產業組織視角下房地產業技術創新與發展方式轉變策略研究

艾德洲 王耀武 孟慶昇

摘要：在中國未來經濟結構、人口結構、城鎮化結構大變遷的10年～20年，房地產業仍需要成為經濟發展的主要推動力，但是當前狀況或者發展水平，房地產業作為中國經濟發展的支柱產業之一，并不具備可持續性。而房地產業的硬著陸又是中國經濟不能承受的，文章試圖從房地產業內部找尋推進我國房地產業技術創新、整合和發展方式轉型的新思路。

關鍵詞：房地產業；產業組織；技術創新；策略

一、 引言

2013年，中央對反腐和推進市場化改革的決心是讓民眾感受深刻的。金融改革出現了與以往不同的態勢，歷次金融改革不曾觸及的核心問題開始被觸及，在此過程中，市場和金融體系需要找到新的經濟推動力、新的利潤增長點作為載體，從而擺脫對粗放型投資的依賴。經濟增長也會從大規模的建設逐步向高附加值、低消耗、低排放轉型。新推動力的形成更需舊推動力的轉型和協助，在這一過程中，必然伴隨著房地產市場的軟著陸和住房居住屬性的回歸。

房地產方面，近10年來，“十年九調、越調越漲”，當前，研究者把主要精力投注于房地產市場的結構性改革，而人為的設定結構本身就是結構主義，這在發展中國家的經濟改革中多次被證明是存在局限的。2004年至今，過快的發展讓我們忽視了產品的生產環節，由于房地產業市場化時間較短，市場主體相對不夠成熟，過于繁榮已經使得過多的資源被配置到房地產投資領域，同時，過多的亂象也被集聚在房地產產業內部。

二、 中國房地產業內部組織現狀

經歷長時期繁榮發展的房地產市場，很少有人關心其內部組織問題。大家將目光聚焦在房地產作為商品的供給層面，對價格的關注更是到了無以復加的地步。而想要清晰的把握符合經濟轉型的房地產產業發展和優化，就必須從房地產業內部入手。馬莉等（2008）指出，產業的進入壁壘包括技術經濟壁壘、產業規制政策。房地產業屬于資本密集型行業，項目投資大，從技術角度講，房地產產品模仿性較強，優勢技術可持續性短。楊艷琳、李麗（2008）研究表明，中國房地產業的市場集中度很低，且存在市場集中度逐步降低、過度競爭逐步加劇的現象，中國房地產業的行業利潤卻很高。從資源配置層面看，中國房地產市場低集中度、高利潤率與房地產產品資源配置的扭曲是同時存在的。資本逐利的屬性使得在房地產產業內部的資本向高利潤領域流動，房地產業內部結構性資本過剩和資本不足已經非常嚴重，過多的亂象已經被集聚在房地產產業內部。企業的短期激勵過當形成了企業單純追求量的環境基礎。

唐曉靈、白寶煥（2012）根據中國房地產統計年鑒的數據，對中國35個大中城市2005年～2010年的房地產一級資質企業集中度做了計算整理，指出中國房地產業的集中度很低。雖然也有研究表明房地產產業的產品具有位置固定性，房地產市場只是一個本地性的市場。不同“板塊”間的房地產市場實際是相互分離的，房地產企業有各自的壟斷市場區；加之房地產業存在較高的進入壁壘，所以，房地產企業擁有較強的市場力量和相對獨立的定價權。但是，房地產業的市場集中度較低基本是各種測度方法的同一結果。只是對于相對較低的市場集中度，存在競爭、有效競爭、相對壟斷的不同評價。總地來說，房地產業市場集中度的過低不利于規模效應和技術積累，房地產業更像是資源整合平臺，而非技術整合平臺，這必然導致房地產業的自發性發展不看重技術的創新和整合。在當前情況下，企業并沒有足夠的激勵和長期的目標謀定長遠的技術成長和發展方式轉型。

