論我國廉租房建設存在問題的思考

朱清

摘 要：在中國有大多數的居民都被住房問題困擾著，這一現象的出現主要是因為我國在住房制度方面出現的問題。大規模的建設廉租房就是為了改善中國住房問題的關鍵之一，但是要想廉租房建設順利進行，籌措資金是第一要務。在此問題上，政府可以通過多種方式吸收社會資金的加入，比如回收租金、發放利息和擔保信用的形式。在此過程中，政府需要扮演多方面的角色，比如廉租房產權所有者、土地提供者、資金的擔保者和各方面關系的協調者等。

關鍵詞：廉租房；社會資本；投資主體

1 廉租房建設的特征

（1）建設規模大，周期長。我國是發展中國家之一，在我們城市化的過程中，由于大批的農村剩余勞動力涌入城市，他們作為低收入人群自然而然是廉價房的需求者之一，另一部門則是城市的低收入人群也是廉租房的主要需求者。龐大的廉租房需求促使建設規模普遍較大，并且由于不是用于出售的商品房，所以在建設過程中經常出現拖沓現象，導致建設周期相對于普通商品房要更為長一些。

（2）投資風險小，具有外部經濟性。在當今社會，較多的經濟學者認為經濟泡沫就是基本價值被無節制的放大，從而導致基本價值偏離了原來的軌道。在眾多的經濟產品中，房地產行業由于其價格上漲過快和房價過高被稱之為房地產泡沫，在眾多的經濟泡沫中是最具代表性的。這是由于供求關系的不平衡而導致這個現象的產生，但是這個供求關系里的需求并不是有效需求。我國房地產泡沫的形成主要是因為房地產能在短期內得到暴力回報，致使許多房地產商投機取巧，大肆購入房產，房地產的供應增加，在短期內房地產市場的投機風險是顯而易見的。

2 社會資本進入廉租房建設市場的可行性分析

（1）社會大量閑置資本的存在。根據中央銀行發布的關于中國城鄉居民儲蓄的情況的信息，內容講的是2014年我國城鄉居民儲蓄余額已經接近50萬億，而且還在持續遞增。投資人難以找到渠道來投資只能用于儲蓄，對于資本來說是一種低效益的表現。倘若這些資本可以投向廉租房建設，一方面為投資人帶來收益，另一方面，可以讓更多的困難群體居住需求得到滿足，獲得社會效益。這樣一來，對于投資人、政府和租房者來說都是大有裨益的。

（2）絕對的收益保障。首先房屋的建設用地由政府來提供，此時政府可以提供價格較低的建設用地用于建設廉租房，這樣一來就大大降低了房屋的建設成本。其次，社會的大量剩余勞動力保證了人力資本的降低，再加上可以利用社會閑置資本作為建設資金，如此依賴廉租房的總體造價明顯下降，這樣可以降低租房者的房租，為租房者帶來更多的實惠和福利。

（3）擁有大量的剩余廉價勞動力。我國是人口大國，現在的總人口數已經超過了13億，但是在這13億里面，大約9億是在農村，大約能占到總人口的72.1%，其中剩余勞動力約有1.5億人，分布在城鎮的約有2167萬人，這樣龐大的一支剩余勞動力隊伍對于廉租房建設的形成有兩大好處，一是成為建設廉租房的勞動力，也就是這些剩余勞動力通過相關企業的短期培訓直接參與廉租房的建成，不但可以解決其工作問題，還可以降低廉租房建成的成本；二是成為廉租房的租房者。這些參與建設的人員在滿足一定條件的前提下，可以向政府申請居住廉租房，這樣一來可以使得建設者在建設的時候有主人翁精神，也不會讓政府有廉租房可能需求不足的后顧之憂。

3 廉租房建設主體分析

（1）政府。廉租房是一種讓人民受益的福利房，政府就成了首要的參與方，并且是最重要的主體，并且要擔任多種角色。首先，政府是廉租房的產權擁有者。廉租房是政府以租金補貼或者實物配租的形式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。只有在房價的增長速度和GDP的增長速度幾本持平，高價房的空置率較低，市場的主體是競爭性房地產的情況下，政府才不參與房地產市場。倘若引入社會資本，政府則可以以高于建設成本的價格出售，差價受益可以與投資者和購房者共同分享。

結合以下分析我們可以得出，關于資金在廉租房建設中的左右已經不是很重要了。但是相比起以前，政府部門的角色卻有了轉變，現在政府所擔當的角色是要比原來建設資金全由政府出要更重要和復雜，當然面臨的事情也更多。所以政府部門則要考慮建立建設專門的事項負責部門，由各個部門出面去處理廉租房建設中所遇到的問題。

（2）投資主體。廉租房建設的投資主體來源于大量閑置的社會資本，社會資本來源的多元性決定了投資主體的多元化，這樣一來，廉租房便可以獲得多渠道的建設資金，與此同時，投資主體之間還可以進行良性競爭，如此一來，大大促進了住宅市場健康有序發展。

（3）租房者。廉租房的租房者是社會的困難群體，他們在滿足收入、家庭等困難的條件下通過搖號等方式享受入住的權利。在以往的廉租房的配租實踐中可以發現，大量的困難和弱勢群體的生活條件得到了改善，生活水平也得到了進一步的提高。從這一點上來說，也是大大緩解了社會矛盾。但是我國的廉租房的建設數量從目前來說是大大不夠的，不足以滿足所有困難群體的需要。倘若引入社會資本，將會大大的增加廉租房的建設數量，同時也使得更多的社會困難群體的居住條件得到進一步的改善，實現居者有其屋。

4 結論與政策建議

政府在關于保證中低收入階層住房需求方面，有不可推卸的責任，當然其重大前提則是要將社會保障體系完善健全，這是構建社會主義和諧社會的重要組成部分。要想從根本上解決房地產泡沫問題，那么廉租房的建設就是住宅保證的關鍵。廉租房建設的實施，中國要從自身的國情出發，要走出一條具有中國特色的廉租房建設之路，即政府與社會資本相結合，也就是說中國利用自身優勢，加快廉租房建設的腳步，唯有如此，大規模的建設廉租房才能成為現實。

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