新形勢下影響我國房地產經濟周期波動因素的反思

近幾年，我國的GDP不斷上升，其中關鍵的因素就是房地產業迅猛發展。隨著人口大量的向城市流動，人們開始更加重視房地產行業，引發人們對影響房地產經濟周期波動的原因進行思考，以便更好的投資。該文將從房地產周期波動的概述入手，進而對影響房地產經濟周期波動的各個因素進行研究，旨在為我國的房地產事業做出貢獻。

社會主義初期階段是我國的基本國情，這決定著我國要堅持走社會主義經濟道路。自改革開放以來，房地產行業得到全面發展，市場規模化程度也不斷提高，在擴大就業的同時，也帶動了相關產業的飛速發展。隨著國際、國內經濟的快速發展，新鮮事物的不斷產生，房地產業也面臨著新的挑戰。所以，要深入了解影響房地產波動的原因，從土地原因、資金原因、市場原因等方面入手，有針對性的予以把握，以實現房地產市場的平穩發展。

一、房地產經濟波動概述

經濟周期性指的是，經濟的現象、變量在連續的變化過程中具有周期的特性，會反復的出現上升、下跌的現象。本文所指房地產經濟的周期性就是對房地產市場供需情況的周期性波動進行描述[1]。

通常將房地產的一個周期劃分為五個階段：第一階段，政府采用擴張性財政政策，此時的失業率高，國家采用通貨膨脹措施，銀行貸款的利率較低，收入有上升的趨勢，居民對住房的要求增加；第二節階段，房地產市場交易量增多，房價有所上調，建筑商蓋房的成本也相應的增加，房地產銷售的局面形勢較好，銀行貸款的利率仍然較低，居民對房子的需求持續增大，房地產商不斷開發新的樓盤以適應市場的需求；第三階段，居民對房地產需求量的增長趨于穩定，此時由于前期房地產商的過度開發，導致此時房產空置率的增加，出現了很多存貨，房地產商投資的利潤降低，此時的通貨膨脹率開始上升，貸款的難度有所增加，房價開始出現了下跌的趨勢；第四階段，房地產項目的開發速度放緩，現有房的銷售出現了困難，房屋空置率持續增加；第五階段，宏觀經濟發生了衰退，房地產行業的供求狀況出現了較大的改變，促使房地產價格迅速的下跌[2]。

二、我國房地產出現周期波動特點

我國的房地產經濟具有周期性波動的特點，在這個過程中房地產的發展速度呈現高低交替的變換趨勢。目前，我國的房地產業發展勢頭良好，從房地產行業的各項相關指標可以看出，我國的房地產業仍然呈現上升趨勢，只是在增長的過程中增長的幅度會發生波動的變化，所以我國的房地產整體以循環的增長率，保持著增長的勢頭[3]。

我國自1998年以前的房地產市場發展緩慢、不成熟。在1998年實施住房制度改革后，房地產市場在原來的基礎上有了較大的發展，使整個房地產市場的運行發生了變化。根據1998年前后房地產市場運行狀況的簡報可以看出，此時的房地產的銷售狀況不好。自1998我國取消單位福利房之后，我國積存的住房量得到了釋放，此時的人們開始轉變住房觀念，導致房地產市場的需求量暴增，房地產開始了迅猛的發展。在接下來一段時間里，房地產的最初的需求得以滿足后，房地產業發展的進程必將放緩，人們對房產的需求也會趨于穩定。所以，在房地產銷售的高速增長過后，會出現房產供需日益平穩的狀況，由此體現我國房地產業出現周期性的變化[4]。

三、影響我國房地產經濟周期波動的原因

土地原因。房地產的發展離不開土地，人們通常對經濟發達地區的描述是“寸土寸金”，可見土地對房地產業的重要性。沒有土地就無法開發新的建筑，可見土地是影響房地產周期性變化的關鍵環節。政府對土地的使用權使用和使用權轉讓具有重要的作用[5]。實際上，政府面對財政預算的限制、對政績的追求和GDP的壓力，更加依賴房地產開發商的效益，這樣可以滿足政府不斷增長的各項支出，導致政府新型建筑的盲目建設、房地產市場過熱、農耕地被大量侵占等社會問題，將我國的金融風險推向新的高度。就政府而言，通過對土地市場的直接干預，突破了房地產市場的供需情況，同時催生出房地產業的泡沫狀況。目前，我國走的是社會主義經濟道路，在社會和經濟轉型的階段，政府扮演者重要的角色，對市場起著引導和調控的作用。所以，政府出臺的政策，會直接促使房地產經濟發生波動，尤其是對于土地政策方面的改變，對具體的土地投入量、房地產的供應量起著決定性的作用，會促使整個房地產行業的波動，影響著整個房地產的需求[6]。

