新形勢下影響我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動因素的反思

近幾年，我國的GDP不斷上升，其中關(guān)鍵的因素就是房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展。隨著人口大量的向城市流動，人們開始更加重視房地產(chǎn)行業(yè)，引發(fā)人們對影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動的原因進(jìn)行思考，以便更好的投資。該文將從房地產(chǎn)周期波動的概述入手，進(jìn)而對影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動的各個因素進(jìn)行研究，旨在為我國的房地產(chǎn)事業(yè)做出貢獻(xiàn)。

社會主義初期階段是我國的基本國情，這決定著我國要堅(jiān)持走社會主義經(jīng)濟(jì)道路。自改革開放以來，房地產(chǎn)行業(yè)得到全面發(fā)展，市場規(guī)模化程度也不斷提高，在擴(kuò)大就業(yè)的同時，也帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。隨著國際、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，新鮮事物的不斷產(chǎn)生，房地產(chǎn)業(yè)也面臨著新的挑戰(zhàn)。所以，要深入了解影響房地產(chǎn)波動的原因，從土地原因、資金原因、市場原因等方面入手，有針對性的予以把握，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動概述

經(jīng)濟(jì)周期性指的是，經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象、變量在連續(xù)的變化過程中具有周期的特性，會反復(fù)的出現(xiàn)上升、下跌的現(xiàn)象。本文所指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期性就是對房地產(chǎn)市場供需情況的周期性波動進(jìn)行描述[1]。

通常將房地產(chǎn)的一個周期劃分為五個階段：第一階段，政府采用擴(kuò)張性財(cái)政政策，此時的失業(yè)率高，國家采用通貨膨脹措施，銀行貸款的利率較低，收入有上升的趨勢，居民對住房的要求增加；第二節(jié)階段，房地產(chǎn)市場交易量增多，房價(jià)有所上調(diào)，建筑商蓋房的成本也相應(yīng)的增加，房地產(chǎn)銷售的局面形勢較好，銀行貸款的利率仍然較低，居民對房子的需求持續(xù)增大，房地產(chǎn)商不斷開發(fā)新的樓盤以適應(yīng)市場的需求；第三階段，居民對房地產(chǎn)需求量的增長趨于穩(wěn)定，此時由于前期房地產(chǎn)商的過度開發(fā)，導(dǎo)致此時房產(chǎn)空置率的增加，出現(xiàn)了很多存貨，房地產(chǎn)商投資的利潤降低，此時的通貨膨脹率開始上升，貸款的難度有所增加，房價(jià)開始出現(xiàn)了下跌的趨勢；第四階段，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)速度放緩，現(xiàn)有房的銷售出現(xiàn)了困難，房屋空置率持續(xù)增加；第五階段，宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生了衰退，房地產(chǎn)行業(yè)的供求狀況出現(xiàn)了較大的改變，促使房地產(chǎn)價(jià)格迅速的下跌[2]。

二、我國房地產(chǎn)出現(xiàn)周期波動特點(diǎn)

我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)具有周期性波動的特點(diǎn)，在這個過程中房地產(chǎn)的發(fā)展速度呈現(xiàn)高低交替的變換趨勢。目前，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好，從房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)相關(guān)指標(biāo)可以看出，我國的房地產(chǎn)業(yè)仍然呈現(xiàn)上升趨勢，只是在增長的過程中增長的幅度會發(fā)生波動的變化，所以我國的房地產(chǎn)整體以循環(huán)的增長率，保持著增長的勢頭[3]。

我國自1998年以前的房地產(chǎn)市場發(fā)展緩慢、不成熟。在1998年實(shí)施住房制度改革后，房地產(chǎn)市場在原來的基礎(chǔ)上有了較大的發(fā)展，使整個房地產(chǎn)市場的運(yùn)行發(fā)生了變化。根據(jù)1998年前后房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況的簡報(bào)可以看出，此時的房地產(chǎn)的銷售狀況不好。自1998我國取消單位福利房之后，我國積存的住房量得到了釋放，此時的人們開始轉(zhuǎn)變住房觀念，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的需求量暴增，房地產(chǎn)開始了迅猛的發(fā)展。在接下來一段時間里，房地產(chǎn)的最初的需求得以滿足后，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進(jìn)程必將放緩，人們對房產(chǎn)的需求也會趨于穩(wěn)定。所以，在房地產(chǎn)銷售的高速增長過后，會出現(xiàn)房產(chǎn)供需日益平穩(wěn)的狀況，由此體現(xiàn)我國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)周期性的變化[4]。

