房地產經濟學領域實驗研究的方法論

張洋　張紅等

摘要：近年來在房地產經濟學領域應用實驗經濟學方法的研究成果逐漸出現，但對于實驗方法的合理實驗步驟、適用范圍和實驗工具等方面的認識尚不明確，未形成標準的、成熟的研究范式，學術界缺乏對房地產經濟學領域實驗研究方法論的總結。基于房地產經濟學領域實驗研究現狀，分析房地產經濟學實驗研究的可行性和特殊性，認為房地產市場微觀主體決策、信息問題和政策檢驗是比較適宜采用實驗經濟學方法研究的領域。

關鍵詞：房地產經濟學；房地產市場；房地產政策；實驗經濟學；信息傳遞；方法論；系統仿真方法；應用實驗方法

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1007-2101（2014）06-0013-05

一、引言

房地產經濟學領域的傳統研究方法包括定性分析法和計量經濟學方法。定性分析法多見于早期研究成果，或從理論層面對房地產經濟學問題進行探討或對房地產市場現象和問題進行描述。計量經濟學方法是當前房地產經濟學研究最為重要、應用最廣泛的方法，學者們使用計量經濟學方法開展了大量實證研究。然而，使用計量經濟學方法需要以充足的有效研究數據為前提。國內房地產相關的統計數據年限短、偏差大、口徑不統一，數據總量少；調研數據往往調研規模小、抽樣不合理、數據失真。研究數據的類型、質量和數量上的欠缺，在很大程度上制約了當前房地產經濟學研究的選題、深度和廣度。中國學者在房地產領域三大期刊（Journal of Real Estate Finance and Economics，Journal of Real Estate Research和Real Estate Economics）的發文量只占發文總量的比例為4%，遠遠落后于擁有較豐富數據資源的美國學者的82%的發文量占比。

在研究數據缺乏、短期內又無法大量收集的情況下，實驗經濟學方法可以在一定程度上為相關研究提供了有效的支持。實驗經濟學方法一般針對研究問題構造出一個可控的、可觀察的、與實際經濟系統平行的實驗經濟系統，挑選真人參與經濟活動，并對參與者的行為進行觀察、記錄和分析，收集大量實驗數據，進而利用實驗數據和實驗結果對所研究的問題進行深入分析。目前，實驗經濟學方法廣泛應用于社會科學研究的各個領域。從學科上劃分，實驗經濟學方法在經濟、金融、心理、教育、政治、法律等許多學科都有應用。從研究對象上劃分，實驗經濟學方法在博弈論、個體決策、市場機制設計、資本市場信息問題等許多方面研究中都發揮著重要作用。實驗經濟學應用于房地產經濟學領域的研究起步較晚，研究成果比較少。僅有美國威斯康星大學麥迪遜分校的Abdulla Yavas，新加坡國立大學的Ong Seow Eng和清華大學張紅等少數學者進行了探索，研究成果涉及中介微觀服務行為[1] [2]、土地拍賣[3]、房地產經濟學實驗教學[4] [5] [6]和房地產市場信息傳遞[7] [8] [9]等問題。

在房地產經濟學領域，目前尚未形成標準的、統一的實驗研究范式，各國學者基于自己的理解和研究需要，探索和完善房地產經濟學領域實驗研究的基本路徑，所以已有研究的實驗設計、實施、工具呈現多樣性。本文將基于房地產經濟學領域的已有研究成果，結合自身開展實驗研究的經驗和教訓，在歸納總結現有研究成果的基礎上，對如何在房地產經濟學領域應用實驗經濟學方法提出一些認識和建議，以期能夠為今后的房地產經濟學領域的實驗研究提供參考，為房地產經濟學研究提供新方法和新思路。

二、房地產經濟學實驗研究的可行性與特殊性

（一）房地產經濟學實驗研究的可行性

從實踐來看，房地產經濟學實驗研究所取得的成果，在一定程度上說明了在房地產經濟學研究領域應用實驗經濟學方法的可行性。從理論上分析，房地產經濟學屬于產業經濟學的分支，隸屬于經濟學，而實驗經濟學方法是在經濟學領域應用實驗進行研究的方法。實驗經濟學經歷了幾十年的發展，逐漸被經濟學界所認可，這體現在實驗經濟學論文呈幾何級增長態勢，實驗經濟學家兩次榮獲諾貝爾經濟學獎等方面。從這一點上看，房地產經濟學領域理論上是可以使用實驗方法的。

