論資產評估方法的融合運用與發展變革

張 昱

（蚌埠學院，安徽 蚌埠 233030）

資產評估方法，即資產評估所運用的特定技術，是確定資產價值的手段和途徑，也是一套完整的方法體系。這個體系是由三種基本評估方法——成本法、市場法和收益法，以及對它們起支撐作用的各種具體的技術方法共同構成。所以我們講的評估方法，不是指單獨的某個方法，而是對三大基本方法及其具體技術方法的一個統稱。

一、評估方法之間的關系

三大基本評估方法，即三種評估思路之間的差異主要表現在，它們都從各自的角度出發反映資產的客觀價值：市場法是通過與市場交易實例的比較、差異調整而獲得評估對象的價值（理論基礎：均衡價值論和替代理論）；成本法是從資產重新購建或者成本耗費的角度評估資產的價值（理論基礎：生產費用價值論）；而收益法是從資產獲利能力入手，通過預期收益折現來求得其評估值（理論基礎：效用價值論）。可見，三種評估方法的技術思路截然不同，它們是獨立存在、相互替代的關系，每一種方法都自成一體，各有各的優缺點和適用范圍。[1]

但資產評估的專業性質又決定了各種評估方法之間存在著一定的內在聯系。比如，對于某一特定的資產業務或經濟行為，假設資產狀態和所處的市場條件都是相同的，那么評估出來的結果不會因為評估人員選用的方法不同而大相徑庭，因為評估值應該是客觀的，結果也應該趨于一致，正所謂“殊途同歸”。基于此，在評估實踐中，對同一條件下的同一資產，采用不同的方法評估，才有了相互驗證的理論意義和實踐意義。不過需要注意的是，運用不同的方法評估同一資產，必須要滿足以下前提，即評估目的、資產狀態要一致，同時還要保證在運用不同的評估方法時，所選擇的經濟技術指標、參數是合理的。[2]

以上所說的評估方法之間的聯系，是在結果的客觀一致性方面的聯系，接下來要探討的，是方法在運用過程中的聯系。

二、評估方法的融合運用

在實際評估中，這三種方法并不是完全獨立使用、沒有交叉，相反，在很多場合下，我們都能看到它們“你中有我，我中有你”的相互借鑒、融合運用的例證。

在成本法下，采用功能系數法求取被估資產的重置成本，實則就是利用了市場法的思路，

通過被估資產與參照物資產的重置成本和生產能力兩個指標的相應對比，從而確定被估資產的重置成本；還有在資產的功能性貶值和經濟性貶值這兩個指標的估算過程中，我們也能見到收益折現法的蹤跡，不過這里折現的不是資產的預期收益，而是被估資產的年凈超額運營成本和年凈收益損失額，公式如下：

被估資產功能性貶值=年超額運營成本×（1-所得稅率）×（P/A，r，n）

被估資產經濟性貶值=年收益損失額×（1-所得稅率）×（P/A，r，n）

式中，（P/A，r，n）為年金現值系數。

以上是在成本法下，融合運用了市場法和收益法的技術元素的情形。同樣，在房地產評估的收益法下，確定折現率指標時，也借鑒了市場法的技術思路。比如租價比法（或稱凈收益與售價比率法，也稱市場提取法），就是通過選取近期市場上交易的與被估房地產相同或相似房地產的凈收益、價格等資料，測算出該類房地產的平均收益率，并以此作為折現率。

房地產評估中的假設開發法，其本質是成本法的逆運算，二者理論基礎是相同的，只不過成本法是“正著加”，假設開發法是“倒著減”，邏輯過程恰好相反。計算公式為：

地價=預期樓價-建筑費-專業費用-銷售費用-利息-稅費-利潤

在預測開發完成后的房地產銷售價格時，我們通常采用市場比較法、結合趨勢預測來進行測算，具體分兩種情況：對于出售的房地產，可采用市場法直接確定開發完成后的房地產總價；而對于出租的房地產，首先采用市場法，確定所開發房地產出租的凈收益，然后再采用收益法，將出租凈收益轉化為房地產總價。

如果說上述情形還只是在某種基本方法下，求取其中某一個具體指標時借鑒其他方法的技術成分，尚有主次之分，那么在無形資產評估中，則更是毫不隱晦地把兩種基本方法直接結合起來加以命名和運用了，比如成本—收益法。[3]計算公式為：