三、 房地產業組織發展水平滯后對技術創新和發展方式轉變的阻礙

在中國未來經濟結構、人口結構、城鎮化結構大變遷的10年～20年，房地產業仍需要成為經濟發展的主要推動力，但是當前狀況或者發展水平，房地產業作為中國經濟發展的支柱產業之一，并不具備可持續性。從世界范圍看，房地產產業的上下游產業關聯度極高，不僅是我國，在美、日、英等國，房地產產業對其他產業的帶動作用都較大（劉水杏，2004）。相比而論，我國房地產業的后向關聯過大，在我國，房地產拉動了鋼材、建材、陶瓷、家用電器等諸多產業，而房地產業后向關聯的主要產業（鋼鐵、建材、陶瓷等等）都是高能耗、高污染的產業。在我國住宅建設過程耗能達總能耗的20%，耗水占城市用水量的32%，城市用地中有30%用于住宅建設，耗用的鋼材占20%，水泥占17.6%（陳秉釗，2010）。顯然，房地產業支撐著一大批高能耗、高污染、高耗地的“三高”產業，并且這在房地產業大發展的若干年后并沒有得到明顯改善（黃力，2009）。在新型城鎮化的背景下，對于房地產業而言，我們既要建高樓、建廣場、更要建好高樓、建對廣場，新型城鎮化背景下的房地產業的發展應當與城市發展相適應，與人居相適應。作為前、后向拉動極大的產業，房地產業的節能環保轉型非常重要。在我國市場和金融體系未找到新的經濟推動力、新的利潤增長點作為載體，從而擺脫對粗放型投資的依賴之前，房地產業的硬著陸是中國經濟不能承受的。據此，找尋中國房地產業轉型的突破口尤為重要。

從組織層面，極大化利用市場機制促進自組織效率，降低人為調控損耗；和由政府制訂規范強制性推行技術創新和發展方式轉變都成為了必要選擇的手段。唯物主義告訴我們，事物的發展、規律的發展需要遵循“質、量互變”原則，從技術創新到發展方式轉變是一個量變到質變的過程，在這一過程由政府制訂規范強制性推行對于相對不成熟的市場主體的傷害性是可待商榷的。因此，政府強制性變遷有必要極大化的利用市場機制，而提高自組織效率，就有必要深入了解產業內部組織情況。有研究表明不僅在我國，在美國，房地產市場的產業組織結構也是一直被房地產研究忽視的問題（Coiacetto，2009）。Pedro Marin和Georges Siotis（2007）認為市場集中度的提高是由于激烈的競爭所致，從而企業提高了研發成本，促進了創新和產品的差異性，創新和產品差異性是利潤率提高的直接原因，市場集中度與創新、創新與利潤率都是成正比的[8]。但是在我國，房地產業市場集中度很低，張巍、趙彥輝、陳偉（2009）研究表明，我國房地產業生產擴張能力和行業壁壘均與房地產業集中度呈負相關關系，換言之，我國1997年～2007年房地產業新增企業比在位企業更多的占有了新增銷售量。中國房地產業的低市場集中度，易出現低水平的過度競爭，市場高度分散造成資源的過度分散，以致浪費，不利于發揮規模經濟效應。規模效應的缺失直接降低了企業技術創新物質基礎。

經歷了若干年的房地產業繁榮，房地產業的支柱產業地位逐漸加強（段飛哲，2012），作為推動經濟增長的主力產業之一，房地產產業的發展應當符合發展方式轉變和經濟結構調整。將房地產業看作一個實心內核（胡學鋒，2000；汪宏、陶小馬，2012），也容易淪入空談房地產產業優化的怪圈。只有將房地產業細分，深入研究房地產業內部產業組織問題才能更清晰的把握房地產業發展方式轉變的內在邏輯。只有對事物內部運行的把控更清晰，才能夠將發展方式轉變的要求扎根于事物的內部，才能夠提出更有效、更有針對性、視野更廣、切實可行的政策建議。

四、 政策建議

1. 符合新型城鎮化的總方針。目前中國的城鎮化率雖然超過了50%，但遠未達到發達國家水平。并且，目前中國的戶籍政策、養老等社會保障政策遠遠跟不上城市的建設速度，一、二線城市集中的農村務工人員很難植根于城市。我國城鎮化率的統計量存在諸多“水分”和不穩定因素。新型城鎮化不僅是城鎮數目的增多和各城市內人口規模不斷擴大，更是以人為本的三產業人員就業和生活轉型。新型城鎮化要以人為本，以新型工業化為動力，推動城市現代化、集群化、生態化和農村城鎮化。

