期內(nèi)，房產(chǎn)稅會增加一定的財政收入，但還是很難成為主體稅種。一般來說，主體稅種在地方個稅收入中所占的比重最高，它能給地方政府帶來相對比較穩(wěn)定的收入流，而這些因素在現(xiàn)有條件下無法滿足，所以房產(chǎn)稅短期內(nèi)不會成為主體稅種。雖然試點方案的征收范圍在原房產(chǎn)稅征收范圍上有所擴大，但由于沒有將存量房和普通住房完全納入征繳范圍，而且還提供了很多減免及優(yōu)惠政策，這使得實際征稅范圍比較小、對稅收規(guī)模的影響也十分有限，在總體上對地方財政收入的貢獻是微乎其微。2009-2012年上海房產(chǎn)稅占地方財政收入的比重均不足3%，與土地出讓金之間的差距很大，又由于是以交易價格而非市場價值作為計稅依據(jù)，從而使房產(chǎn)稅對稅收體制的完善作用沒能得到充分發(fā)揮。

上海市房產(chǎn)稅改革試點的實施效果與預(yù)期目標之間存在一定的背離，分析其原因有以下幾點：一是改革的根本目標不明確；二是沒有對房地產(chǎn)稅收制度進行整合與完善；三是征收范圍將存量房排除在外而僅限于增量房；四是以市場交易價格而非市場評估價格為計稅依據(jù)。

4 結(jié)論及展望

4.1 主要結(jié)論

上海房產(chǎn)稅試點改革實施尚不足四年，雖然由于數(shù)據(jù)資料不夠充足，而客觀詳細地評價其改革效果仍有一定的難度，但試點本身就包含通過不斷分析與總結(jié)來進行改進的含義，所以在數(shù)據(jù)不充足的條件下進行的研究仍然可以從恰當?shù)睦碚撘约昂侠淼倪壿嬐茖?dǎo)中，得出一些相對有價值的結(jié)論。因此，在現(xiàn)階段對上海房產(chǎn)稅試點改革情況進行分析和總結(jié)，是非常重要和必要的。2009-2012年的相關(guān)數(shù)據(jù)表明：（1）對房地產(chǎn)市場的調(diào)控效果不明顯且未能達到預(yù)期；（2）房產(chǎn)稅對地方財政收入除了有直接影響外，還有間接影響；（3）上海市的房產(chǎn)稅改革方案對稅收制度的影響有限；（4）上海市房產(chǎn)稅改革會產(chǎn)生收入不公平問題。

4.2 相關(guān)建議

未來的房產(chǎn)稅改革，應(yīng)該從以下方面加以改進：（1）明確房產(chǎn)稅改革的根本目的是完善房地產(chǎn)稅收制度；（2）整合稅費制度，改變房地產(chǎn)稅費繁雜及不合理的現(xiàn)狀；（3）擴大征稅對象，對增量房和存量房同時征收物業(yè)稅；（4）推進評估體制建設(shè)，堅持以市場估值為征收基準；（5）實行差別稅率，并完善其他收入分配體系，不傷害中產(chǎn)階級利益；（6）在統(tǒng)籌規(guī)劃的基礎(chǔ)上，通過給予地方政府適當?shù)亩愂兆灾鳈?quán)來緩解地方與中央稅收博弈的矛盾。

4.3 討論與展望

本文用層次分析法構(gòu)建了上海市房產(chǎn)稅試點成效的評價指標體系，借助熵值法確定指標的權(quán)重，并通過綜合指數(shù)排名對上海市房產(chǎn)稅試點三年多來的成效從房地產(chǎn)市場價格、財政收支、稅收制度和收入分配四個方面進行分析評價，對政府完善房產(chǎn)稅改革和進一步推進房產(chǎn)稅試點擴圍有一定的借鑒意義。然而，受研究時段和數(shù)據(jù)選擇的限制，在指標選取上難免有些缺失和偏頗，還有待進一步完善改進。今后隨著房產(chǎn)稅改革的推廣，應(yīng)將其長期效果納入指標體系進行考量。此外，在未來不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建立后，對房產(chǎn)稅改革的成效進行評價將更加科學(xué)合理。

參考文獻：

1.況偉大 朱勇 劉江濤.房產(chǎn)稅對房價的影響：來自O(shè)ECD國家的證據(jù).財貿(mào)經(jīng)濟.2012.5

2.何楊.存量房房產(chǎn)稅征收效應(yīng)分析與影響測算.中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院.2012.3

