房地產：只是在調整

張延陶

近期房地產的調整是很正常的。這輪調整很大程度上是由于供應過剩和2013下半年以來的貨幣政策緊縮。

中國從1998年開始住房改革，引入了商品房市場。直到2011年，市場基本上都處于供不應求的狀態，由此導致房價不斷上漲。

但2011年后，由于房地產投資加速，這種供求形勢發生了轉變， 2013年房屋新開工面積為 14.6億平方米。

目前看來，供大于求的形勢已經從沿海地區擴散到內陸城市。2010年底啟動的房地產限購政策對房價較高的大城市和沿海地區的限制力度更大，一些開發商轉到較小的城市和內陸地區發展，導致部分內陸省份的供應嚴重過剩。過剩主要體現在兩方面： 一是全國在建筑方面積與過去一年住房銷售面積的比率已經從歷史平均3.4年的水平達到2013年底的4.2年，即需要4.2年時間將目前在建住房銷售完畢。二是，摩根大通的研究團隊追蹤了八大城市的平均庫存，目前是18個月，遠高于去年年底的10個月左右。

2013年6月，中國人民銀行開始緊縮貨幣政策，信托貸款等與監管套利或投資活動有關的非銀行融資領域受影響較大。因此，房地產開發商面臨融資成本升高、貸款難度加大的問題。另外，房貸利率上升也打壓了房地產市場需求。

但需要區分的是，房地產市場調整和崩盤是截然不同的兩個概念，房地產市場的調整并不一定會導致崩盤。崩盤的發生概率非常小。

首先，城鎮化速度沒有明顯下滑。中國的城鎮化率從2000年的36.2%增長到2013年的53.7%，城鎮化速度保持在1.3%左右，相當于每年2，000萬人。

第二，家庭收入增長穩定。中國在過去10年中一直保持著兩位數的收入增長率。即使名義GDP增長率在2013年大幅降至9.5%，城鎮家庭的人均收入仍然增長了9.6%。

城鎮化和收入增長創造了住宅需求。我們的研究團隊認為未來幾年住宅需求量將維持在10億平方米左右。需求主要來自新城鎮居民、住房改善和舊房替換。

第三，中國的家庭儲蓄率非常高，但是投資渠道有限。房地產目前依然是具有吸引力的投資渠道之一。

最后，我們認為政府在這一輪調整中，會起到控制尾部風險的作用。

我們對于房市調整的最大擔憂來自于它對宏觀經濟的影響。房地產投資占中國固定資產投資總額的25%，同時占2013年GDP的12.7%。如果將對相關行業的帶動作用計算在內，房地產行業可能貢獻了大約五分之一的GDP。根據我們的研究團隊分析，房地產投資增長率下降5%，就會使GDP增長率下降0.6個百分點（包括直接和間接影響）。在今年1-8月，房地產投資增長率同比降至13.2%，而1-7月為13.7%。

房地產市場放緩是中國目前面臨最大的宏觀經濟風險之一。目前的形勢與2012下半年有類似之處，但是經濟影響可能會更嚴重。2012年的供大于求是區域性的，而今年是全國性的問題。如果宏觀政策基本維持不變，這一輪房地產市場的調整周期可能會比過去更長。

但是我們認為，基本面因素和房地產政策調整將會使房價避免崩盤。目前看來，此次房地產調整依然是溫和的調整。endprint