據此，新型城鎮化對房地產業提出了以下要求：

第一，集約高效。房地產業從開發、建造到銷售應當盡力做到集約整合，降低產業鏈間人力、物力損耗，推行管理現代化、行為對接準確化。

第二，環境友好。從設計到建造都需要考察項目的損耗、排放和污染情況，并且，要針對后期用戶居住體驗和長期使用做節能減排考量。

第三，宜居安居。以人為本，審時度勢，中國老齡化社會的來臨以及“四個老人+二個年輕人+1-2個孩子”的家庭結構對房地產開發建設提出了新的要求。居住配套充足，養老社區理念，便捷化生活都應當引入到房地產產品設計中。

第四，保障供應。有恒產者有恒心，房地產保障政策和保障房供應不僅是政府安居百姓的仁心仁政，更是穩定城鎮化人口，夯實城市發展、經濟發展人口基礎的重要基石。社會各類收入群體有房住、安居于此，不但為經濟發展提供了就業人口，更利于服務業的發展。人口紅利的區域集中將為我國城鎮化建設提供新的人口紅利溢出。

第五，產品差異性。以人為本的一個重要內涵是包容個性，產品的差異性是市場發展成熟與否的重要標志。不同的群體、不同的人群對商品的偏好存在差異性，這就要求房地產供應應當尊重差異化。在完全市場化的商品房市場，產品不僅是差異化、個性化的，也可以具有定制性。

2. 以創新和節能減排為目的，適度提高房地產業市場集中度。中國房地產業的低市場集中度，易出現低水平的過度競爭，市場高度分散造成資源的過度分散，以致浪費，不利于發揮規模經濟效應，損害社會的凈福利。然而，集中度過高的規制方案更值得商榷，苗天青（2005）指出，香港房地產業市場集中度很高，房地產企業施行樓盤開售時間不相迭，樓宇單位分成小批推出等手段以達到推升樓市繁榮的目的，其盈利水平非常高，香港房地產業的利潤率近20多年來盡管也隨著整體經濟狀況的變化而出現波動，但平均水平達到60%左右，在1980年～1981年、1994年～1995年和1997年～1998年，其利潤率高達100%以上，即使是在經濟低迷時期，其利潤率也基本維持在40%以上。香港的人均GDP與新加坡接近，但香港的人均居住面積卻只有新加坡的1/3左右，以每戶3.1人計算，香港住戶的平均居住面積僅為42平方米。

不難看出，市場集中度的提高與反壟斷相違背，在西方經濟學的理論和實踐中，反壟斷都是很傳統的，但是在貿易領域，發達國家反-反壟斷案例也很多見（現代產業組織和新制度經濟學在這方面的談論較多）。換言之，根據對國內福利的影響去選擇壟斷的“度”是更加合理的。目前在我國大陸地區，房地產開發市場集中度確實有阻礙規模經濟效應、技術創新和發展方式轉變的嫌疑。從規制角度，適度提高房地產開發行業市場集中度是可行的，但是“度”的依據必須明確。那就是以推動創新和節能減排為目標，樹立一些典型企業，政策傾向一些有典型企業的典型項目，將以太陽能為代表的清潔能源和智能生活為代表的物聯網概念，融入新型社區、養老社區建設。以創新和節能減排為標準，以典型案例為表率，設置開發行業規范，發展有利于經濟、社會長遠發展的開發行業“軟”壁壘。降低不利于競爭的“硬”壁壘，引導房地產開發行業的轉型升級和合理競爭。

3. 降低行政性壁壘、融資成本，提升產品生產規范。對于產業壁壘，應當有“軟、硬”之分，“軟”壁壘是可以自動調節，與“看不見的手”共生的，可以打破也可以維護的行業壁壘，如：規模經濟、創新投入和保護、價格制訂過程中的討價還價與基于產品的虛擬附加值（品牌、服務等）的定價優勢等；“硬”壁壘是企業經營難以突破或人為設置的，其中以行政性壁壘、融資壁壘為主。

產業管制政策方面，產業集中度是結果，壁壘是原因。自2002年7月以來，發改委、國土資源部等部門分別出臺了一系列政策就土地出讓、房地產開發項目的資本金等方面對房地產行業進行了一定的要求和控制，在開發一個項目之前，房地產商必須取得5個證書：“建設用地規劃許可證”、“國有土地使用權證”、“建設工程規劃許可證”、“建設工程許可證”、“商品房預售許可證”。為了辦好這5個證，總共要蓋20多個章，涉及到當地政府的城市規劃、房屋管理、國土資源、稅務、交通、環保、衛生等多個部門。在此過程中，政府應當簡化審批手續，打擊尋租空間，對于規模經濟、必要資本量、建設施工水平、配建水平、產品差異化等，適度提高標準；對于在位企業為實現市場中的主導地位，利用自身的優勢所實施的策略行為，適度引導、規制，對于惡意擾亂市場和偷工減料等行為給予嚴厲打擊。總地來說，有關非人為以及質量標準相關的準入壁壘應該適度保護，人為刻意破壞競爭、追求壟斷利潤的準入壁壘應該適度引導和規制。

