房地產公司的財產鏈監管和革新

黃婧超

摘 要：全文探討房地產公司的財產鏈發展情況，并闡述其建設困難的原因，剖析ERP 各類基本的模板在房地產公司資金鏈管制中充當的角色及運用。

關鍵詞：房地產公司；財產鏈；監管；革新

房地產做為財產緊密類型的企業，財產方面貫串方案實行的全體層面，包含土地、施工、上市、售房等。優質平穩的資金源是公司繼續建設的主要保證，正常掌握好公司的財產源與開支是公司正確建設的主要保障，我國逐漸推廣各式調整方案進行安排房地產行業，特別突出在限定購買、限定貸款方案上，財產來源發生情況。但是僅僅憑借以前古老的財產監管模式，已經沒有辦法徹底滿足現在房地產企公司將要面對的事情，一定得尋找全新的領域，開始各種方案一起發展，尋求調整房地產公司的財產建設與發展。

眾所周知，國家房產市場的網絡化發展雖興起的很晚，可是很多的公司還是有具備完整的了解，特別是針對于比較大的股份制工資，以往的普通地方性方案制度發展方案已沒有辦法應付公司多地方多商品建設，管理領導人沒有辦法實時的獲得所有方案的全新發展與受益及開銷狀況，網絡化恰好是采用網絡方面才能全面貫徹這么多的情況，網絡發展部也漸漸變成公司里十分主要的地方，可是在網絡化迅速建設的現在，公司對發展理念與章程怎樣實施，網絡化怎樣正確實行也都表示了非常高的意見。伴隨著所有行業網絡化的逐漸大眾化，網絡化的上風漸漸在公司的建設里呈現開來，逐漸多的職業內優先公司逐漸注意并加入到房產 ERP 的調查與應用里。

1.房產公司財產鏈的必要性及現狀

1.1 房產公司財產鏈發展的緣由和緊要性

我們國家房產公司財產鏈存在本身的特征：房產方案發展資金量大、時間長、財產收回速度慢，只要是擁有差不多程度的樓盤地區或者商店，投資財務最低得上幾億元，并且在全體發展營銷過程里必須全面調理好中央、其他方部門或顧客（買房的人）各方面的資源，牽扯到很多的財產方面的問題，是一個十分巨大并且繁瑣的系統項目，所以針對于特別的財產聚集型職業——房產行業，在所有房產建設時期一定要正確運用資金，確保財產鏈的優質運行。

2007年末期國家機構發表全新的房產貸款新政策，讓投資性買房尤其是投機性買房要求提升，風險性變得越來越大，與此同時，伴隨著世界經濟危機的牽連，我國發展下降的趨勢很大，預計薪水降低，讓買房的人內心可能發生改變，旁觀心緒很濃，二零零八年，曾經連續上升很多年的房產價格慢慢呈現現了逐漸降低的現象，售出數量降低，很多地方短時期里發生了價錢回升的局面，然后自二零零八年末期以后，中央加快了調控全面方案，比如大幅度降低利息與減少還錢的預備金率，減緩信用貸款等，在全面的財務方案與適當合理的財產方案作用下，又發現了房產行業的回歸。在政府減緩買房信用貸款、鼓勵買房的方案作用下，行業需要從新獲得解放，很多房產價格前段時間整頓幅度很大的地方房價漸漸走出谷底，進行回流，開始了全新的價格提升熱潮。

1.2 從財產起源組成來講，銀行借貸依舊是財產來源的根本途徑，房產公司一直有錢財少，抵抗危險水平比較低

很多錢財基本上是由一些房產出售受益方面而來的，里面很多來源買房的人的銀行按月還貸，在別的財產里，也存在很多財產來源銀行借貸。在我國全面方案調證的各種情況下，公司自籌財產水平也展現降低局勢。房產行業還沒有變成全面的財產循環體系，財產鏈的優質建設變成公司正確建設的基礎，財產鏈建設的目的性逐漸顯現。房產公司方案研發中的財產鏈，基本上表現在營銷利益與方案研發開銷。正確調整好財產是方案按照方案要求發展，完成預期獲取利益的根本保障，方案發展時期，假如因為財產預備不足，而導致沒有辦法準時付給工作部門工作金，必然會致使工作部門竣工，耽誤方案發展進程，因此將后續節點推后，包含售樓期間、買房期間等，都會給甲方部門（房產建設公司）帶來許多的影響，就像售樓期間的耽誤，讓售出資金進度耽誤，沒有辦法根據售出的資金準時付給開始建設發展時通過銀行進行的借貸，導致很多的財產支付；售房期間的失誤會直接作用到方案售房資金的停頓，更甚會導致對買房者進行賠償。如果危害不大的話會導致很多財產虧損與公司局面的影響，危害大的話也許能為房地產公司帶來破產的危害。

所以根據以上幾點，針對于財產聚集型的房產公司來講，財產鏈建設不全面會為房產公司銷售存在妨礙，而且也許是致使破產的內在原因，特別是在現在的樓房低估，財產鏈管發展就會特別主要，反之，根據優質全面的財產鏈發展能夠加強公司的發展水平、增大公司的規模。