此外，學者們對于房地產經濟學領域應用實驗方法的質疑主要集中在實驗環境與現實環境的差異巨大導致實驗研究結論不可信方面。客觀地分析，當前房地產經濟學領域的實驗研究確實存在這樣的問題，尤其是房地產交易不同于一般商品的交易，房地產價值量巨大，交易頻率低等特點，導致交易人在交易時心理存在一定的壓力，而被試者在參加實驗時，較少有這種心理上的變化，這導致被試行為發生變化，進而導致研究結論可信度不高。然而，當前研究中的困難，并不能否定房地產經濟某些實驗研究的可行性和理論價值，這只表明房地產經濟學領域的實驗研究還不成熟，還需要積極地改進和完善。這如同軍事演習時參演人員的心理感受不同于實際戰爭中參戰人員的心理感受一樣，但不能因此而否定了軍事演習的價值，軍演中的經驗和教訓對于提高戰斗力具有重要價值。

（二）房地產經濟學研究的特殊性

相比較一般商品和市場，房地產商品和市場存在諸多特點，如房地產商品具有投資與消費雙重屬性、異質性、固定性、唯一性、生產周期長、價值量大，以及房地產市場的周期性、波動性等，這些特點決定了實驗經濟學方法無法直接被應用于房地產經濟學領域，房地產經濟學研究具有特殊性。研究人員需要針對房地產經濟學領域的這些特點，發展和完善實驗經濟學方法，探索應用實驗經濟學方法的新路徑和新步驟。

三、房地產經濟學實驗研究的要點

（一）房地產商品的實驗設計

房地產商品一般可分為新建商品房和二手房。無論是新建商品房還是二手房，都具備房地產商品異質性的特征。房地產經濟學領域應用實驗方法，首先要解決在實驗設計中引入房地產商品異質性特征的問題。

在已有的研究中，Northcraft和Neale將現實住房引入實驗，要求被試者實地踏勘住房，然后要求被試者對該住房進行估價。由于Northcraft和Neale研究的重點在于錨定效應的檢驗，住房自身特征對于估價的影響不是研究的重點，所以Northcraft和Neale的實驗中并沒有涉及在房地產商品中引入異質性的問題[10]。此后，Sahin等基于房地產議價實驗設計，開展了中介對議價過程和結果影響的實驗研究。他們實際上都沒有在實驗中真正考慮房地產商品異質性的問題，但巧妙地通過改變買賣雙方的底價信息設計來體現房地產商品的異質性[2]。同樣，在Ong等研究寡頭開發商的市場行為的實驗中[3]，以及張紅等的研究中都沒有涉及房地產商品的異質性，采用了“回避”的策略[8]。

在張紅和張洋的研究中，真正地將房地產商品的異質性特征引入實驗，他們在實驗中設計房地產商品具有A和B兩種非價格屬性，每種屬性從低到高分為10個等級，然后每套住房的價格與A和B屬性的等級相關聯。在實驗中，中介可以選擇不同屬性A和屬性B的住房推薦給買方，住房異質性的特征對于交易的影響被體現出來[7]。

基于已有研究中的房地產商品設計方法和理念，本文認為當房地產商品異質性及其影響不是研究重點時，可以將房地產商品當成一般商品考慮，不需要在實驗中體現房地產商品的異質性。當研究的對象會受到房地產商品異質性的影響時，可以考慮采用張紅和張洋研究中的設計方法，必要時可以對于房地產商品的屬性數量和等級數量進行適當的調整。

此外，可以考慮在實驗中引入圖片和視頻的方法來進一步體現房地產商品的異質性，讓被試者對于房屋有充分的感性認識。當然，引入圖片和視頻的方法可能會給實驗帶來一系列不易控制的影響因素，如圖片和視頻對于不同被試者的刺激程度和效果的差異等。

（二）房地產經濟學實驗的被試者選擇

在房地產經濟學領域的實驗市場主體設計方面，有些主體的身份是個體，如房地產商品的買方、二手房賣方、中介等；有些主體是集體，如開發商、廣告公司、銀行、中介公司、政府管理機構等。參與實驗的被試者如果以個體角色在實驗中進行決策，則與現實房地產市場的情況較為一致。相比之下，以集體的角色進行決策，則與現實情況有一定差距，畢竟個體決策行為與集體決策行為之間是有一定的差異的。