式中，β1——科研人員創造性勞動倍加系數

β2——科研平均風險系數

β3——無形資產的貶值率

C——無形資產研制開發中的物化勞動消耗

V——無形資產研制開發中的活勞動消耗

K——無形資產的貢獻率（分成率）

Ri——使用無形資產后每年的凈收益

方法融合運用的情形不僅見于單項資產的價值評估，也同樣運用于企業價值評估的場合。比如對于持續經營的企業，一般不宜單獨運用成本法對其價值進行評估，而需將成本法與收益法或市場法相結合，才能確定企業整體價值。因為企業各單項可確指資產評估值的簡單加總，無法反映這些資產間的有機組合因素產生的整合效應，也難以反映會計賬面上并未反映的某些無形資產，如企業文化、各種資質、銷售網絡等非常規無形資產。即企業的價值不僅包括可確指的資產，還包括不可確指的資產——商譽的價值，或者因經營管理不善而產生的經濟性貶值。[4]

三、案例應用

評估某設備租賃公司的一臺機械設備，該設備年租金凈收入為19.5萬元，評估人員經調查了解到，與被估設備規格型號、新舊程度、地區相同的設備年租金凈收入平均為20萬元，現搜集到三個與被估設備類似的交易實例，相關數據見下表：

?

另據預測，該設備的剩余使用年限為10年，假設收益期滿后殘值忽略不計。

通過對三個市場參照物的投資回報率分析，確定折現率的平均值為24.5%。

根據上述資料，該設備的評估值約為：

四、結論及展望

綜上，評估方法之間并不是完全孤立的，而是相互借鑒，協同發揮作用的關系。因我國的資產評估業起步較晚，到目前僅有二十多年歷史，方法的運用受傳統觀念和市場條件局限較多，相關的經濟參數、指標體系尚未完全建立，加之個別理論界定不清晰，導致實踐中存在較多爭議及執業不規范現象。隨著市場經濟行為和資產評估業務的延伸和拓展，資產評估的方法手段也將不斷創新和完善，評估技術的融合運用會更加成熟，運用領域更加廣泛。

但是，目前所使用的三種基本評估方法，仍都是確定性的方法，忽略了方法運用的假設前提、參數取值等方面可能具有的不確定性。可以說，在任何估價中都有一定程度的不確定性。[5]這種不確定性可能由評估人員的主觀意見造成，也可能是一些特殊的市場條件和資產條件使然，或者沒有充分考慮到估價影響因素未來的動態變化，導致得出的評估結論是單一值。這是現階段整個方法體系所共有的缺陷。

另外，在評估方式上，我國目前仍處于傳統的單量評估階段，行業信息化水平較低，主要靠手工操作，效率不高，質量欠佳。而在市場發達國家，自動評估模型（AVM）、計算機輔助批量評估（CAMA）的運用已漸成主流，并為越來越多的國家所重視和采用，在抵押不動產、財產稅稅基評估和管理中，表現出了快速、低成本、較客觀及風險控制方面的優點。[6]相比之下，CAMA在我國的發展則較緩慢和滯后，本土化的AVM設計缺乏完備的基礎數據，目前僅有少數評估機構在房地產估價服務領域運用，且水平有限。

可以預見，未來我國的資產評估將會呈現出由單量評估到批量評估、傳統的手工評估到計算機軟件評估這樣一個發展變化趨勢，具有中國市場特點的CAMA技術將得到開發，并在越來越多的服務領域中應用。與此同時，高成本、耗時且主觀誤差大的評估方式將會被低成本、快速、標準化及模塊化的方式所取代；傳統評估方法的確定性特征使得評估值單一的缺陷，也或將由模糊定價的區間值表述方式所彌補。

[1]于鴻君.資產評估教程[M].北京：北京大學出版社，2001.82-84.

[2]中國資產評估協會.資產評估[M].北京：經濟科學出版社，2011.66.

[3]朱萍.資產評估學教程[M].上海：上海財經大學出版社，2012.170.

[4]朱柯，李萍，曾瑞玲.資產評估[M].大連：東北財經大學出版社，2008：197-198.

[5]Michael Mallinson and Nick French,Uncertainty in property Valuation Journal of Property Investment and Finance,18（1）：13-32.

[6]IAAO.Standard on Automated Valuation Models(AVMs).Assessment Journal，2003，10（4）:109-154.