2.房產公司財產鏈建設艱難的緣由

2.1 國家的房產調整方案

政府為了提高房產行業的管理，發布了很多的關于加快房產行業正常健穩定建設的宏偉調整方案。二零零九年十二月十七日，財物單位、國土單位等幾處單位委共同發布《有關貫徹提升國土出讓事項發展的報告》聲明，以后在國土轉讓時，首批交錢上交比例不能夠低過所有國土轉出價格的百分之五十，分段交納所有錢財的時限規則上不高于一年。并且之前的國土轉讓里，許多企業家的土地轉讓首期繳費僅是百分之二十，很多企業家而且根據售出的錢款來償還交納的土地錢款，導致發生很多“囤地”、“炒地”情況。國地轉讓錢款的提升，這會是對房產公司的考驗，也為公司帶來壓力。因為受經濟危機作用，政府為緩解民情，發布了很多惠民方案，企業家的財產短缺形式得到解決方案。

2.2 借貸情況降低

我國的經濟行業還處在發展時期，房產要根據經濟行業的發展，途徑不順通，房產公司的財產又基本上聚集在工商銀行。

在經濟危機的之下，全世界信用貸款行業的惡化，讓我們國家經濟也一同遭殃。這些年來銀行的調整，讓房產公司的發展錢財降低，財產使用不準確，要不然就是公司財產放置在一邊，不然短時間錢款沒有辦法得到，導致財產鏈發展發生問題，公司的建設迎來全新的境況。

2.3 公司繼續建設，土地太多

因為房產市場的特別性質，出臺、集資賺錢、劃分土地、加快建設，這個行業現在逐漸變成為很多房地產企業家想要的發展形式真就是土地價格和房產價格一同升高，為了將房產行業正常發展，讓價格回到適當位置，在2009 年后期和與2010年前期，政府又發布了全新的調整方案，逐漸調控房產，過量建設的房產公司因為調整方案的改變，土地太大，致使財產鏈發生故障，沒有辦法付土地的錢與在相關期限里對所擁有的方案進行建設。

2.4 買房的人不買，售出很困難

我國業界是非常特別的地方，買房的人可以分兩種一種是已經買的人，一種是沒買房的人，已買房的人不管居不居住，針對于房子的價格事實是渴望繼續上升的。但是沒買房的人是渴望房子價格可以降低，減到適當的能夠承受的價格。

3 我國房產 ERP 運用情況

現在我們國家很多房產公司管理階層主要注意怎么利用新方案之外，在方案調整以前，只要可以獲得“土地”的話，根據方案發展，就能夠在短期里得到很多的資金，業界發展好之時，只要能夠售出房產，不怕沒有辦法售不出去，房產現在是賣方行業，在這樣情況之下，公司對本身的監管不是十分在意，網絡化也就顯然不讓公司看中。

3.1 房地產 ERP 各類基本的模板在房地產公司資金鏈管制中充當的角色及運用

這幾年以來，為了讓房價回到本來的水準，有關部門連續的頒布了各種調控的措施，所以公司開展數據化的目標，使用數據化工具，加強企業的本身內的管制，來提高公司的商業的競爭力。

從資金開始，經過了許多環節如：儲存、產生、成品、結算，現在又返回到資金的過程當中，出現了一個循環體系。在這個循環的體系中，運作越快，就說明公司的流動性就越大。

（1）成交管理

成本管理基本上表現的是金融鏈中的支出項目，它從房地產業務的審核測評階段開始，完成拿地、辦理證書、采購、開始實施、買房到交房的成本預算，從開始的時候演變的測算成本的開端、完成目標資金的預算計劃、項目研發設計過程中檢測的所需要的資金、項目完成之后開始對于花銷費用的檢查和測評、項目的科技的標準、為新科技的研發的計算成本給出有效的信息。

（2）計劃管理

預測管理子體系是對全部的項目開始的進行整合、了解、調查、分析的管理，不僅僅表示是項目的完成開發項目。它依照企業、計劃等不一樣的管理重點，將相互開始規劃，變成了企業的重點部分、項目研發主項目、專項體系的分層監控項目，為不一樣的級別的人給出不一樣的重點，這樣就能夠讓金錢使用的更加合理。

（3）全面預算管理

經過對公司運行的決策的分析，統計項目的資金、出售的所用資金、科室的花銷用計算和企業的投資項目的資金，用這個能夠幫助以及檢測工作的完成情況。數據化經過實時從各體系的基礎信息中匯總出每項的標準，為金融鏈的管制給出一個精準、有效的參考信息。

總而言之，在樓盤市場不景氣的前提下，有關部門進行了有關政策的調整。房地產公司只有增加公司本身的金融鏈有效管制，讓公司在項目的開發當中的收入以及花銷做到在保證合理計劃的范圍內，使用以及分配金錢，避免重復使用資金在一件事情上，在此次風暴下才不會被市場所淘汰。

參考文獻

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