三、影響我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動的原因

土地原因。房地產(chǎn)的發(fā)展離不開土地，人們通常對經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的描述是“寸土寸金”，可見土地對房地產(chǎn)業(yè)的重要性。沒有土地就無法開發(fā)新的建筑，可見土地是影響房地產(chǎn)周期性變化的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。政府對土地的使用權(quán)使用和使用權(quán)轉(zhuǎn)讓具有重要的作用[5]。實(shí)際上，政府面對財(cái)政預(yù)算的限制、對政績的追求和GDP的壓力，更加依賴房地產(chǎn)開發(fā)商的效益，這樣可以滿足政府不斷增長的各項(xiàng)支出，導(dǎo)致政府新型建筑的盲目建設(shè)、房地產(chǎn)市場過熱、農(nóng)耕地被大量侵占等社會問題，將我國的金融風(fēng)險(xiǎn)推向新的高度。就政府而言，通過對土地市場的直接干預(yù)，突破了房地產(chǎn)市場的供需情況，同時催生出房地產(chǎn)業(yè)的泡沫狀況。目前，我國走的是社會主義經(jīng)濟(jì)道路，在社會和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的階段，政府扮演者重要的角色，對市場起著引導(dǎo)和調(diào)控的作用。所以，政府出臺的政策，會直接促使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動，尤其是對于土地政策方面的改變，對具體的土地投入量、房地產(chǎn)的供應(yīng)量起著決定性的作用，會促使整個房地產(chǎn)行業(yè)的波動，影響著整個房地產(chǎn)的需求[6]。

資金原因。資金是影響房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)周期波動的重要原因之一。資金包括：房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)投資、開發(fā)資金等。根據(jù)房地產(chǎn)資金相關(guān)的數(shù)據(jù)顯示，目前我國的房地產(chǎn)增加值與房地產(chǎn)投資的規(guī)模之間的關(guān)系系數(shù)是0.975，由此表明，投資的多少直接影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)力大小，投資金額的改變會直接影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的資金鏈。換言之，就我國目前的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀而言，在絕大程度上是取決于項(xiàng)目的投資金額。這種房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資金額具有盲目性和沖動性，在投資的時間上具有較強(qiáng)的集中性。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭與日俱增，呈白熱化，許多的房地產(chǎn)商的需求得不到滿足。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)資金的來源，大概有60%是銀行的貸款所得[7]。另外，自籌資金指的是房產(chǎn)的售出收益，同樣在購房中有70%來自于銀行的借貸。這樣，可以清晰的看出，銀行貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展支撐著整個房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，對房地產(chǎn)業(yè)有著重要的作用。所以，房地產(chǎn)資金的來源對于銀行的越來越依賴，各個銀行為了提高自身的競爭力，主動降低了房貸的限制條件，使得銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)與日俱增，進(jìn)而使整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)生著周期性的波動[8]。

市場原因。市場是房地產(chǎn)項(xiàng)目的主體，對整個房地產(chǎn)行業(yè)有著關(guān)鍵的作用。市場主要包括商品房的空置率以及價(jià)格。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家經(jīng)過對商品房空置率、投資的研究，形成具體的報(bào)告是：房地產(chǎn)投資的波動會造成商品房空置率的持續(xù)增加，房子出現(xiàn)空置率會刺激開發(fā)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目。面對我國復(fù)雜多變的市場因素，這樣的效果并沒有完全的凸顯出來。在房產(chǎn)空置率上升的局勢下，投資收縮的舉動要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于投資擴(kuò)張的舉動[9]。另外，房地產(chǎn)價(jià)格是促使房地產(chǎn)發(fā)生波動的重要因素，二者在方向的表現(xiàn)一致，具有較高的同步性和同幅性，也是市場與土地資源的關(guān)系。在實(shí)際的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，一級市場的影響力相較二級市場很大，政府對土地的宏觀調(diào)控，會直接影響著房地產(chǎn)市場的波動。近些年，我國土地市場的政策頻頻發(fā)生變動，例如：土地有償轉(zhuǎn)讓、單位福利房叫停等，有效的對這一點(diǎn)進(jìn)行了說明。房地產(chǎn)市場在價(jià)格的杠桿下發(fā)揮作用，房地產(chǎn)市場的需求量的多少，會直接影響房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格上升或者下降。另外，房地產(chǎn)商品房的價(jià)格與房子的銷售面積成正比[10]。