3.尹煜 巴曙松.房產(chǎn)稅試點改革影響評析及建議.蘇州大學(xué)學(xué)報.2011.5

4.徐寧 吳福象.我國房產(chǎn)稅試點的績效評價與政策優(yōu)化研究.上海經(jīng)濟研究.2012.4

5.王宗濤 熊偉.我國房產(chǎn)稅試點改革問題：政策的適用性分析.河南社會科學(xué).2012.3

6.谷成.房產(chǎn)稅改革再思考.財經(jīng)問題研究.2011.4

7.安體富 葛靜.關(guān)于房產(chǎn)稅改革的若干問題探討.經(jīng)濟研究參考.2012.45

8.邱思琴.對滬渝房產(chǎn)稅試點的一些思考.經(jīng)濟視角.2011.4

9.張洪銘 張宗益 陳文梅.房產(chǎn)稅改革試點效應(yīng)分析.稅務(wù)研究.2011.4

作者簡介：

羅邁，華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院博士研究生，研究方向為土地管理、行政管理。

張路，華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院博士研究生，研究方向為土地管理、土地經(jīng)濟。

The Evaluation of Shanghai Property Tax Pilot Performance

Luo Mai，Zhang Lu

Abstract：The purpose of this paper is to have an evaluation of Shanghai property tax pilot performance based on Analytic Hierarchy Process by building an evaluation index system， so as the government can improve the property tax reform and further promote the property tax pilot expanding. The method of Analytic Hierarchy Process （AHP） was adopted.The results showed that Shanghai property tax reform pilot had achieved some limited success on the whole. The paper concluded that Shanghai real estate tax reform had failed to meet expectations and its not appropriate to expanding pilot. So this paper maked some recommendations to perfect the property tax reform and at last it had a corresponding discussing and prospect.

Keywords：Analytic Hierarchy Process，Property tax pilot，Evaluation，Index system

李求軍/責任編輯endprint

（4）上海房產(chǎn)稅改革對房價的抑制作用不明顯。以上海實行房產(chǎn)稅改革的前一年（即2010年）為基準，2011-2013年的新建住宅銷售價格指數(shù)不斷增加，這表明房價在整體上持上漲趨勢。雖然在這幾年里，價格指數(shù)在一段時期內(nèi)有小幅比較穩(wěn)定的下降，但很快便開始大幅上漲，且高出2010年近20個百分點，這表明房產(chǎn)稅的改革對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)作用不明顯，沒能有效抑制房價上漲。

（5）上海房產(chǎn)稅改革對稅收制度和地方財政收入的影響有限。短期內(nèi)，房產(chǎn)稅會增加一定的財政收入，但還是很難成為主體稅種。一般來說，主體稅種在地方個稅收入中所占的比重最高，它能給地方政府帶來相對比較穩(wěn)定的收入流，而這些因素在現(xiàn)有條件下無法滿足，所以房產(chǎn)稅短期內(nèi)不會成為主體稅種。雖然試點方案的征收范圍在原房產(chǎn)稅征收范圍上有所擴大，但由于沒有將存量房和普通住房完全納入征繳范圍，而且還提供了很多減免及優(yōu)惠政策，這使得實際征稅范圍比較小、對稅收規(guī)模的影響也十分有限，在總體上對地方財政收入的貢獻是微乎其微。2009-2012年上海房產(chǎn)稅占地方財政收入的比重均不足3%，與土地出讓金之間的差距很大，又由于是以交易價格而非市場價值作為計稅依據(jù)，從而使房產(chǎn)稅對稅收體制的完善作用沒能得到充分發(fā)揮。

上海市房產(chǎn)稅改革試點的實施效果與預(yù)期目標之間存在一定的背離，分析其原因有以下幾點：一是改革的根本目標不明確；二是沒有對房地產(chǎn)稅收制度進行整合與完善；三是征收范圍將存量房排除在外而僅限于增量房；四是以市場交易價格而非市場評估價格為計稅依據(jù)。

4 結(jié)論及展望

4.1 主要結(jié)論

上海房產(chǎn)稅試點改革實施尚不足四年，雖然由于數(shù)據(jù)資料不夠充足，而客觀詳細地評價其改革效果仍有一定的難度，但試點本身就包含通過不斷分析與總結(jié)來進行改進的含義，所以在數(shù)據(jù)不充足的條件下進行的研究仍然可以從恰當?shù)睦碚撘约昂侠淼倪壿嬐茖?dǎo)中，得出一些相對有價值的結(jié)論。因此，在現(xiàn)階段對上海房產(chǎn)稅試點改革情況進行分析和總結(jié)，是非常重要和必要的。2009-2012年的相關(guān)數(shù)據(jù)表明：（1）對房地產(chǎn)市場的調(diào)控效果不明顯且未能達到預(yù)期；（2）房產(chǎn)稅對地方財政收入除了有直接影響外，還有間接影響；（3）上海市的房產(chǎn)稅改革方案對稅收制度的影響有限；（4）上海市房產(chǎn)稅改革會產(chǎn)生收入不公平問題。

