公租房管理對策研究

何佳曉

摘 要：公租房有力地補充完善了我國傳統的住房保障體系，對維持社會的穩定、和諧發展發揮了重要作用。但由于公租房的管理具有其特殊性，同時在較短時間內將大量的社會“夾心層”群體匯集到這些小區內，如何做好公租房管理就顯得十分重要。

關鍵詞：公租房；管理；對策

一、國內外相關研究述評

Donnison（1967）指出世界上大多數城市的發展都面臨著土地短缺和土地價格上漲的焦慮。Ohls（1975）認為應該優先采取對低收入階層提供住房補貼的政策，增加低收入階層的住房消費。Lund（2006）也指出以社會保障體系的解釋住房是基本需求。我國自很多地區興建公租房以來，不少學者都開始探討這一政策實施的可行性和必須解決的問題。陳耿（2011）提出我國的公租房建設和運營應在財政資金的支持下，大力拓展各種形式的融資渠道。楊玲（2011）、劉玉峰和張琦（2011）對重慶公租房的管理問題做了研究，劉玉峰等人指出必須加強政府在公租房建設過程中的監督管理。

二、公租房小區特點

（1）入住人員數量多。按規劃，公租房小區規模較大，入住的人員數量多。（2）入住率高。由于承租公租房群體的特殊性，以及承租人無正當理由連續空置6個月以上的將解除合同并給予處罰的規定，決定了公租房一旦出租，承租者就要入住進去，這會導致公租房的入住率很高。（3）出租房比例高。由于公租房政策的規定，承租者要5年之后才能購買，使得公租房小區內租房比例高于其它商品房小區，在一定程度上給小區管理增加了復雜性。（4）入住人員素質參差不齊。公租房住戶范圍廣泛，小區內入住人員背景復雜，素質也參差不齊，這也使得公租房小區的管理具有特殊性。

三、進一步優化公租房管理的對策建議

（一）完善公租房進入、退出機制，進一步做好動態監管。一是加強進入審查。香港房屋條例規定，若住戶虛報資料，可終止其租約，并可根據法律規定予以檢控。如故意向房屋委員會虛報資料即屬違法，一經定罪，可判罰款及監禁。這種做法能有效杜絕騙取公屋的行為。因此，應進一步完善這方面的制度建設，從前期審查入手，保證公平、公正。二是租售房期間的監管，加強審查，并以法律處罰條例來杜絕住戶在房內從事非法活動、轉租和出借。三是完善退出機制。鑒于審查不再符合租賃標準的復雜性，應當將“要求住戶每2年都要向公租房管理局申報住房、收入情況等”改為每年申報，同時公租房管理局還要加強對租戶的不定期審查，以確定租戶是否還滿足居住的條件。對于有意欺瞞者應當給予相應的經濟和法律懲罰。四是進一步完善普通市民監督舉報機制，對舉報騙租、騙購經查屬實給予獎勵。五是公租房規模大，應設立租金專款賬戶，實行租金信息化管理。參照購買商品還貸銀行賬戶的做法，與大型國有銀行合作，以戶為單位為公租房小區住戶免費辦理銀行卡，住戶應提前將足額的錢存進該賬戶，銀行每月到期自動扣除租金再轉入統一的財政專戶，如果住戶沒有按時交租，會自動產生違約紀錄。該違約紀錄將直接影響5年后是否能購買公租房，以及今后購買商品房的銀行貸款。這樣通過信息化管理不但降低租金管理的成本，提高了租金管理的效率，還有效防止了住戶的違約行為。

（二）提高物業管理公司服務的質量，提升居民對物管的認同度和接受度。一是要加大對居民的宣傳力度，特別是像農民工等以前未住過有物管小區房的人群，使其了解物業管理的重要性和必要性，培養居民正確的物業管理消費意識，從而提升居民對物業管理的認同度和接受度，引導他們接受和支持物業管理。二是物業管理公司要進一步強化服務意識，不能僅滿足于提供基本物業服務項目，要根據公租房的特點對小區住戶的服務需求做好分析，加強從事客服、保安、清潔等物業管理工作人員的培訓，全面提高服務技能、改善服務態度。三是要建立起居民、物業管理公司、公租房管理局互訪制度，及時查找問題。要建立起物業管理公司和居民的互訪制度，當居民對房屋、小區管理等提出問題，物管應及時處理，并定期回訪，了解處理后的使用情況和居民新的需求；要建立起公租房管理局和物業管理公司的互訪制度，公租房管理局應定期回訪物業管理公司，由于重慶公租房“公”的性質，盡管其小區物業管理實行了市場化運作，由租戶承擔物管費，但政府必須對物業管理進行定期考核，同時物管公司也應及時向公租房管理局反映物業管理的現狀和存在的困難；要建立起公租房管理局和居民的互訪制度，居民可以向公租房管理局反映問題，公租房管理局也主動定期開展問卷調查，直接了解居民的需求和小區存在的問題，以便出臺有針對性的措施。

（三）加快超市、醫院、學校等配套設施的建設，推進小區安全管理。要加快超市、醫院、學校等配套設施的建設，保障居民生活與子女教育。要推進社區醫院和藥店的建設與管理，擴大銀行種類和數量，新建公租房小區加快大型連鎖超市的入駐和農貿市場的修建。每個公租房小區都應配備幼兒園和小學，并加快開學進度和管理，合理確定收費標準，強化師資力量和教學設施設備，保障教學質量。同時，要推進小區安全管理，為居民打造更加和諧的治安環境。一是針對小區居民安全感調查結果并不太好的情況，要設置門禁，只有本小區的居民才能進入，在進出口和小區內合理規劃安裝電子監控系統，同時物業管理公司加強安全管理，對門衛進行培訓，加強夜間巡邏。每個小區都應設立社區警務室，配備經驗豐富的民警、優秀文職人才和齊全的辦公設備，掌握社區的治安情況，及時處理出現的問題。