4. 借國有企業和標桿企業推動房地產產業化和技術整合。房地產產業化的每一次突破，都是以房地產產業技術創新為先導，以科技含量的增加和勞動力知識技能的提升為基礎。如日本積水房屋公司，1978年～2009年間共獲得4 546項專利。其技術領域包括水處理技術、生物技術、耐火材料、陶瓷水泥、涂料、計算機控制、儀器測試測量、電力工程技術等。專利數量之多，涉及領域之廣，顯示出日本積水房屋公司強大的技術研發能力，也在一定程度上說明了日本住宅產業化的成功與企業技術研發能力強有重要的相關關系（王蒲生、張帆、張玉巖，2010）。

推動房地產產業化不但利于技術創新，更利于發展方式轉變。房地產產業化是房地產生產方式和生產過程的進步，人類生產方式的進步超出了壟斷與反壟斷的經濟學理論范疇，這是歷史觀層面的進步。與此同時，需要指出，房地產生產方式的進步是一種符合于自組織演化規律的過程，在此過程中，政府不僅要建立新標準（節能、節水、節材、節地和環保的“四節一保”方針）、新思路（優化房地產產業鏈間傳導，推進房地產開發行業、承建行業、銷售層面、物業服務層面的房地產全產業鏈產業化整合），更要根據新標準扶持、樹立一部分典型企業的典型項目，引領誘致性制度變遷。技術創新、整合和發展方式轉變的突破，要有利于市場更要立足于市場。企業作為市場主體之一（產品的直接提供者），企業相比于政府更了解市場情況。并且，政府推動的誘致性制度變遷應當盡量保證誘致政策傾斜的廣泛性，最大范圍的調動各類房地產企業的積極性，對典型項目的選擇和支持應當保證一視同仁，不論是國有企業還是民營企業，有利于制度創新，有利于新標準建立的就是好的，就要扶持和樹立。

參考文獻：

1. 馬莉，陳靜思，朱渝鋮.產業組織理論視角下的房地產市場定價行為研究.時代金融，2008，（8）.

2.楊艷琳，李麗.市場集中度與市場績效的悖論——以中國房地產業為例的實證分析.財貿經濟，2008，（3）.

3.唐曉靈，白寶煥.我國房地產開發市場集中度研究.商業時代，2012，（26）.

4.劉水杏.房地產業與相關產業關聯度的國際比較.財貿經濟，2004，（4）.

5.陳秉釗.以科學發展觀重新認識我國房地產業——兼議建設資源節約、環境友好的先鋒城市.上海城市規劃，2010，（4）.

6.黃力.房地產業與其相關產業的關聯效應分析.上海師范大學學位論文，2009.

7.張巍，趙彥輝，陳偉.中國房地產業市場集中度影響因素的實證研究.建筑經濟，2009，（5）.

8.段飛哲.北京市房地產業的關聯關系和帶動效應分析.首都經濟貿易大學學位論文，2012.

9.胡學鋒.房地產業可持續發展指標研究.統計研究，2000，（3）.

10.汪宏，陶小馬.房地產業低碳化轉型中的問題與對策.建筑經濟，2012，（11）.

11.苗天青，朱傳耿.中國房地產市場的地域特征分析.經濟地理，2005，（3）.

12.王蒲生，張帆，張玉巖.全球生產方式演變下的住宅產業化.特區經濟，2010，（9）.

基金項目：國家社科基金重大課題“推進經濟結構戰略性調整研究”（項目號：13&ZD022）；教育部人文社會科學重點研究基地重大項目“國有經濟戰略調性調整與中國特色社會主義道路”（項目號：13JJD790012）。

作者簡介：王耀武，哈爾濱工業大學深圳研究生院教授、博士生導師；艾德洲，深圳市房地產評估發展中心助理研究員，吉林大學產業經濟學博士，哈爾濱工業大學深圳研究生院博士后；孟慶昇，深圳市房地產評估發展中心，經濟師。

收稿日期：2014-07-12。