在被試者選擇方面，房地產經濟學領域現有的研究中，普遍采用的是學生被試。Zhang等分別采用學生被試和從業人員被試來進行中介行為的實驗研究，對比研究的結果表明：當學生和中介從業人員都在實驗中扮演中介角色時，兩者之間存在顯著的行為差異，學生難以充分理解和勝任具有較大復雜性的中介角色[11]。

事實上，實驗經濟學領域長久以來一直存在著被試者身份之爭，有兩種意見，一種是選用學生作為被試人員，不但方便操作，而且成本較低；另一種是選擇現實經濟中的專業人士作為被試人員，因為他們具有在現實市場中從事操作的經驗，也算是現實市場中有代表性的參與者。大多數實驗結果表明，學生和專業人士的行為不會有太大差異。目前，房地產經濟學領域的實驗研究大部分是采用高等院校的本科生或研究生。這是因為學生容易招募，且激勵成本較低，有助于實驗的組織和降低實驗成本。另外，學生具有較強的理解和學習能力，能夠充分理解實驗規則，可以在實驗中做出合理決策和完成實驗中的任務。此外，大部分實驗研究所涉及的經濟學理論、原理和行為規律適用于大部分人群，不是針對某一行業或領域的特殊人群，學生作為正常人或一般人，是可以作為實驗被試的，具有一定的代表性。

然而學生被試的缺陷主要在于，有些經濟活動，如住房交易，絕大多數學生沒有相關的經歷和經驗。因此，觀察學生行為得到的研究結論，可信度受到一定質疑[12]。當然，專業人士進行經濟激勵的成本遠高于學生，還要考慮其前往實驗地點的交通成本，另外專業人士的空閑時間較難協調，招募和組織專業人士參加實驗比較困難。

綜上，筆者建議：買方、賣方等非專業性的市場主體可以由學生被試擔任；而對于中介、金融機構從業人員等專業性較強的市場主體則可以由真實市場的從業人員擔任；對于論文需要準確度量其行為的主體，可以考慮由計算機程序擔任，計算機程序擔任被試的好處是能夠保持主體行為的穩定性、可度量性和可控性，不足之處是計算機程序缺少變化，往往難以反映現實主體的變化特征。

（三）房地產經濟學實驗研究的其他方面

房地產經濟學實驗的其他方面設計，基本可以沿用實驗經濟學的一般方法。

在實驗實施的步驟方面，按實施先后順序可以將實驗流程劃分為實驗前準備、實驗實施和實驗后工作三部分。首先，實驗前準備工作主要包括招募與確認被試、實驗編程、實驗材料準備和實驗測試四個步驟；其次，實驗實施工作主要包括被試報到與組織、宣讀實驗說明書、演示實驗軟件、解答被試提問、進行訓練實驗、進行正式實驗、問卷調查、發放現金八個步驟；最后，實驗后工作主要包括備份實驗數據和分析實驗數據兩個步驟。

在實驗類型的選擇方面，一般采用計算機實驗方式，不采用手工實驗方式。首先，這是由于實驗被試以虛擬的身份，匿名在實驗中通過計算機進行決策，可以有效屏蔽因實驗被試相識、外貌、性別等因素的干擾。其次，計算機實驗有助于控制實驗中的信息傳遞。在計算機實驗中，被試之間的語言交流被禁止，取而代之的是通過計算機的信息傳遞，主持人能夠利用計算機控制和記錄被試之間信息傳遞的內容和傳遞方式，也能夠通過計算機向被試準確發送一些內幕信息，且不會泄露給他人。此外，通過實驗軟件，設計出各種信息的顯示時間、方式和顯示條件，有效控制信息流動過程。再次，計算機實驗有助于收集實驗數據。實驗軟件能夠自動記錄相關的實驗數據并生成數據文件，記錄全面而且細致，便于在后續研究中被采用。最后，計算機實驗有助于保持實驗過程的穩定性和提高實驗效率。通過計算機和實驗軟件將實驗內容和程序固定下來，減少因個人主觀因素對實驗過程的影響，有助于實驗的重復實施和獲得穩定的實驗結果。此外，實驗內容和程序的固定和標準化，能夠大幅提高實驗效率。