4.2 相關(guān)建議

未來的房產(chǎn)稅改革，應(yīng)該從以下方面加以改進：（1）明確房產(chǎn)稅改革的根本目的是完善房地產(chǎn)稅收制度；（2）整合稅費制度，改變房地產(chǎn)稅費繁雜及不合理的現(xiàn)狀；（3）擴大征稅對象，對增量房和存量房同時征收物業(yè)稅；（4）推進評估體制建設(shè)，堅持以市場估值為征收基準；（5）實行差別稅率，并完善其他收入分配體系，不傷害中產(chǎn)階級利益；（6）在統(tǒng)籌規(guī)劃的基礎(chǔ)上，通過給予地方政府適當?shù)亩愂兆灾鳈?quán)來緩解地方與中央稅收博弈的矛盾。

4.3 討論與展望

本文用層次分析法構(gòu)建了上海市房產(chǎn)稅試點成效的評價指標體系，借助熵值法確定指標的權(quán)重，并通過綜合指數(shù)排名對上海市房產(chǎn)稅試點三年多來的成效從房地產(chǎn)市場價格、財政收支、稅收制度和收入分配四個方面進行分析評價，對政府完善房產(chǎn)稅改革和進一步推進房產(chǎn)稅試點擴圍有一定的借鑒意義。然而，受研究時段和數(shù)據(jù)選擇的限制，在指標選取上難免有些缺失和偏頗，還有待進一步完善改進。今后隨著房產(chǎn)稅改革的推廣，應(yīng)將其長期效果納入指標體系進行考量。此外，在未來不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建立后，對房產(chǎn)稅改革的成效進行評價將更加科學(xué)合理。

參考文獻：

1.況偉大 朱勇 劉江濤.房產(chǎn)稅對房價的影響：來自O(shè)ECD國家的證據(jù).財貿(mào)經(jīng)濟.2012.5

2.何楊.存量房房產(chǎn)稅征收效應(yīng)分析與影響測算.中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院.2012.3

3.尹煜 巴曙松.房產(chǎn)稅試點改革影響評析及建議.蘇州大學(xué)學(xué)報.2011.5

4.徐寧 吳福象.我國房產(chǎn)稅試點的績效評價與政策優(yōu)化研究.上海經(jīng)濟研究.2012.4

5.王宗濤 熊偉.我國房產(chǎn)稅試點改革問題：政策的適用性分析.河南社會科學(xué).2012.3

6.谷成.房產(chǎn)稅改革再思考.財經(jīng)問題研究.2011.4

7.安體富 葛靜.關(guān)于房產(chǎn)稅改革的若干問題探討.經(jīng)濟研究參考.2012.45

8.邱思琴.對滬渝房產(chǎn)稅試點的一些思考.經(jīng)濟視角.2011.4

9.張洪銘 張宗益 陳文梅.房產(chǎn)稅改革試點效應(yīng)分析.稅務(wù)研究.2011.4

作者簡介：

羅邁，華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院博士研究生，研究方向為土地管理、行政管理。

張路，華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院博士研究生，研究方向為土地管理、土地經(jīng)濟。

The Evaluation of Shanghai Property Tax Pilot Performance

Luo Mai，Zhang Lu

Abstract：The purpose of this paper is to have an evaluation of Shanghai property tax pilot performance based on Analytic Hierarchy Process by building an evaluation index system， so as the government can improve the property tax reform and further promote the property tax pilot expanding. The method of Analytic Hierarchy Process （AHP） was adopted.The results showed that Shanghai property tax reform pilot had achieved some limited success on the whole. The paper concluded that Shanghai real estate tax reform had failed to meet expectations and its not appropriate to expanding pilot. So this paper maked some recommendations to perfect the property tax reform and at last it had a corresponding discussing and prospect.

Keywords：Analytic Hierarchy Process，Property tax pilot，Evaluation，Index system

李求軍/責任編輯endprint

（4）上海房產(chǎn)稅改革對房價的抑制作用不明顯。以上海實行房產(chǎn)稅改革的前一年（即2010年）為基準，2011-2013年的新建住宅銷售價格指數(shù)不斷增加，這表明房價在整體上持上漲趨勢。雖然在這幾年里，價格指數(shù)在一段時期內(nèi)有小幅比較穩(wěn)定的下降，但很快便開始大幅上漲，且高出2010年近20個百分點，這表明房產(chǎn)稅的改革對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)作用不明顯，沒能有效抑制房價上漲。

