論商業地產的開發與成本控制分析

陳紅艷

摘 要：房地產開發是一項投資成本高、工作任務重的管理項目，其成本控制空間很廣。在建筑項目開發、規劃、施工、管理等環節中，成本控制既是管理的核心內容，又是提高管理工作效益價值的根本原因。除行為控制外，成本計劃、施工項目規劃、技術與設備的研發和革新，都可以改變成本，提高房地產開放項目的投資效益。基于此，本文將結合房地產開發中成本控制內容，深度解析成本控制在房地產效益經營模式中的影響作用和意義。

關鍵詞：房地產；開發成本；控制要素；研究與分析

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

前言：房地產行業供大于求，面對急速增長的房價，很多建筑開發企業紛紛進入房地產開發產業的浪潮，希望能從中獲取巨額利益。房價居高不下，雖然能適當緩和房地產開發的投資壓力，但是卻嚴重阻礙了公眾購買住房的消費行為。近年來，房地產“有房無市”現象愈加嚴重，它不僅縮小了房地產工程的升值空間，還增加了房地產工程效益回收的經營周期。因此，從開發成本入手，降低房地產市場價格已成為眾多建筑企業走出困境的必然選擇。

一、房地產開發成本特點分析

（一）房地產開發成本理論概述

房地產開放成本是指建筑企業在開發過程中支出的所有項目費用，如拆遷補償款、土地購置費、前期工程設計施工費用、公共配套設施投資、基礎建設投資等。上述費用是根據國家規定開發流程制定的各種支出款項，開放商只能通過管理和約束控制，適當精簡操作，而不能采用非法手段，省略或缺陷行使管理執行任務和責任。由此可見，房地產開發成本投入點多、投入成本高、投入周期長、效益回收能力弱，成本控制變化大等特點，給建筑企業日常管理帶來了諸多工作障礙。

（二）房地產開發成本控制特征分析

1、內容龐雜：因為開發項目的工作屬性差異性很大，所以在確定控制管理內容時，成本控制信息與實物形態很難形成統一的體系構成，再加上后期開發過程中不斷增加的成本內容，開發項目在成本控制方面的管理會愈加混亂、龐雜。同時，由于大多數成本控制項目會受到政策、市場變化的影響而不斷變化，所以開發前、施工中、管理時的成本管理內容并不具備可比性，很難進行統一計量。

2、構成因素多：作為一項綜合型任務，房地產開發的所有支出、收益款項都要進行成本控制，不僅構成元素眾多，其變量參數影響力還非常大。如居民對建筑工程的性能要求、功能需求不但提高，建筑原材料市場的資源約束影響、國家相關惠民政策導向等，上述構成因素看似很邊緣化，其實都可以干擾主流成本控制項目，進而改變開發項目的成本變化。

3、可塑性強：雖然開發項目的成本控制內容復雜、影響因素眾多，但是其各項費用的可塑性很好，只要通過科學、合理的評估、測算、分配、管理，其成本的壓縮空間依然很廣闊。盡管前期工程費、征地補償費、拆遷安置費等國家強制性開發費用無法有效縮減，但是工程設計、施工、原料采購、技術控制等管理內容依然能夠為開發工程爭取到很大經營利潤。

二、影響房地產開發成本變化的因素

（一）土地開發成本：土地開發成本是房地產開發成本最大的投資，因為涉及到土地使用權購買、拆遷補償款，這些費用由國家規定，不能節省開支。這些公用費用一部分分給當地居民，另一部分收入國家財政，是百分之百要投入的資金，無法滯后支付。以往，國家政策支撐鼓勵開發房地產，但是面對居高不下的房價，自2012年起，政府開始實行了一系列約束性政策，壓縮房地產產業的開發貸款和貸款權限，這使原本成本緊張的土地開發項目面臨更沉重的管理壓力。除土地自身開發之外，開發商還需支付一些特殊的經濟補償款，如開發地區農作物、農田、工程、商鋪等經營類項目，這些項目因土地征收而無法創造“連續性價值”，針對這部分損失，國家也明確規定了補償標準和方案。雖然這部分經濟補償可以通過協商來確定數額，但是其成本費用依然很大。