四、房地產經濟學領域實驗研究的展望

實驗經濟學作為一種方法，同樣有其適用的范圍和局限性。本文根據實驗經濟學方法特點，展望房地產經濟學領域適宜采用實驗經濟學方法的幾個研究方向。

（一）房地產市場主體的微觀決策行為研究

實驗經濟學方法的第一個特點是真實的人參與實驗。研究人員從現實社會招募學生、從業人員或其他人員作為被試參加實驗，記錄被試在實驗環境下的決策和表現。也正是由于實驗經濟學以人為研究對象，能夠全方位記錄人的行為的特點，這決定了實驗經濟學方法適宜研究房地產市場個體人的決策行為。房地產市場微觀主體的決策行為也是目前房地產研究的成果較少的方向之一，究其緣由，最大的障礙是人們難以觀察和記錄市場微觀主體的行為過程。買方需求與賣方供給之間的搜尋匹配過程較為復雜，交易過程不但持續時間長，而且搜尋的頻率也有差異。研究人員不可能時刻跟隨著市場微觀主體，來觀察和記錄他們的行為過程，即使研究人員全程跟隨某類市場主體進行觀察，被觀察者也可能會因為研究人員的觀察，而調整自己的決策行為，仍然難以深入探討主體的行為規律。

在實驗環境下，被試的行為能夠被跟蹤、觀察和記錄，可以獲取大量反映微觀主體行為的研究數據，相關的研究能夠得以深入開展。Zhang等通過實驗構建二手房市場，招募二手房中介從業人員參加實驗，記錄中介的行為，并對其行為特點和影響因素進行分析，進而提出建議。該研究正是利用了實驗經濟學方法真人被試的特點，獲取了傳統方法難以獲取的關于中介行為（如中介推薦二手房的次數、頻率等）的研究數據，有效支持了房地產市場微觀主體的研究。本文也是實驗方法適宜研究房地產市場微觀主體決策的證據之一[11]。

（二）房地產經濟學領域的信息問題研究

實驗經濟學方法的第二個特點是對實驗環境的高度可控，這使得研究人員能夠控制和研究房地產市場的信息問題，而以往研究信息問題非常困難。首先，在現實的房地產市場中，房地產交易過程常常持續很長時間，在這一漫長過程中，交易主體所獲取信息的來源、傳遞方向、內容和數量等都無法被觀察和控制。其次，難以度量交易主體所獲取的信息量，由于個人接受信息的能力和意愿不同，政府部門、商業機構所提供的信息服務的效果也不盡相同，在缺乏有效工具來度量交易主體掌握信息量的情況下，很難開展房地產市場信息問題的研究。

采用實驗方法能夠有效地克服上述困難。首先，在實驗中，信息傳遞的內容、傳遞方向、傳遞路徑都是受控的。通過實驗市場交易機制和信息機制的設計，能夠有效控制交易過程中的“信息流”，并能夠通過實驗軟件等工具完整記錄“信息流”。其次，通過實驗參數設計，可以實現對房地產價值信息的引入和精確控制、度量交易主體對房地產市場的預期。在現實市場中，人們應用各種方法來計算房地產商品的價值，但始終沒有統一房地產價值的精確度量方法；而在實驗市場中，能夠事先設定房地產商品的價值，并將這一精確的價值信息告之交易主體。另外，現實市場中，對人們預期的觀察也較為困難，但在實驗市場中，可以通過簡單的測試手段，獲取人們在交易過程中的預期情況。

綜上，在受控的實驗市場中，能夠剖析過去研究難以觀察和記錄的、非常隱蔽的信息傳遞過程，獲取大量反映信息流動的數據，有效地支持房地產信息問題的研究。在開展研究的過程中，可以多參考資本市場的信息問題研究的實驗成果，資本市場有關信息傳遞、集聚、擴散、傳播的成果較多，其有關信息機制的設計思想和案例值得參考和借鑒。

（三）房地產相關政策實施效果的實驗檢驗

實驗經濟學的第三個特點是具有“政策實驗場”的功能。我國房地產政策的實施卻常常不能達到預期效果。以我國出臺的一系列平抑房價過快上漲的政策為例，盡管政策出臺前已經進行了充分的論證分析，預判政策的實施效果，但政策的出臺伴隨的仍然是房價的快速上漲，甚至起到了與預期相悖的政策實施效果。究其原因，當前缺少對房地產政策實施效果檢驗的有效工具。對于一些醞釀已久、重大的房地產政策，可以通過試點的辦法進行實施效果檢驗，而對于大部分的非重大房地產政策，逐一在實施前開展試點，不太現實。