四、促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的辦法

加強(qiáng)改革住房所得稅。加強(qiáng)改革住房所得稅征收政策，對房地產(chǎn)的健康發(fā)展有著積極的作用。通過運(yùn)用稅收的手段對建設(shè)低價(jià)位的住房起到促進(jìn)的作用。目前，我國相繼出臺了一些鼓勵購房消費(fèi)的相關(guān)稅收政策，對于一些房地產(chǎn)建設(shè)和消費(fèi)環(huán)節(jié)中不合理的部分進(jìn)行了集中清理，在一定的程度上減輕了居民購房的壓力，使人們不用背著購房的壓力，輕松的投入到生活和生產(chǎn)之中。

全面貫徹保障性住房政策。近幾年，我國出臺了一系列的惠民政策，其中就包括保障性住房的政策。出于對非理性上漲的房價(jià)進(jìn)行控制方面的考慮，避免形成大量的房地產(chǎn)泡沫。大規(guī)模的推行保障性住房，要求各地級政府，相關(guān)的管理部門予以配合實(shí)施，有效的抑制房價(jià)迅速上漲的不良趨勢，保證人們的切身利益。

加強(qiáng)對國土資源的管理。我國要加大對國土資源的管理力度，對于不合理價(jià)格上漲的商品房進(jìn)行控制，并且嚴(yán)格按照市場的要求，保證供應(yīng)土地的合理性和其他供地的分配比例，尤其是對于一些城市出現(xiàn)土地價(jià)格過高的狀況，要采取有效的措施進(jìn)行控制。防止個別房產(chǎn)集團(tuán)對土地價(jià)格的惡意炒作，保證國家的利益不受損失。

加大國家宏觀調(diào)控的力度。房地產(chǎn)是我國的支柱型產(chǎn)業(yè)，因此我國應(yīng)該加大對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的力度。央行要把我國整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和全社會的穩(wěn)定作為改革的出發(fā)點(diǎn)，運(yùn)用各種金融工具對M2實(shí)施緊縮。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)的60%都是源自銀行的貸款，在產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的各個階段都離不開銀行的支持。房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)、流動資金、住房等貸款都要從銀行獲得，可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)過度依賴銀行的幫助，一旦出現(xiàn)大幅度的房價(jià)下跌勢必會造成連鎖反應(yīng)，危及至銀行。

我國居民普遍喜歡進(jìn)行房地產(chǎn)投資，認(rèn)為是當(dāng)今比較保值的辦法，一旦房地產(chǎn)出現(xiàn)危機(jī)，直接會使購房者的資產(chǎn)貶值，出現(xiàn)巨大的社會負(fù)面影響。大量的空置房會頻頻的出現(xiàn)，房地產(chǎn)商不會虧本降低房價(jià)，致使原本買不起房的人們，依舊如此，使國民的幸福指數(shù)大幅下跌，對政府造成不良的影響。所以我國政府要對房地產(chǎn)周期性的波動進(jìn)行宏觀調(diào)控，將潛在的風(fēng)險(xiǎn)降到最低，對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行科學(xué)、合理的政策指導(dǎo)，使之快速趨于平穩(wěn)，保證人們的切身利益。

綜上所述，房地產(chǎn)對一個國家、民族有著重要的作用，直接關(guān)系著人們的幸福生活和我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。對房地產(chǎn)業(yè)的科學(xué)、合理規(guī)范，有利于百姓安居樂業(yè)，促進(jìn)社會的和諧穩(wěn)定發(fā)展有著積極作用。所以要多措并舉，從各個方面同時入手，正確的把握住我國房地產(chǎn)波動的周期行，扭轉(zhuǎn)不利局面，使市場朝著對我國有利的方向發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)可以再創(chuàng)輝煌。

（作者單位：北京啟夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

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