探析房產測量中的常見測量技術及其應用

梁金遠

【摘要】近年來，房產交易數量也在逐年增多。人們在購買房產時對面積問題非常重視，不僅僅是因為其對使用效果有很大的影響，而且對購買者的利益也有很大的影響。因此，進行房產測量非常必要，其是房產買賣交易的重要依據，對房屋產權也能進行法律保障。房地產市場的火爆發展也存在著很多的問題，避免對市場正常秩序進行影響，房產所有權要更加的詳細和明確，對房產測量技術進行提高，促進交易的正常進行。文章首先闡述了房產測量的內容、目的和意義，對房產測量的常見技術進行了探討分析，以供相關從業人員借鑒參考。

【關鍵詞】房產測量；測量技術；應用

城市建設規模不斷的擴大以及快速推進，使得房地產業在發展過程中取得了前所未有的成績，房產交易數量也在不斷增加。在房產交易中，建筑面積、分攤面積和共用面積是很多房產購買者參考的重要因素，利用房產測量技術能夠對房產進行調查，繪制房產圖，對房產面積進行測算，為房產購買者提供參考依據。在房屋買賣和房產產權人辦理房產業務時，房產測量是基礎，這樣對產權人的合法權益能夠進行保障，同時，對建筑單位的建設水平提高也有很大的促進作用。建筑產權面積的確定基礎是房產測量，同時也是購房者需要掌握的信息。

一、房產測量的內容、目的和意義

房產測量主要包括房產調查、房產平面控制測量、房產要素測量、房產面積測算、變更測量、房產圖繪制以及測量成果檢查驗收等。房產測量的主要目的就是要對房屋用地的相關信息進行采集和表述，在房產交易、房地產開發和利用以及產籍管理中提供依據，對城市建設規劃也能提供數據資料。

對房屋面積進行測算，房產測量是非常具體的方式，測量的結果要通過房產管理部門的審批，這樣才能具有法律效力。房產測量結果的準確性，能夠減少房產產權糾紛的出現，為房產產權人的正當權益能夠提供法律保護。在房產測量過程中，對測量技術要進行分析，保證測量技術的科學性，同時，對房屋面積進行計算，提高測量結果的精度，這樣能夠為房產產籍管理部門提供依據，對房產產權糾紛能夠進行很好的解決。

在進行房產測量時，要對國家出臺的相關測量測繪標準和技術規范進行執行和遵守，對房屋信息進行采集和測量，保證房屋建筑面積、使用面積、占地位置以及周邊的信息都非常的專業，形成房地產檔案的原始資料，為城市的發展和管理提供可靠的依據。在房產測量過程中會形成很多的數據信息，進而形成了房產簿冊、房產圖集以及房產數據，房產購買者在進行房屋交易時，可以根據檢測的面積對賣方給出的數據是否存在著縮水情況進行判斷，這樣可以對購房過程中出現的顧慮問題進行解決。

房地產行業在經濟快速發展過程中取得了很好的成績，因此，商品房屋價格也出現了持續走高的情況，很多的房地產開發商為了能夠獲得更高的利潤，在房產面積存在著不實數據，房產測量的出現能夠在一定程度上房地產開發商的交易誠信問題進行監督，避免出現房產面積不實的情況，加強房產測量的管理和監督，對房產買賣雙方的利益都能進行保證，同時，對房地產交易市場的秩序也能進行維護，避免出現交易欺詐現象。

房產測量要利用很多的測量技術，要利用科學的測繪手段和方法，根據房地產管理的需要和要求開展測量，在測量過程中，要對房屋以及房屋用地的相關信息進行調查和測量，在測量結果方面要保證準確性，對房屋的相關信息進行表述。房產測量的結果主要是對房屋的面積進行反映，因此，房產測量的結果對房產產權人的利益會產生很大的影響，減少測量的偏差，避免給房地產開發企業帶來不必要的麻煩，在測量水平方面要進行提高，促進建筑質量的提高，對人們來說具有更加重要的意義。

二、房產測量技術及其應用

1、房產數字化測圖技術。數字化測圖主要是對房產相關信息進行收集，然后利用計算機數字化數據處理軟件，對生成的圖形進行編輯和處理，最終形成數字化房產圖，利用數控繪圖儀和相關的圖形輸出設備，能夠獲得房產圖。

數字化測圖技術會對房產信息資料進行收集，然后踏勘擬定設計方案，然后對測量進行基本的控制，根據測量界址點進行測量，在完成房產調查以后，可以利用先進的儀器，開展數據的采集，最后將采集和測量的數據輸入計算機圖形處理、測量軟件和應用軟件中，計算機會根據要求對圖形進行編輯，最終完成房產圖的繪制。

2、GPS-RTK技術在房產測量中的應用。RTK測量技術，即實時動態差分法是常用的GPS測量方法，其在野外測量定位精度達到了厘米級別，采用了載波相位動態實時差分方法，極大的提高了測量的作業效率，同時也提高了測量的精度。RTK定位技術是建立在載波相位觀測值的實施動態定位技術之上的，由于定位精度達到厘米級，能實時的提供測量站點在測量指定坐標系中的三維定位結果。在RTK作業的模式中，基準站將觀測值和測量站的具體坐標信息，通過數據鏈傳送給流動站，而流動站在通過數據鏈接收基準站的數據的同時，也同步采集GPS的觀測數據，并在極短時間內將差分觀測值進行實時處理，實現精確定位。通過RTK技術的應用，很大程度上提高了房產測量的作業效率和測量精度，同時RTK采集的數據全部是數字化，經過軟件的簡單處理，可直接輸出電子地圖，非常適用房產測量要求。

RTK測量系統通常包括：數據傳輸設備、數據處理軟件系統和GPS接收設備。通過在基準站上設置GPS信號接收設備，連續觀測所有可見GPS衛星，并通過無線電傳輸其觀測數據，及時的將數據傳輸給觀測站，基準站根據觀測數據，依據相對定位的原理，及時對整周模糊度未知數進行解算，并顯示用戶站的測量精度及三維坐標情況，根據計算的實時定位結果，監測用戶站和基準站的觀測質量和結算結果。RTK能實施判定解算結果是否成功，在一定程度上減少了觀測冗余量，大大縮短了測量觀測時間。

3、GIS測量技術。地理信息系統GIS系統，利用計算機存貯、處理地理信息的一種技術與工具，是一種在計算機軟、硬件支持下，把各種資源信息和環境參數按空間分布或地理坐標，以一定格式和分類編碼輸入、處理、存貯、輸出，以滿足應用需要的人-機交互信息系統。它通過對多要素數據的操作和綜合分析，方便快速地把所需要的信息以圖形、圖像、數字等多種形式輸出。房產測量中，GIS系統將信息以數字化、直觀化和可視化，將復雜的施工過程采用動畫圖像描繪出來，為房產信息提供信息支持和可視化支持。

結束語

對于房地產業來說，房產測量是各項工作開展的基礎，在整個地產行業中有著舉足輕重的地位。因此，相關單位和研究人員一定要抓好房產測量的管理工作，適時地進行相關工作者的技能培訓，提高有關技術人員的業務素質，只有這樣才能讓房產測量越來越規范，并在更為廣闊的領域得到更多的應用。

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