建筑房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理優(yōu)化途徑研究

王咸帥

廣州珠江工程建設(shè)監(jiān)理有限公司 523000

摘要：本文主要介紹了房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理的內(nèi)涵和作用，通過(guò)對(duì)目前房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理現(xiàn)狀的分析，提出了相關(guān)管理優(yōu)化途經(jīng)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理；管理現(xiàn)狀；優(yōu)化途經(jīng)

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)是的重要組成部分，重視房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的管理將實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)工程長(zhǎng)久有序的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理

（一）房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理的內(nèi)涵

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理是為高效率的實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目的目標(biāo)，而開展的一系列計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制活動(dòng)。一般包括開發(fā)管理、規(guī)劃管理和施工管理三個(gè)階段。

（二）房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理的作用

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理的作用集中體現(xiàn)在計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制幾個(gè)階段。

首先，計(jì)劃管理。計(jì)劃管理即是對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)制定計(jì)劃，使工程項(xiàng)目有序的開展。通過(guò)一個(gè)動(dòng)態(tài)的計(jì)劃管理，可以有效地將工程的整個(gè)過(guò)程納入軌跡，使目標(biāo)有效地實(shí)現(xiàn)。

其次，組織管理。組織管理是通過(guò)責(zé)權(quán)的劃分、合同的簽訂與執(zhí)行的管理，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，實(shí)現(xiàn)的組織保障體系，能夠進(jìn)一步確保目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

再次，協(xié)調(diào)管理。協(xié)調(diào)管理對(duì)各個(gè)內(nèi)外環(huán)境，各個(gè)組織結(jié)構(gòu)部門進(jìn)行協(xié)調(diào)與溝通，有效地促進(jìn)了公共環(huán)境的和諧，促進(jìn)了人際關(guān)系，確保工程項(xiàng)目能夠順利的進(jìn)行。

最后，控制管理。控制管理即是對(duì)工程項(xiàng)目的質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制，以實(shí)現(xiàn)最大的綜合效益為目的。控制管理的手段主要包括計(jì)劃、決策、反饋和調(diào)整，通過(guò)這些手段，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析，執(zhí)行與檢驗(yàn)各種指標(biāo)、定額與階段性目標(biāo)，從而對(duì)成本、工期和工程質(zhì)量等進(jìn)行有效的控制。

二、房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理常見管理模式及管理現(xiàn)狀

（一）常見管理模式

目前房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理模式主要有三種，包括常規(guī)單一項(xiàng)目管理模式、常規(guī)多項(xiàng)目操作和大項(xiàng)目部制。

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的常規(guī)單一管理模式屬于職能型組織結(jié)構(gòu)，相應(yīng)成立的相關(guān)控制部門為：財(cái)務(wù)室、項(xiàng)目拓展部、工程部和銷售部，四個(gè)部門統(tǒng)一由總經(jīng)理負(fù)責(zé)。其中工程部的職能明顯，責(zé)權(quán)較大。這種模式板式效率較高，人員精練，但隨意性較大，對(duì)人員的素質(zhì)要求較高，工程質(zhì)量與成本之間難以控制，容易形成管理漏洞。

常規(guī)多項(xiàng)目操作主要有工程部下轄項(xiàng)目組和項(xiàng)目公司制兩種形式，均屬于職能型組織結(jié)構(gòu)。項(xiàng)目組模式實(shí)現(xiàn)了對(duì)工程部總之能的拆分，與單一項(xiàng)目管理模式相比職能減少，僅負(fù)責(zé)規(guī)劃部門規(guī)定內(nèi)的事務(wù)。該管理模式針對(duì)性、專業(yè)性較強(qiáng)，但管理面較窄，存在部門間的相互牽制。項(xiàng)目公司則直接由總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)，在財(cái)務(wù)上可進(jìn)行獨(dú)立核算。項(xiàng)目組公司具有較好的靈活性和較高的效率，但決策受到多頭領(lǐng)導(dǎo)的制約。

大項(xiàng)目部制是項(xiàng)目組和項(xiàng)目公司之間的一種模式，該管理模式的工程部負(fù)責(zé)提供技術(shù)支持，進(jìn)行方案的優(yōu)化等；項(xiàng)目部擁有資料、現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)崗、事務(wù)協(xié)調(diào)崗、建筑設(shè)計(jì)崗、材料崗和預(yù)算崗；還存在設(shè)計(jì)部、預(yù)算部和招標(biāo)小組等。該管理模式專業(yè)化強(qiáng)、靈活規(guī)范，責(zé)權(quán)明晰，效率高，但存在多頭領(lǐng)導(dǎo)。

（二）管理現(xiàn)狀

目前房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理現(xiàn)狀存在一定的問(wèn)題。

首先，風(fēng)險(xiǎn)管理薄弱。風(fēng)險(xiǎn)管理主要包括政治風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)7個(gè)方面。政治風(fēng)險(xiǎn)即是政治環(huán)境的變化，將影響投資走向，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)即是房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中如噪音和粉塵等污染，對(duì)環(huán)境造成的負(fù)面影響，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。金融風(fēng)險(xiǎn)一般是因?yàn)榭鐕?guó)或者金融風(fēng)暴或者國(guó)家貨幣政策所帶料的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是由于建筑市場(chǎng)的供求關(guān)系和設(shè)備資源的短缺所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。良好的信用是企業(yè)的象征，信用風(fēng)險(xiǎn)涉及到開發(fā)商、承包商和營(yíng)銷。企業(yè)經(jīng)營(yíng)都必須避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，若企業(yè)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，很有可能導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)一般是因?yàn)槠髽I(yè)的管理不當(dāng)帶來(lái)的。如果企業(yè)沒有較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，將對(duì)各個(gè)管理環(huán)節(jié)造成負(fù)面影響，或造成損失。

