對呼包兩市住宅銷售價格走勢的分析判斷

秦文忠

隨著全國經(jīng)濟發(fā)展步伐放緩，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整進入深水區(qū)，房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫，今年以來呼和浩特市和包頭市的房地產(chǎn)供需格局發(fā)生了明顯的變化，住宅銷售價格逐漸回落。

一、呼和浩特市和包頭市上半年住宅銷售價格走勢特點

呼和浩特市和包頭市都屬于三線城市，與全國相對發(fā)達的一二線城市比，住宅銷售價格變動相對滯后。就目前形勢看，有意購房者多數(shù)處于觀望態(tài)度，上半年樓市成交乏力，市場價格逐步小幅回落，趨于理性，市場格局正在發(fā)生變化，房地產(chǎn)企業(yè)從被動坐銷轉(zhuǎn)為主動行銷，市場從賣方正轉(zhuǎn)為買方。

（一）上半年各月新建商品住宅銷售環(huán)比價格漲幅先升后降，呼和浩特市6月略有小幅反彈

呼和浩特市1—6月份新建商品住宅銷售價格的環(huán)比指數(shù)分別為100.4%、100.5%、100%、100%、100%、100.2%，三增三平，6月小幅反彈，與全國70個大中城市1—6月各月最高漲幅1.2%、0.7%、0.6%、0.4%、0.3%、0.2%相比較，分別相差0.8、0.2、0.6、0.4、0.3、0個百分點，各月漲幅雖有波動，但總體低于70個大中城市的最高水平。呼和浩特市限購政策放開后，6月環(huán)比小幅上漲，在全國70個大中城市漲幅由高到低的排序分別是34位、4位、57位、57位、17位、1位，位置變動較大。

包頭市1—6月新建商品住宅銷售價格的環(huán)比指數(shù)分別為99.9%、100.1%、100.2%、100.1%、99.6%、99.4%，三增三降，先增后降，與全國70個大中城市1—6月各月最高漲幅1.2%、0.7%、0.6%、0.4%、0.3%、0.2%相比較，分別相差1.2、0.6、0.4、0.3、0.7、0.8個百分點，在全國70個大中城市漲幅由高到低的排序分別是67位、57位、39位、34位、57位、45位，屬于中下位置。

6月與去年年底比，漲幅一升一降。呼和浩特市6月比去年年底增長1.1%，包頭市6月比去年年底降0.7%。

（二）新建商品住宅同比價格漲幅逐月平穩(wěn)回落

呼和浩特市1—6月份新建商品住宅價格的同比指數(shù)分別為109.8%、108.9%、108.7%、109.9%、107.4%、106.6%，漲幅逐月平穩(wěn)回落，與全國70個大中城市1—6月各月最高漲幅20.9%、、18.7%、15.5%、13.6%、11.3%、9.4%相比較，分別相差11.1、9.8、6.8、3.7、3.9、2.8個百分點，差距逐漸縮小，在全國70個大中城市漲幅由高到低的排序中分別是28位、32位、19位、9位、11位、6位，屬于中上位置。

包頭市1—6月份新建商品住宅價格的同比指數(shù)分別為108.5%、106.4%、105.4%、104.9%、103.1%、102.4%，漲幅逐月回落且低于呼和浩特市，與全國70個大中城市1—6月各月最高漲幅20.9%、、18.7%、15.5%、13.6%、11.3%、9.4%相比較，分別相差12.4、12.3、10.1、8.7、8.2、7個百分點，在全國70個大中城市漲幅由高到低的排序分別是46位、58位、60位、60位、62位、61位，處于比較低的位置。

1-6月與去年同期比，兩市都有不同程度增長。呼和浩特市1-6月比去年同期增長8.4%，包頭市1-6月比去年同期增長5.1%。

（三）二手住宅環(huán)比價格漲幅總體有回落趨勢

呼和浩特市1—6月份二手住宅價格的環(huán)比指數(shù)分別為100.0%、100.1%、99.8%、99.8%、99.9%、99.6%，后4個月略有下降，與全國70個大中城市1—6月各月最高漲幅1.0%、1.1%、1.1%、0.7%、0.5%、0.1%相比較，分別相差1、1.2、1.3、0.9、0.6、0.5個百分點，在全國70個大中城市漲幅由高到低的排序分別是50、38、64、60、36位、38位，位置變動較大，屬于中下位置。

包頭市1—6月份二手住宅價格的環(huán)比指數(shù)分別為100.4%、100.1%、100.0%、100.1%、99.8%、99.4%，有回落趨勢，與全國70個大中城市1—6月各月最高漲幅1.0%、1.1%、1.1%、0.7%、0.5%、0.1%相比較，分別相差0.6、1、1.1、0.6、0.7、0.7個百分點，在全國70個大中城市漲幅由高到低的排序分別是13位、41位、48位、28位、49位、60位，屬于中間位置。

