淺議房地產開發項目的成本控制

摘要：隨著我國房地產市場日趨規范，專業化水平不斷提高，房地產企業要實現較高的項目投資收益，需要不斷提升成本管理水平。為此，本文研究分析房地產開發項目成本控制中的關鍵因素，同時提出相應的政策建議，進而為房地產開發項目的成本控制提供參考依據。

關鍵詞：房地產 成本管理 控制

1 概述

近幾年來，由于國家宏觀調控、房價波動、行業競爭和市場供求等多方因素的影響，我國房地產市場形勢出現了一些新變化，房地產投資增速持續回落，部分城市房價滯漲甚至下跌，房地產行業的利潤水平從先前的高利潤逐步回歸到正常水平，特別是一些中小房地產企業面臨嚴峻生存考驗。在這種復雜的投資環境下，房地產企業要維持原有的投資收益率，要生存下去，只有提高自身的成本管理水平，有效控制項目的開發成本。

2 房地產開發成本構成及影響因素分析

2.1 房地產開發成本構成 所謂房地產開發成本是指房地產開發商在開發工程項目的過程中，從投資決策到銷售，在這一過程中所花費的全部費用，主要包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、公共配套設施費、開發間接費用等。

2.2 房地產開發成本影響因素分析 由于房地產開發具有高收益、高風險、投資期限長的特點，所以影響成本因素多，一方面受宏觀經濟政策等因素的影響；另一方面對于單個房地產項目來說，是指影響房地產開發企業營運成本的因素。①項目決策。房地產項目的投資通常都是投資數額很大，房地產企業需要重點考慮項目的風險性預測，以及自身把握風險的能力。對于同一個工程項目，不同的房地產企業面臨的風險同樣存在一定的差異性，在這種情況下，房地產企業需要結合自身的資金實力、融資能力、經營管理水平等實際情況，進一步對項目的風險進行判斷。②土地成本。目前，由于用于商業開發的土地數量極為有效，在這種情況下進一步抬高了土地的拍賣價格。另外房企之間的競爭也在一定程度上抬高了地價的上漲，使得土地成本很難控制。同時由于土地價格占項目總成本的比重較大，約占項目總成本的30～35%左右，以相對合理的價格取得開發用地顯得尤為重要。③工程建設成本。工程建設成本受工程設計方案、工期、建筑產品的質量水平、生產要素價格市場波動等因素制約，而國家政策和各房地產企業自身的管理水平和項目運作自有資金等對房地產開發的相關稅費、管理費用和籌資成本等也有不同程度的影響。

3 房地產開發的成本控制措施

3.1 開發項目前期成本控制

3.1.1 規范前期的項目投資分析，有效控制投資風險。房地產投資決策過程的科學性，在一定程度上為決策成功奠定基礎，而可行性研究為決策提供了參考依據。房地產開發項目的可行性研究，通常情況下，主要是從市場、技術、經濟等方面對項目前景進行分析和預測，進而在一定程度上對項目進行整體評價，在技術上判斷項目是否可行，以及經濟方面是否合理，同時對多個方案進行優選。

在項目投資決策之前，首先要對擬選擇項目產品的市場定位，未來消費群體，預期的銷售價格進行科學地預測；同時還要對項目所在地原材料價格，市政設施，地理和人文環境等等進行充分的調研。根據已經取得調研資料對項目的成本進行估算，評估項目的經濟可行性。

在確定項目可行的前提下，還要結合開發項目的實際情況，在滿足使用功能的前提下，借助價值工程等相關理論，進行設計多方案比選，在滿足技術先進條件下又兼具經濟合理性。

房地產屬于資金密集型行業，市場的任何波動和國家的宏觀政策等都會在不同程度上對項目的投資收益產生影響，甚至造成企業資金鏈的斷裂，進而癱瘓整個項目。通過投資決策階段對開發項目的綜合評估，明確各因素對項目產生的影響，根據房地產項目風險的類型和特點，幫助投資者提出相應的風控實施方案，進而在一定程度上有效地防范和控制投資風險。

3.1.2 土地競拍價格的控制。房地產整個開發過程中，一旦獲得土地，其開發成本就基本確定，在開發過程中，該成本一般不會太大的變化。因此，對土地成本進行控制的關鍵是準確分析拿地成本，在土地招投標過程中，制定相應的競標策略，進而在一定程度上確保以最小的代價和風險獲取最大的收益。