資金原因。資金是影響房地產業經濟周期波動的重要原因之一。資金包括：房地產項目的開發投資、開發資金等。根據房地產資金相關的數據顯示，目前我國的房地產增加值與房地產投資的規模之間的關系系數是0.975，由此表明，投資的多少直接影響房地產項目開發的實力大小，投資金額的改變會直接影響房地產經濟的資金鏈。換言之，就我國目前的房地產市場現狀而言，在絕大程度上是取決于項目的投資金額。這種房地產項目的投資金額具有盲目性和沖動性，在投資的時間上具有較強的集中性。目前，房地產行業的競爭與日俱增，呈白熱化，許多的房地產商的需求得不到滿足。據不完全統計，房地產資金的來源，大概有60%是銀行的貸款所得[7]。另外，自籌資金指的是房產的售出收益，同樣在購房中有70%來自于銀行的借貸。這樣，可以清晰的看出，銀行貸款業務的發展支撐著整個房地產經濟的蓬勃發展，對房地產業有著重要的作用。所以，房地產資金的來源對于銀行的越來越依賴，各個銀行為了提高自身的競爭力，主動降低了房貸的限制條件，使得銀行的信貸風險與日俱增，進而使整個房地產產業的經濟發生著周期性的波動[8]。

市場原因。市場是房地產項目的主體，對整個房地產行業有著關鍵的作用。市場主要包括商品房的空置率以及價格。房地產經濟學家經過對商品房空置率、投資的研究，形成具體的報告是：房地產投資的波動會造成商品房空置率的持續增加，房子出現空置率會刺激開發新的房地產項目。面對我國復雜多變的市場因素，這樣的效果并沒有完全的凸顯出來。在房產空置率上升的局勢下，投資收縮的舉動要遠遠高于投資擴張的舉動[9]。另外，房地產價格是促使房地產發生波動的重要因素，二者在方向的表現一致，具有較高的同步性和同幅性，也是市場與土地資源的關系。在實際的房地產項目中，一級市場的影響力相較二級市場很大，政府對土地的宏觀調控，會直接影響著房地產市場的波動。近些年，我國土地市場的政策頻頻發生變動，例如：土地有償轉讓、單位福利房叫停等，有效的對這一點進行了說明。房地產市場在價格的杠桿下發揮作用，房地產市場的需求量的多少，會直接影響房地產產品的價格上升或者下降。另外，房地產商品房的價格與房子的銷售面積成正比[10]。

四、促進我國房地產業發展的辦法

加強改革住房所得稅。加強改革住房所得稅征收政策，對房地產的健康發展有著積極的作用。通過運用稅收的手段對建設低價位的住房起到促進的作用。目前，我國相繼出臺了一些鼓勵購房消費的相關稅收政策，對于一些房地產建設和消費環節中不合理的部分進行了集中清理，在一定的程度上減輕了居民購房的壓力，使人們不用背著購房的壓力，輕松的投入到生活和生產之中。

全面貫徹保障性住房政策。近幾年，我國出臺了一系列的惠民政策，其中就包括保障性住房的政策。出于對非理性上漲的房價進行控制方面的考慮，避免形成大量的房地產泡沫。大規模的推行保障性住房，要求各地級政府，相關的管理部門予以配合實施，有效的抑制房價迅速上漲的不良趨勢，保證人們的切身利益。

加強對國土資源的管理。我國要加大對國土資源的管理力度，對于不合理價格上漲的商品房進行控制，并且嚴格按照市場的要求，保證供應土地的合理性和其他供地的分配比例，尤其是對于一些城市出現土地價格過高的狀況，要采取有效的措施進行控制。防止個別房產集團對土地價格的惡意炒作，保證國家的利益不受損失。

加大國家宏觀調控的力度。房地產是我國的支柱型產業，因此我國應該加大對房地產業宏觀調控的力度。央行要把我國整體經濟運行和全社會的穩定作為改革的出發點，運用各種金融工具對M2實施緊縮。目前，我國房地產行業的60%都是源自銀行的貸款，在產業運行的各個階段都離不開銀行的支持。房地產開發商開發、流動資金、住房等貸款都要從銀行獲得，可以看出，房地產企業已經過度依賴銀行的幫助，一旦出現大幅度的房價下跌勢必會造成連鎖反應，危及至銀行。

我國居民普遍喜歡進行房地產投資，認為是當今比較保值的辦法，一旦房地產出現危機，直接會使購房者的資產貶值，出現巨大的社會負面影響。大量的空置房會頻頻的出現，房地產商不會虧本降低房價，致使原本買不起房的人們，依舊如此，使國民的幸福指數大幅下跌，對政府造成不良的影響。所以我國政府要對房地產周期性的波動進行宏觀調控，將潛在的風險降到最低，對房地產行業進行科學、合理的政策指導，使之快速趨于平穩，保證人們的切身利益。

綜上所述，房地產對一個國家、民族有著重要的作用，直接關系著人們的幸福生活和我國的經濟發展水平。對房地產業的科學、合理規范，有利于百姓安居樂業，促進社會的和諧穩定發展有著積極作用。所以要多措并舉，從各個方面同時入手，正確的把握住我國房地產波動的周期行，扭轉不利局面，使市場朝著對我國有利的方向發展，使房地產業可以再創輝煌。

（作者單位：北京啟夏房地產開發有限公司）

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