6月與去年年底比，都有小幅回落。呼和浩特市6月比去年年底降0.8%，包頭市6月比去年年底降0.2%。

（四）二手住宅同比價格漲幅也逐月回落

呼和浩特市1—6月份二手住宅價格的同比指數(shù)分別為103.4%、103.0%、102.4%、102.0%、101.6%、101.2%，漲幅逐月回落，與全國70個大中城市1—6月各月最高漲幅18.4%、15.9%、13.2%、12.0%、11.1%、9.1%相比較，分別相差15、12.9、10.8、10、9.5、7.9個百分點，在全國70個大中城市漲幅由高到低的排序中分別是53、49、54、55、55、51位，處于比較低的位置。

包頭市1—6月份二手住宅價格的同比指數(shù)分別為103.3%、102.9%、102.7%、102.5%、102.1%、101.5%，漲幅逐月回落，與全國70個大中城市1—6月各月最高漲幅18.4%、15.9%、13.2%、12.0%、11.1%、9.1%相比較，分別相差15.1、13、10.5、9.5、9、7.6個百分點，在全國70個大中城市漲幅由高到低的排序分別是54位、54位、49位、49位、43位、48位，同樣處于比較低的位置。

1—6月與去年同期比，兩市都有不同程度增長，呼和浩特市漲幅低于包頭市。呼和浩特市1—6月比去年同期增長2.3%，包頭市1—6月比去年同期增長2.5%。

二、影響呼和浩特市和包頭市上半年住宅銷售價格走勢的主要原因

住宅銷量下降、庫存增加、房企資金壓力增大是影響住宅銷售價格走勢的主要原因。受全國大氣候影響，雖然住宅銷售價格逐月回落，但購房者觀望情緒不斷增加，銷量下降，新開盤的項目未消化又轉(zhuǎn)為庫存，房企資金壓力逐漸增大。

新建商品住宅成交量下降，呼和浩特市1—6月新建商品住宅成交面積為75.62萬平方米，比去年同期下降了15.74%，網(wǎng)簽6821套，比去年同期下降了15.51%。包頭市1—6月新建商品住宅成交面積為100.1萬平方米，比去年同期下降了27.3%，網(wǎng)簽8513套，比去年同期下降了29.1%。

二手住宅交易量大幅萎縮，1—6月呼和浩特市二手住宅交易成交總面積34.74萬平方米，同比下降了35.34%，完成交易套數(shù)3996套，比去年同期下降了36.9%。1—6月包頭市二手住宅交易成交總面積49.5萬平方米，同比下降了58%，完成交易套數(shù)6255套，比去年同期下降了59%。

三、對呼和浩特和包頭兩市下半年住宅銷售價格走勢的判斷

根據(jù)目前房地產(chǎn)整體形勢分析判斷，預(yù)計下半年呼和浩特市和包頭市住宅銷售價格仍會趨于下行勢態(tài)，幅度不會很大，逐步回歸到去年的價格水平。原因如下：

（一）兩地房地產(chǎn)市場受全國整體形勢影響。去年底到今年以來，全國房地產(chǎn)形勢整體一直不容樂觀，房地產(chǎn)市場成交繼續(xù)低迷，銷量下降，銷售乏力。銷量的下降直接影響到銷售價格，6月份全國70個大中城市住宅銷售價格中雖然絕大部分城市同比仍然繼續(xù)溫和上漲，但漲幅正在逐月回落，而且大部分城市環(huán)比價格出現(xiàn)下降，環(huán)比下降的城市個數(shù)不斷增加。

（二）國家出臺一系列調(diào)整政策，住房的投資和投機需求會逐漸被擠出房地產(chǎn)市場。

（三）房地產(chǎn)缺乏長遠規(guī)劃，盲目開發(fā)。過去一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)市場整體繁榮，房地產(chǎn)商追逐利益最大化，盲目開發(fā)，缺乏長遠規(guī)劃，導(dǎo)致供應(yīng)過量，庫存相對增加，目前待售的房屋可能需要較長一段時間才能消化。

（四）房企資金壓力增大，房地產(chǎn)企業(yè)正在醞釀營銷活動試圖用以價換量的策略來改善銷售業(yè)績，樓盤以特價房、清空尾盤、競猜免首付、首付分期等方式打折促銷。

（作者單位：國家統(tǒng)計局內(nèi)蒙古調(diào)查總隊）

責(zé)任編輯：代建明