實驗經濟學的興起，給房地產政策實施效果檢驗提供了非常理想的工具。通過實驗設計，構建房地產市場環境，然后將房地產政策通過實驗設計和實驗參數設置加載到實驗市場中，對政策實施效果進行實驗檢驗。一方面觀察房地產政策實施過程中關鍵指標的數量變化規律，合理確定房地產政策的實施步驟；另一方面重視房地產政策實施過程中的漏洞和各方交易人對此采取的應對性做法，對政策進行優化調整和做好應對可能出現問題的準備，提高政策實施的可行性和實施效果。

這里需要闡明應用實驗與應用系統仿真方法檢驗房地產政策實施效果的優劣對比。目前，應用系統仿真方法和應用實驗方法對房地產政策實施效果進行檢驗的研究逐漸興起。事實上，兩種方法各有特點。系統仿真方法的優勢在于構建房地產市場環境的靈活性較大，非常適宜用于研究宏觀房地產調控政策的實施效果。在仿真過程中，可以構建大量市場主體參與的宏觀房地產市場，定義每個主體的行為法則，然后設定市場環境，讓智能主體在不同的市場環境下進行活動。在檢驗房地產政策實施效果時，可以將政策通過市場環境參數的改變和智能主體行為法則的調整輸入到仿真系統中去，然后運行、獲取政策實施前后的仿真數據，并進行分析。然而，無論是系統動力學仿真還是基于多主體的仿真等方法，都事先對個體的行為規則進行定義，仿真系統中的個體行為都是嚴格按照行為規則進行活動，缺少對人的“有限理性、有限利己、有限意志力”等人本特征的反映。而在不確定條件下人們經常使用直觀而不是精準的行為規則對復雜的問題進行決策。這種決策行為盡管會產生系統性錯誤和偏差，卻是現實生活中不容回避的常態。

實驗方法恰好與系統仿真方法形成互補。實驗檢驗政策實施效果時，會引入真實的人參與實驗，讓真實的人在實施房地產政策之前之后的環境中進行活動和決策，研究人員直接觀察、記錄和研究政策的實施效果，既檢驗政策的有效性又為現實生活中提出更有針對性的政策提供依據。但是，實驗方法的劣勢在于實驗規模不能太大，市場中的主體采用真實的人擔任，所以在構建房地產市場規模方面受到限制，比較適合檢驗規范市場主體行為的管理政策的實施效果檢驗。兩種實驗檢驗政策的方法優劣互補，在今后的研究中除了要注意各自的適用范圍外，也可以考慮兩種方法的混合適用。例如，先通過實驗來研究房地產市場主體的行為，再根據主體行為的特征設定系統仿真中的主體行為規則，進而得到仿真結果。

五、結語

在房地產經濟學領域實驗研究成果不斷出現的背景下，本文從理論上分析了實驗經濟學方法在房地產經濟學領域應用的必要性和可行性，并對已有的房地產經濟學實驗研究成果進行了回顧。基于筆者在房地產經濟學領域實驗研究的經驗和認識，借鑒已有房地產經濟學實驗研究的探索成果，本文對于如何在房地產經濟學領域應用實驗經濟學方法提出一些看法和建議，并對房地產經濟學領域適宜使用實驗經濟學方法的領域進行了展望，以期能夠為今后的房地產經濟學實驗研究提供參考。

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[12]Henrich J，Heine S J，Norenzayan A.The weirdest people in the world？[J].Behavioral and Brain Sciences，2010，（2）：61-83.

責任編輯、校對：武玲玲

Abstract： The application of experimental economics in the field of real estate is appeared in recent years， but proper experimental steps， the scope and tools of experimental methods are still not very clear. The standard and mature methodology hasn't formed yet. The summary of the methodology of applying experimental economics in real estate research is very less. Based on the review of the experimental study in the field of real estate， this article analysis the feasibility and specificity of applying experimental economics in real estate， Studies have shown that： the experimental economics methods are most suitable to be used in the three issues， market subjects' micro decisions， information transmission and policy test.

Key words： real estate economics， the real estate market， the real estate policy， experimental economics， information transmission， methodology， system simulation method， the experimental method