我國二手房地產交易價格風險的核算

趙長明

(陜西警官職業學院，西安 710043)

0 引言

事關民生的二手房地產，由于影響其價格的因素比較多，比較復雜，并且還有一些不確定因素，因此對二手房價格的科學估計是比較難的，這也是當前二手房交易混亂的主要原因之一。合理估計二手房地產的真實價值，尤其是對二手房價格形成中的不確定性因素進行合理地估計，是一個很關鍵的問題。對不確定性部分進行研究，常用的方法有模糊數學法、灰色理論法、神經網絡法和集對分析法,可以運用這些研究不確定部分的方法來研究二手房地產價格的形成。因此,本文利用集對分析法對我國二手房地產交易價格進行估價核算研究。

1 集對分析法的模型構造

我國學者趙克勤[1,2]于1989年首次提出集對分析這一理論,該理論是將確定性分析與不確定性分析統籌結合起來,可以用來描述、處理、分析綜合集成問題的一種全新的系統的科學的評價分析方法。而我國另一學者白揚文[3]在1996年根據同異反聯系度的向量表達形式如：u=(a,b,c)，提出了同異反距離這一概念，用來比較兩個同異反聯系度之間的距離。設有兩個同異反聯系向量：

u1=(a1,b1,c1)u2=(a2,b2,c2)

那么，則用ρ來表示同異反向量u1與u2之間的距離，簡稱同異反距離：

本文利用這一同異反距離來估計二手房地產的交易價格，其中p0表示待估計二手房地產的價格，pk表示近期交易二手房地產的實例價格，ρki表示同異反距離且ρki=ρik，計算公式為：

在（3）式中，當i=0時，同異反距離就變成ρko，其表示實例交易的二手房地產與待估計的二手房地產兩者構成一個集對所形成的同異反距離，ρko用（2）式來計算，具體計算公式如下：

在（4）式中，當ρko=1時，待估計二手房地產價格p0就等于各實例近期交易二手房地產價格pk的簡單算術平均數。

2 二手房地產估價的實例集對分析

二手房地產價格的確定，其影響因素主要有：最近該區域成交的新房地產價格，該區域成交的二手房地產價格，該區域成交的二手房地產交易情況，該區域成交的二手房地產交易日期，待估計二手房地產所處的區域影響因素，待估計二手房地產自身的個體影響因素等等。由于利用集對分析，需要與待估二手房地產相對應的實例，所以本文選擇最近在該區域成交的二手房地產實例進行配對，在此只選擇三個實例（1，2，3），來作為理論研究。

在影響待估二手房地產價格的因素中，該區域成交的二手房地產價格中一般包含有最近該區域成交的新房價格影響因素，所以對最近該區域成交的新房價格情況不予分析；還有選擇的三個實例，都是該區域的，也都是正常交易的，并且也都與待估房地產估價對應的最近日期，所以也對該區域成交的二手房地產交易情況和該區域成交的二手房地產交易日期兩個因素不予分析；本文只對該區域成交的二手房地產價格，待估計二手房地產所處的區域影響因素和待估計二手房地產自身的個體影響因素這三個影響因素進行分析。

2.1 區域影響因素集對分析

區域影響因素有基礎生活設施，公共交通便捷度，周圍道路順暢度，商業繁華程度，教育設施完善度，醫療設施完善度和周圍環境質量。實例（1、2、3）二手房地產與待估二手房地產都同處一個住房交易區，并且上述區域影響因素總分合計為100分。下表1表示實例1、2、3的區域因素綜合打分，與待估二手房地產的區域因素綜合得分比較情況。

表1 區域影響因素分值

從表1可知，各區域影響因素的聯系度計算如下表2。

表2 待估二手房地產區域影響因素聯系度

區域影響因素聯系度具體計算結果見表3所示。

表3 待估二手房地產區域影響因素具體聯系度表

2.2 個體影響因素集對分析

個體影響因素有樓層，房屋朝向，套型，建筑結構，建筑年代，房屋質量，物業管理和小區環境。同樣也假設實例（1，2，3）二手房地產與待估二手房地產都為100分,根據各實例的區域因素得分狀況,實例（1，2，3）二手房地產與待估二手房地產的個體因素比較各得分情況如表4所示:

表4 個體影響因素分值

通過各實例和待估二手房地產的個體影響因素得分值，計算個體影響因素聯系度，見表5：

表5 待估二手房地產個體影響因素聯系度

區域影響因素聯系度具體計算結果見表6所示。

表6 待估二手房地產個體影響因素具體聯系度表

2.3 各影響因素的綜合聯系度

前面已經分析了區域影響因素和個體影響因素的聯系度，其中交易情況聯系度和交易日期聯系度都為1，因為它們與待估二手房地產交易情況和交易日期都相同?，F在就各綜合因素的聯系度分析如表7：

表7 各綜合影響因素的聯系度

2.4 二手房地產價格的估計

表8 待估二手房地產與實例的同異反距離

3 結論

本文采用集對分析的方法，把要待估二手房地產與其周圍最近交易的二手房地產進行配對綜合比較分析，利用集對聯系度計算同異反距離，最后統計加權核算出要估計的二手房地產價格，通過與實例（1,2,3）成交的二手房地產其實際成交價格比較情況來看，待估的二手房地產其估算價格較符合周圍其他二手房地產實際成交價格情況。綜合可知，利用集對分析法可以對我國目前二手房地產價格進行較科學地估計，有利于規范我國二手房地產交易市場，可以據此建立公平、合理、科學的二手房交易價格體系，具有一定的現實意義。

[1]楊燕,文福拴,李力,王珂,高超.計及風險控制策略的電力系統可用輸電容量決策[J].電力系統自動化,2012,(4).

[2]王榮芳.中小企業間接融資的法律風險控制研究[J].特區經濟,2012,(1).

[3]蔣巍.基于政府審計的地方政府債券風險控制研究[J].浙江學刊,2012,(1).

[4]何樹紅,孫文,徐文濤.關于國際原油價格風險價值的分析與計算[J].統計與決策,2010,(18).