淺談宅基地使用權的流轉問題

田浩辰

摘要：伴隨著市場經濟體制的深入發展，我國逐漸放開土地流轉市場。目前我國已允許農村耕地使用權進入市場流轉，農村宅基地使用權的市場化流轉也將勢在必行。而目前農民處于一種弱勢群體地位，對此要保障農戶在土地流轉過程中農戶的權益，促進其收益增加。本文在這種情況下，對如何進行規范宅基地使用權流轉行為提出了自己的建議，具有一定的借鑒意義。

關鍵詞：宅基地；使用權；流轉

1.前言

隨著改革開放的不斷深入，城鄉經濟受二元經濟體制的影響，嚴重影響了城市與農村的發展與融合，非常不利于我國經濟的進步及人民的生活質量的提高，特別是農村人口在我國占了一半，嚴重制約了經濟的發展。 同時，隨著市場經濟的不斷發展，土地使用權的交易開始發展起來。交易中帶來的社會問題不能有效解決，如無明確的法律依據，私下交易引發經濟糾紛等，從而引發社會公平問題等等，這些都對農戶做出流轉決策有著重大的影響，本文在這種情況下，對如何進行規范宅基地使用權流轉行為提出了自己的建議，具有一定的借鑒意義。

2.宅基地使用權在流轉中存在的問題

在城鄉統籌發展的過程中，越來越多的鄉村居民轉移到城市居住，導致了農村的宅基地資源閑置浪費，但目前我國還沒有制定出相關的法律來約束鄉村宅基地的使用，沒有統籌建設城鄉用地，導致出現了城市房源緊缺，房價高不可攀，普通居民生活成本較高。另外。鄉村居民擁有的閑置的宅基地其使用權不能很好地再利用，這項資源不能作為鄉村居民的流動資產使用，增加農戶的收益，造成農村“空心村”、“空心戶”問題出現，影響了鄉村人口的財產合理使用、配置，抬高了城鎮居住人口的住房成本。同時，對于宅基地的管理方面也非常混亂，從而易引發集體的內部爭端，國家方面沒有相關明確法律依據，經常引發多種矛盾和沖突。

3. 規范宅基地使用權的策略建議

3.1硬件方面

3.1.1出臺相應的《宅基地》法規

第一，重新界定宅基地的產權屬性，增強農戶擁有的宅基地的權利。宅基地的使用權從一開始就是由國家法律規定的，法律保證宅基地的私有權，同時保證宅基地的使用權可以轉讓、置換。也就是說，宅基地使用權以及其私人屬性是原有不可改變的，同時農戶對宅基地擁有更多權力，可以在法律允許范圍內將其置換或者進行處理使用。

第二，保障宅基地可以自由的在市場上進行交易。保障宅基地使用權的合理交易，可以為農戶創造更多經濟效益，可是對宅基地使用權進行限制，不能體現宅基地的價值，不能夠充分體現宅基地的特殊資產屬性。為了體現農戶對宅基地具有充分的使用權和處置權，要保障宅基地使用權的轉讓和合理流動，使得宅基地主見變為農戶的流動性資產。

第三，取消對農村宅基地使用權利益主體的限制。目前，對于我國的宅基地轉讓使用權僅限于在同一的集體內部實現有效轉讓，不能產生更廣范圍的經濟利益，不能作為有效資源合理運用，這樣不利于土地資源的合理配置。

3.1.2構建相關宅基地使用登記制度

制定出系統全面的宅基地實名制登記制度，利用集體的力量進行合法交易的監督，保障宅基地使用權的合理處置。可以從以下幾個方面做起；首先，要成立一個高效管理的領導團隊來帶領，打破傳統的思維限制，必要時采取有力的措施，不要受到惡勢力以及陋習的威脅和壓迫，在法律的約定下合理規劃宅基地，對于違法建筑進行拆除，對此可以成立專門的隊伍保障宅基地的私人屬性，從根本上對宅基地使用問題進行管理和整治，在村鎮范圍內產生有效影響；其次，在法律方面繼續完善和保障，對于宅基地使用權發生轉以后對宅基地合理配置和管理，依法處置，避免宅基地的閑置現象，對土地資源合理配置，確保每一分土地合理利用和管理，杜絕資源浪費，不僅在土地使用權轉讓過程中合法有效，在交易完成后也要有序管理，對土地以后的繼續使用做好規劃；再者，統一管理宅基地要實行具體到人的政策，進行實名登記，并對合格的宅基地發放證書保障其權益，違法建筑拆除并收回土地，確保實際使用土地與人員合理統一，保障農戶的合法權益公平合理。