（二）建筑安裝工程成本：建筑安裝成本是開發項目的主體工程，約占工程投資成本的45%。相對于土地開發的“剛性”要求，建筑施工、安裝的成本費用壓縮空間相對較大，但是礙于工程質量標準和要求，建筑企業可以適當縮減成本，但是不能“偷工減料”，選擇粗制濫造的原材料參與施工。因此，對于影響工程質量的建筑要素，成本控制必須遵守施工安裝原則，以維護房地產開發行業的規范性和安全性。建筑安裝工程成本控制集中點在新工藝、節能材料、工程結構設計、設備協調施工、隊伍集優建設等方面，通過上述管理內容的多方協調和共同促進，不僅能夠提升建筑工程的整體施工安裝質量，還能最大限度的節約投資成本。據統計，一個集合新技術、新材料、新設備等優勢性管理項目的工程，其成本控制金額占總體投資項目的11.54%左右。

（三）期間成本費用：房地產建筑工程完成施工任務后，在短時間內很難獲得回收效益，資金回籠速度很慢。受這種運營模式影響，房地產開發企業需要支付巨額的貸款利息，來彌補投資資金的延遲還貸問題。現階段，大部分房地產開發企業都會選擇引入貸款資金實時開發建設，由此帶來的一系列貸款、還息、還款管理內容眾多，單純依靠企業自由資金鏈根本無法填補利息空缺。面對這部分“期間成本費用”，開放商企業必須適當調節貸款資金比例，采用階段性貸款方式，縮短利息生成周期，多利用自由資金的使用優勢，提高資金周轉的使用效果和效益能力。

三、優化房地產開發成本控制的對策

（一）前期設計規劃充分應用價值工程原理：通過上文分析可知，房地產開發項目內容、特點清晰，經營管理任務明確、規范。所以在前期規劃時，建筑企業完全可以引入價值工程原理，將工程涉及到的所有投資成本看做一個經濟整體，并劃分成本任務，按照任務確定建筑工程的設計方案、材料采購方案、結構設計方案等。因為建筑工程的產品輸出率很高，基本能夠同步完成建設任務，所以針對銷售成本、利息成本兩方面，建筑企業需利用建筑工程商品的容積率、空間優勢來獲取相關效益。endprint

（二）優化建筑商品的功能作用

因為建筑商品的實用功能對其市場價格的影響最大，所以要想進一步壓縮成本，建筑企業必須適當調整商品功能，增強其實用功能，以推動商品效益提高，進而緩解投資成本壓力，具體方式如下：

1、確定設計方案

在確定開發項目之初，最好市場調查，如建筑工程的市場價格變化、建筑原料市場價格起伏、用戶需求內容等，圍繞創新型開發理念，適量采用新技術、新工藝、新材料，突顯工程設計的方案價值和使用價值。除此之外，工程負責人應在充分了解國家政策、法規、開發補償條例的情況下，確定投資成本。

2、壓縮各管理項目的功能成本

監理部門要深入每個施工、安裝環節，將初級設計方案全面引入施工建設，在共同管理的環境下，落實設計工作和管理工作，盡量將工作做細、做好。

3、科學評價

針對每項成本控制項目，建筑企業應學會客觀評價，并將評價結果再次引入設計方案中，適當修改原定方案中的錯誤、誤差部分，結合效益分析數據，細化優化內容，從而找出彼此協調的最優設計方案，從根本上保證開發企業盈利的實現。

（三）利用行為控制對成本進行監控

在房地產開發成本控制工作中，其工作人員的行為的主觀性都很強，也就是說，工作人員的工作情況、心態、責任可以直接改變成本控制結果。為此，建筑企業必須狠抓行為控制，從規劃設計、工程施工安裝、工程管理、商品銷售等多項服務工作中引入監控機制。首先，將財務部門分成若干工作小組，深入到各管理部門中，結合預定的成本計劃方案，與部門管理負責人一起落實好每項工作；其次，設置行為個人權限，讓項目負責人和財務人員協調處理相關事宜，并直接對其工作負責，以發揮責任權重的約束能力和控制力；最后，采用成本行為分析和行為控制能調動每個人的智慧和潛力，針對開發項目成本控制的結果好壞，給予獎金鼓勵和精神支持，并在全公司范圍內樹立模范形象，營造良好工作氛圍。結論：通過上文對房地產開發成本控制內容進行系統分析可知，就建筑企業內部工作模式來看，開發商最關注的就是投資成本和工程利益，因為這兩部分內容時影響銷售市場、扭轉現實經營狀態、促進企業發展的核心動力。我國社會平均消費水平低下，所以房地產企業要想實現價值營銷，萬不能盲目提高“商品”價格，必須要從成本控制方面壓縮工程造價，以謀得利益。

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