3.1.3 設計階段。對于工程項目來說，成本控制的關鍵主要集中在設計階段。這一階段對于工程造價、建設工期、工程質量等都有一定的決定性作用。

①推行設計監理。優化設計方案、加強造價控制工作，僅僅依靠設計合同的制約是不行的，還要通過設計監理協助設計單位開拓設計思路，優化設計方案。②加強設計出圖前的審核。設計變更、現場簽證的產生主要是由于施工圖質量偏低造成的。加強設計出圖前的審核工作，能有效降低施工過程中的成本變動。同時加強審核工作也可以將設計方案的不足或缺陷及時改正。

3.2 項目建設階段

3.2.1 完善招投標管理。為了確保招標文件規范、嚴謹，保證所有參加投標的承包商都在同一限制條件下公平競爭，以便開發商進行對比分析，做出公平合理的評價。可以從以下幾點來考慮：

①招標文件編制人員除了要有較強的預算知識外，還應當有一定的工程設計知識，施工經驗，以及材筑材料與設備、建筑機械、施工技術等綜合性建筑科學知識，這樣才能對工程有一個全面了解，做到工程量計算不重不漏。

②清單編制完成后要認真進行全面復核。最好是將編制好的清單與同類建筑工程，從工程造價、主要材料消耗量、主要工程量等方面進行比較分析，有助于檢查遺漏的項目。同時還要仔細閱讀建筑說明，結構說明及各節點詳圖，發現一些疏忽和遺漏的項目，要及時補足。

3.2.2 設計變更和現場簽證。為了減少設計變更的發生，就要認真做好開工建設前的圖紙會審工作。在施工過程中確要設計變更的，應嚴格按照工作流程辦事，必須經建設單位、設計單位、監理單位、施工單位協商確認后才能發生變更。同時在實際管理過程中還要防止設計變更降低原有項目的使用功能情況發生，以及將設計變更引起的工程造價增加的幅度控制在合理的范圍之內。endprint

在工程建設過程中，設計圖紙以外以及施工圖預算中沒有包含的而現場又實際發生的施工內容很多。如果不嚴格管理，勢必會增加總投資。要嚴格審查各種簽證的及時性、合理性和真實性，避免事后簽證。要對增加的子項目認真核查，一方面要核查增加的子項目是否合同中有約定，另一方面要對增加費用的合理性進行核算。

3.2.3 加強合同的執行力度，以合同管理為手段嚴格控制開發成本。在房地產開發過程涉及合同比較多，合同規定雙方基本責任和義務，同企業經濟利益息息相關，是任何企業都應該高度重視的工作。房地產企業應該爭取建立明確的合同付款臺賬，使得有關合同執行過程中的各類付款和支出金額有依據，爭取對合同款項支付進行全過程的管理，杜絕一些細節上的問題。

3.3 嚴格審核工程竣工結算 竣工結算是房地產開發項目成本控制的最后階段，是核定建設工程造價的最終依據，工程實踐表明，在一般情況下，經審查的工程結算較編制的工程結算價款相差10%左右，有的高達20%，對控制投資成本起著重要的作用。

在審核項目竣工決算時，應該依據現行的建設工程項目管理的相關法規，嚴格按照承包合同中約定的條款，結合工程竣工圖紙、設計變更和現場簽證等資料認真審核。

①根據施工圖、竣工圖等資料審核是否按圖紙施工，逐項核對合同條款，檢查是否存在遺漏或者重復計算的項目；②審查設計變更是否符合工程建設相關標準，手續是否齊全。審核施工現場的相關資料，確認工程是否按設計變更要求實施；③對于工程量清單已有的項目，按照合同約定的價格執行。對于新增的項目并且合同沒有約定的，可以參照類似項目或者雙方協商確定。

3.4 健全成本管理的考核與激勵機制 在成本管理過程中要堅持責與權相互結合的工作原則，是企業成本管理工作能夠健康、科學發展的基礎。目標成本確定以后，就要將成本逐步分解，落實到相關部門，明確部門管理職責，保障企業按照既定的成本控制目標進行成本控制工作。

4 結語

成本管理對房地產開發企業至關重要，企業要生存下去獲得持久的競爭力，還應該樹立全員全過程的成本管理理念，建立和完善房地產項目成本監控體系，實時記錄跟蹤核心業務進展，實現業務、財務、資金管理的有機結合，以達到提高企業經濟效益的目的。

參考文獻：

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[2]王新芳.房地產開發成本控制研究[D].西安科技大學，2008.

[3]姜樹芳.基于房地產項目組織管理的成本控制體系研究[J].沿海企業與科技，2009（11）.

基金項目：咸陽師范學院校級項目（12XSYK034）。

作者簡介：

王新芳（1981-），女，陜西鳳翔人，咸陽師范學院，碩士，助教，主要研究方向：項目管理、工程造價。endprint