3.1.3出臺有針對性的輔助政策

在此過程中，政府要注意兩方面的問題。第一，要嚴格審查符合出租的條件，保障農戶進行出租后農戶仍然有居住能力，明確外出居住人口與農戶家庭人口總數之間的比例條件，達到有關條件的農戶可以允許其對房屋進行轉讓或者租賃，避免一些農戶為了賺取利益而不顧法律責任，避免了贍養老人的問題產生更大的社會影響，造成不和諧局面。其次，要隨時實際考察土地使用的真實情況，包括面積、用途、使用年限的管理，避免農戶因為賺取利益私自更改房屋建筑，造成他人的人身財產隱患以及房屋的不安全現象。

3.2軟件方面

3.2.1實現宅基地管理規范化

第一，規模建造，降低生產建設成本。在進行宅基地置換時，政府應對置換后的村莊進行統一規劃，集約建造房屋，要站在群眾整體利益角度出發，與建造商、材料商進行成本協商，通過規模

成本來減少建造集體新住宅的商用成本，減小農戶在購置新房時的資金壓力。其次，可以采取政府補貼的方式，通過招商引資的方式為農戶新居籌措資金補貼來源。對于一些的特殊困難家庭，要根據其自身情況，在法律的相關政策下，以擔保人的身份，幫助農戶從金融機構獲得一定的資金，保障農戶的基本居住和生存條件。

3.2.2健全相關市場中介組織

交易后給予政策支持和法律咨詢，為交易后發生的問題給予調節和幫助。主要的中介組織可以大體總結為三類。第一種，主要是一些價格評估機構，它們根據宅基地的大小以及所處的地理位置等具體因素分析，得出一些針對宅基地的評判標準最為宅基地使用權轉讓的信息，在客觀分析后為宅基地使用權流轉提供一個合理的價格。第二種，主要是金融服務機構，它們負責為宅基地使用權的轉讓提供影響價格的參考信息，還可以為裝讓雙方提供抵押貸款業務以及儲蓄服務。第三種，它們主要是政策支持機構，主要負責有關宅基地流轉方面的法律問題以及技術上的幫助。將宅基地使用權流轉的中介組織納入政府的服務范疇中來，政府向服務性角色轉變，提供非盈利性服務組織，降低市場機制中流轉雙方的交易費用。

3.2.3完善農村社會保障制度

農村社會保障體系建立應包含以下方面：第一，在城鄉之間實現統一公平的社會保障，消除二元經濟體制下城鄉居民的不公平待遇。要完善戶籍制度管理，消除城鄉差別，對照城鎮居民的生活保障補貼，給予鄉鎮農戶同等水平的補貼，例如在社會養老保險、醫療補貼、最低工資水平方面保證城鄉的無差別化。特別是社會養老保險方面，關系到民生問題，必須盡快完善。其次，通過法律法規來保障農民的權益，并通過普法教育宣傳教會人民學會運用法律武器來捍衛自己的權益。法律還要不斷完善對于社會保障的單位、受益人等方面的規定，形成有效地監督機制。再者，對于農戶的住房方面應該出臺相應政策予以保障，使得農戶沒有后顧之憂。

4.結論

農業生產已不再是農民安身立命的基礎，宅基地上房屋使用的效率也逐漸弱化，宅基地使用權的流轉已經逐步進入市場。作者看來，把宅基地使用權作為一種商品性質參與市場競爭是可取的，在交易時基于農戶的弱勢群體地位，應充分考慮農戶的行為決策因素，確保農村宅基地使用權流轉的平穩有序進行。

[參考文獻]

[1]胡冰.中國農村宅基地使用權流轉的正當性辨析與立法構想[J].安徽農業科學，2011，（24）.

[2]梁曉.我國農村宅基地使用權流轉的法律問題研究[J].民營科技，2011，（05）.

[3]葛旭.農村宅基地使用權流轉的法律規制[J].企業導報，2011，（09）.

[4]申建平.宅基地使用權流轉的路徑[J].學術交流，2011，（05）.