（5）上海房產(chǎn)稅改革對稅收制度和地方財政收入的影響有限。短期內(nèi)，房產(chǎn)稅會增加一定的財政收入，但還是很難成為主體稅種。一般來說，主體稅種在地方個稅收入中所占的比重最高，它能給地方政府帶來相對比較穩(wěn)定的收入流，而這些因素在現(xiàn)有條件下無法滿足，所以房產(chǎn)稅短期內(nèi)不會成為主體稅種。雖然試點方案的征收范圍在原房產(chǎn)稅征收范圍上有所擴大，但由于沒有將存量房和普通住房完全納入征繳范圍，而且還提供了很多減免及優(yōu)惠政策，這使得實際征稅范圍比較小、對稅收規(guī)模的影響也十分有限，在總體上對地方財政收入的貢獻是微乎其微。2009-2012年上海房產(chǎn)稅占地方財政收入的比重均不足3%，與土地出讓金之間的差距很大，又由于是以交易價格而非市場價值作為計稅依據(jù)，從而使房產(chǎn)稅對稅收體制的完善作用沒能得到充分發(fā)揮。

上海市房產(chǎn)稅改革試點的實施效果與預(yù)期目標之間存在一定的背離，分析其原因有以下幾點：一是改革的根本目標不明確；二是沒有對房地產(chǎn)稅收制度進行整合與完善；三是征收范圍將存量房排除在外而僅限于增量房；四是以市場交易價格而非市場評估價格為計稅依據(jù)。

4 結(jié)論及展望

4.1 主要結(jié)論

上海房產(chǎn)稅試點改革實施尚不足四年，雖然由于數(shù)據(jù)資料不夠充足，而客觀詳細地評價其改革效果仍有一定的難度，但試點本身就包含通過不斷分析與總結(jié)來進行改進的含義，所以在數(shù)據(jù)不充足的條件下進行的研究仍然可以從恰當?shù)睦碚撘约昂侠淼倪壿嬐茖?dǎo)中，得出一些相對有價值的結(jié)論。因此，在現(xiàn)階段對上海房產(chǎn)稅試點改革情況進行分析和總結(jié)，是非常重要和必要的。2009-2012年的相關(guān)數(shù)據(jù)表明：（1）對房地產(chǎn)市場的調(diào)控效果不明顯且未能達到預(yù)期；（2）房產(chǎn)稅對地方財政收入除了有直接影響外，還有間接影響；（3）上海市的房產(chǎn)稅改革方案對稅收制度的影響有限；（4）上海市房產(chǎn)稅改革會產(chǎn)生收入不公平問題。

4.2 相關(guān)建議

未來的房產(chǎn)稅改革，應(yīng)該從以下方面加以改進：（1）明確房產(chǎn)稅改革的根本目的是完善房地產(chǎn)稅收制度；（2）整合稅費制度，改變房地產(chǎn)稅費繁雜及不合理的現(xiàn)狀；（3）擴大征稅對象，對增量房和存量房同時征收物業(yè)稅；（4）推進評估體制建設(shè)，堅持以市場估值為征收基準；（5）實行差別稅率，并完善其他收入分配體系，不傷害中產(chǎn)階級利益；（6）在統(tǒng)籌規(guī)劃的基礎(chǔ)上，通過給予地方政府適當?shù)亩愂兆灾鳈?quán)來緩解地方與中央稅收博弈的矛盾。

4.3 討論與展望

本文用層次分析法構(gòu)建了上海市房產(chǎn)稅試點成效的評價指標體系，借助熵值法確定指標的權(quán)重，并通過綜合指數(shù)排名對上海市房產(chǎn)稅試點三年多來的成效從房地產(chǎn)市場價格、財政收支、稅收制度和收入分配四個方面進行分析評價，對政府完善房產(chǎn)稅改革和進一步推進房產(chǎn)稅試點擴圍有一定的借鑒意義。然而，受研究時段和數(shù)據(jù)選擇的限制，在指標選取上難免有些缺失和偏頗，還有待進一步完善改進。今后隨著房產(chǎn)稅改革的推廣，應(yīng)將其長期效果納入指標體系進行考量。此外，在未來不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建立后，對房產(chǎn)稅改革的成效進行評價將更加科學(xué)合理。

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作者簡介：

羅邁，華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院博士研究生，研究方向為土地管理、行政管理。

張路，華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院博士研究生，研究方向為土地管理、土地經(jīng)濟。

The Evaluation of Shanghai Property Tax Pilot Performance

Luo Mai，Zhang Lu

Abstract：The purpose of this paper is to have an evaluation of Shanghai property tax pilot performance based on Analytic Hierarchy Process by building an evaluation index system， so as the government can improve the property tax reform and further promote the property tax pilot expanding. The method of Analytic Hierarchy Process （AHP） was adopted.The results showed that Shanghai property tax reform pilot had achieved some limited success on the whole. The paper concluded that Shanghai real estate tax reform had failed to meet expectations and its not appropriate to expanding pilot. So this paper maked some recommendations to perfect the property tax reform and at last it had a corresponding discussing and prospect.

Keywords：Analytic Hierarchy Process，Property tax pilot，Evaluation，Index system

李求軍/責任編輯endprint