論次承租人對房屋的優先購買權

金融

一、房屋承租人優先購買權制度

房屋承租人優先購買權，是指在房屋租賃關系中，承租人依據法律規定所享有的，在出租人轉讓租賃房屋產權時，在同等條件下有優先于他人購買租賃房屋的權利。房屋承租人的優先購買權制度始于羅馬法，并被《法國民法典》和《德國民法典》所采納。作為民法領域一項悠久的制度，房屋承租人的優先購買權的設立主要基于以下考慮：第一，維護房屋的使用關系，做到物盡其用，也有利于維持承租人生活的穩定。承租人對于其租賃的房屋已經在一段時期內占有并使用，并在生產、生活上對其形成了一定的依賴，賦予承租人對該房屋的優先購買權能夠使承租人在房屋所有權發生變動時，在同等條件下優先購買房屋，可保證房屋承租人對房屋的持續使用，這有利于維持房屋的使用關系以及承租人的生活穩定。第二，減少交易成本，提高效率。賦予承租人在同等條件下的優先購頭權，一方面不損害出租人利益，另一方面承租人可以繼續維持原有的使用關系，并可以按自己的意志優化其使用方式，滿足其生產生活需要。同時優先購買權制度有利于簡化交易程序，降低交易成本，增進交易效率。

對于優先購買權的適用，一般認為應符合以下幾個條件：其一，承租人的優先購買權發生于出租人轉讓租賃物的所有權時；其二，承租人僅在同等條件下享有優先購買權，同等條件一般指價格的同一，包括價格、付款期限和付款方式，如果出租人處于某種特殊原因給予其他買受人一定的優惠價格，而此種優惠能以金錢計算的，則應折合金錢加入價格中，如果不能以金錢計算的，那么應以市場價格來確定房價；其三，承租人應在合理期限內行使優先購買權，最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》將此期限界定為 15 天。

由此可見，優先購買權是為保護使用房屋之承租人的利益，此種利益主要體現為使用房屋而產生的對房屋的依賴關系。而這也是對出租人權益的一種限制。

二、房屋轉租中次承租人的優先購買權

我國《合同法》第二百三十條僅規定了承租人享有優先購買權，但對于轉租下次承租人優先購買權問題并未涉及。學者關于此則存有爭議，反對次承租人享有優先購買權的學者主要依據有：其一，法無明文規定；其二，優先購買權以承租權為基礎，為承租人所獨有，并不隨轉讓；其三，會增加出租人之義務，尤其是多次轉租的情形。而贊成次承租人享有優先購買權的學者主要依據是：轉租使承租人的承租權虛化，承租人脫離房屋使用，次承租人與房屋使用更緊密，更應享有優先購買權，并且給予次承租人優先購買權，有利于簡化交易程序，降低交易成本，增進效率，也優先購買權制度的設計目的相符。

對于次承租人是否應享有優先購買權，筆者認為應持肯定態度。從優先購買權設立之目的來看，優先購買權是為了維護租賃關系中基于承租人地位而產生的占有、使用并為簡化交易、降低成本而設立的。而在轉租合同中，次承租人相對轉租人而言也是承租人，而且此時，次承租人基于對房屋的使用已與房屋產生依賴關系，此種依賴關系即為優先購買權所保護之依賴關系。而對于出租人而言，無論幾人主張優先購買權，其主張時均需符合“同一條件”，與出租人利益并無實質損害。

此時需注意的是，承租人作為房屋的承租方，其當然享有房屋優先購買權，只是在轉租情況下，次承租人亦享有優先購買權，則兩者之順位關系必須理順。因次承租人為房屋之實際使用人，次承租人對房屋的依賴關系更加緊密，故次承租人的優先購買權優于承租人。

三、出租人是否負有通知義務

我國《合同法》第二百三十條規定了出租人在出賣房屋時對承租人的通知義務，但未規定在轉租情況下出租人應對何人負通知之義務。對于未經出租人許可的轉租，出租人只需對承租人進行通知即可，因為出租人未必知曉次承租人之存在，且其并未同意轉租行為，如果仍要出租人對次承租人承擔通知義務，則顯屬擴大出租人之責任。而基于承租人與次承租人的轉租關系，承租人應當在接到出租人通知之日起的合理期限內通知次承租人。如果承租人違反此義務的，次承租人可以要求承租人承擔違約賠償責任。

四、次承租人優先購買權行使的期限

次承租人行使優先購買權也是基于其承租人地位，故也應與租賃合同中的承租人行使優先購買權的條件一致，其中就包括在合理期限內行使優先購買權。按照最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十四條規定，承租人行使優先購買權的合理期限為15天。在未經出租人許可的轉租中，出租人僅對承租人負有通知義務，而對次承租人不負通知義務，故此15天的合理期限應從出租人履行通知義務之日起計算。次承租人在接到通知后，應在合理期限內（此合理此限不應超過從出租人履行通知義務之日起的15天）向出租人提供證明其次承租人地位的證據，并可要求行使優先購買權。如果承租人在接到通知的合理期限內未履行通知次承租人義務的或者承租人放棄優先購買權，導致次承租人無法行使優先購買權的，次承租人也不能請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效，而只能按照最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條之規定要求承租人承擔違約責任。