其次，成本管理問(wèn)題。從房地產(chǎn)工程的決策、設(shè)計(jì)到施工和竣工都會(huì)涉及到工程造價(jià)和管理費(fèi)用。因此，優(yōu)化項(xiàng)目成本管理，有十分重要的意義。通過(guò)減少錯(cuò)誤決策、根據(jù)實(shí)際建設(shè)問(wèn)題合理造價(jià)，控制施工造價(jià)的合理性等實(shí)現(xiàn)成本的控制。

此外，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部還存在組織結(jié)構(gòu)問(wèn)題、項(xiàng)目管理體系不健全、以及企業(yè)人員素質(zhì)不高的問(wèn)題。

三、房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理優(yōu)化途經(jīng)

（一）提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，加強(qiáng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理需要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、危機(jī)意識(shí)，以便應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)工程中的復(fù)雜情況。風(fēng)險(xiǎn)可能存在于工程各個(gè)階段，若管理人員缺乏風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)意識(shí)，缺乏風(fēng)險(xiǎn)管理，將很有可能造成嚴(yán)重的損失。加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理一般采用相應(yīng)的技術(shù)管理辦法來(lái)進(jìn)行，以便盡量降低風(fēng)險(xiǎn)，避免造成投資方的損失。風(fēng)險(xiǎn)管理的手段一般有風(fēng)險(xiǎn)回避和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)回避及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是否超過(guò)了投資方底線，或?qū)⒉扇》艞壨顿Y等，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行回避。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移則是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)采取一定的防范，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化成以其他形式或使風(fēng)險(xiǎn)消失。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移運(yùn)用較廣泛，通常有簽訂合同和購(gòu)買保險(xiǎn)兩種手段。

（二）優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，健全工程項(xiàng)目管理體系

實(shí)現(xiàn)對(duì)組織結(jié)構(gòu)的優(yōu)化將有利于建筑房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的決策、組織落實(shí)、進(jìn)行相關(guān)協(xié)調(diào)并對(duì)工程的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行控制。在工程的進(jìn)行中，若監(jiān)理單位發(fā)揮的作用不到位，造成與投標(biāo)時(shí)承諾不符，將給工程項(xiàng)目的管理造成影響。因此，需要約束監(jiān)理單位，使其發(fā)揮應(yīng)有的效用，增加合同中可操作性強(qiáng)的條款，如改變進(jìn)度款支付的方式。

（三）加強(qiáng)造價(jià)控制和成本管理

實(shí)現(xiàn)投資省、進(jìn)度快、質(zhì)量好的三重效果，主要從決策出發(fā)，控制設(shè)計(jì)造價(jià)，在施工中全面進(jìn)行對(duì)決策與設(shè)計(jì)中的造價(jià)管理來(lái)實(shí)現(xiàn)的。成本管理的階段主要包括投資決策階段、設(shè)計(jì)招投標(biāo)階段、項(xiàng)目建設(shè)階段和竣工經(jīng)營(yíng)階段。對(duì)設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制，可以通過(guò)合同條款實(shí)現(xiàn)對(duì)設(shè)計(jì)人員的規(guī)范作用，增強(qiáng)設(shè)計(jì)人員的經(jīng)濟(jì)意識(shí)，避免設(shè)計(jì)的變更。還可建立激勵(lì)機(jī)制，通過(guò)設(shè)計(jì)單位承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)設(shè)計(jì)的優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量形成一定的要求。投資決策階段，同時(shí)對(duì)成本進(jìn)行定量和定性分析，從項(xiàng)目的大體成本以及效益成本進(jìn)行分析，以便控制造價(jià)成本。工程項(xiàng)目建設(shè)階段控制造價(jià)必須嚴(yán)格控制工程變更，并按程序辦事。加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理，即需要委派工程監(jiān)理，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)，諸如材料、方案和施工進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督和控制。

（四）提高企業(yè)人員素質(zhì)，加強(qiáng)項(xiàng)目質(zhì)量管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要通過(guò)加強(qiáng)項(xiàng)目質(zhì)量管理來(lái)保證工程項(xiàng)目管理質(zhì)量，諸如人員、材料、機(jī)械、施工方法、環(huán)境等對(duì)建筑房地產(chǎn)工程質(zhì)量都有很大的影響。因而質(zhì)量管理包含了較多的內(nèi)容，需要對(duì)多個(gè)學(xué)科，對(duì)項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行學(xué)習(xí)，如學(xué)習(xí)工程的新材料和新工藝等。而房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展也要求企業(yè)人員具有較高的文化水平、技術(shù)能力和道德素質(zhì)等綜合能力。從而進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量的控制。提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，使項(xiàng)目的管理更加成功。

（五）做好運(yùn)營(yíng)后的管理

房屋使用后做到有效的管理，對(duì)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)進(jìn)行積累，將促進(jìn)以后項(xiàng)目管理的完善，既充分滿足消費(fèi)者的利益，又使企業(yè)獲得更多的利益保證。一般是對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目進(jìn)行全面的評(píng)估，主要包括承包單位的施工、管理、工程質(zhì)量以及施工中發(fā)生的問(wèn)題和解決途徑進(jìn)行評(píng)估分析。并盡量發(fā)揮物業(yè)公司的職能，做好日常的運(yùn)行、維護(hù)等工作。

結(jié)束語(yǔ)

加強(qiáng)建筑房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理涉及到許多方面，從設(shè)計(jì)到施工，包含了許多環(huán)節(jié)，過(guò)程也相對(duì)復(fù)雜。為了改善目前房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理的現(xiàn)狀可通過(guò)上述幾個(gè)方面的改善來(lái)實(shí)現(xiàn)，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的信譽(yù)度和知名度，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，并促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

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