房地產(chǎn)3U 住宅之精裝修建設(shè)

蔣 露 李金云

(1.四川鴻圃四維裝飾工程有限責(zé)任公司，四川成都 610000;2.北京科技大學(xué)天津?qū)W院，天津 301800)

1 房地產(chǎn)3U住宅與精裝房建設(shè)現(xiàn)狀

房地產(chǎn)3U住宅指的是全壽命體系(Universal Lifecycle System)、全功能體系(Universal Function System)、全設(shè)施體系(Universal Equipment System)的三大系列的標(biāo)準(zhǔn)體系，是一套科學(xué)可行且操作性強(qiáng)的標(biāo)準(zhǔn)體系，既能保證住宅的性能和品質(zhì)，也能提高居住的綜合效益。精裝修建設(shè)是極易實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)3U住宅建設(shè)的社會化產(chǎn)物之一。

1997年7月建設(shè)部、國家紀(jì)委、國家經(jīng)貿(mào)委、財(cái)政部、科技部、國家稅務(wù)總局、國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和國家建材局為加強(qiáng)對住宅裝修的管理，推廣一次性裝修或菜單式裝修模式，避免二次裝修造成結(jié)構(gòu)破壞、浪費(fèi)和擾民現(xiàn)象提出《關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見》。

2002年7月建設(shè)部發(fā)布《商品住宅裝修一次到位實(shí)施》的實(shí)施細(xì)則。

2008年7月建設(shè)部制定《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知》并且出臺相關(guān)扶持政策。

各地方城市也相繼出臺關(guān)于精裝房的相關(guān)規(guī)定:北京和上海政府規(guī)定2005年取消毛坯房，武漢、深圳、重慶等城市要求新樓盤達(dá)到30%精裝率才允許售房。

1.1 房地產(chǎn)3U住宅含義

房地產(chǎn)3U住宅概念是一套科學(xué)可行且操作性強(qiáng)的標(biāo)準(zhǔn)體系，既能保證住宅的性能和品質(zhì)，也能提高居住的綜合效益。

2012年海爾家居與中國標(biāo)準(zhǔn)院、清華大學(xué)建筑學(xué)院合作研發(fā)住宅產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目，其中住宅裝飾裝修部分著力打造住宅精裝修3U解決方案。

3U解決方案，首先應(yīng)符合環(huán)境資源可持續(xù)性發(fā)展，注重住宅工業(yè)化生產(chǎn);提高居住質(zhì)量和品質(zhì)等設(shè)計(jì)原則;其次是在分析我國人口狀況和生活方式等國情的前提下，以中小戶型特別是90 m2以下的戶型為目標(biāo)制定。

1.2 精裝房建設(shè)現(xiàn)狀

傳統(tǒng)的裝修多是購房者自己尋找裝修公司，更有很多人是找馬路游擊隊(duì)來裝修。這種方法的缺陷非常多，裝修價(jià)格不透明，裝修隊(duì)伍水平不高，造成很多后續(xù)的麻煩。房地產(chǎn)全裝修是房地產(chǎn)商和裝修公司合作完成。由于裝修公司有固定的裝修班子，這是裝修質(zhì)量的有力保障;同時(shí)多套住宅的裝修，集中大批量的采購必然會帶來裝修產(chǎn)品的優(yōu)惠價(jià)格。

而本文所說的“精裝房建設(shè)”亦指“全成品住宅”，其含義指的是把隱藏暗埋工程中的水、電、風(fēng)設(shè)備均納入精裝范圍，從本質(zhì)上做到周全細(xì)致，深度到位的全面精裝修，甚至包含主要家俬以及藝術(shù)品陳設(shè)，也就是達(dá)到業(yè)主即可拎包入住的裝修效果。

1.5.1 科學(xué)技術(shù)水平的限制：醫(yī)學(xué)是非常不完善的科學(xué)，還有許多未知的領(lǐng)域需要我們?nèi)ヌ剿魅パ芯俊榱吮M快地、盡可能正確地、盡量全面地做出診斷，需要不斷地產(chǎn)生新的理念新的學(xué)說、發(fā)明新的設(shè)備新的儀器、創(chuàng)造新的方法新的措施。我們處于發(fā)展著運(yùn)動著的醫(yī)學(xué)長河的某一段，我們既十分幸運(yùn)地享受了人類文明史尤其是醫(yī)學(xué)史給我們的饋贈，又必須面對當(dāng)下科學(xué)技術(shù)不足對疾病診治水平的限制。讓我們回顧一下肺炎的診斷，最早是癥狀學(xué)的診斷，即咳嗽和咳痰。病理學(xué)使我們認(rèn)識了肺炎的病理改變，影像學(xué)使我們能無創(chuàng)傷地在活體顯示肺炎的部位、范圍和特征，而微生物學(xué)和免疫學(xué)使我們能快速地確定肺炎的病原體。

1.3 房地產(chǎn)3U住宅之精裝修建設(shè)的意義

房地產(chǎn)3U住宅強(qiáng)調(diào)的是既能保證住宅的性能以及品質(zhì)，也能提高居住的綜合效益。中國現(xiàn)在正在大力提倡建設(shè)節(jié)約型社會。而房地產(chǎn)精裝修建設(shè)正好與這種大趨勢吻合。房地產(chǎn)精裝修代替了以往的個(gè)人找公司進(jìn)行裝修的這種模式，在很多方面都是一種節(jié)約。

房地產(chǎn)精裝修建設(shè)是未來房地產(chǎn)裝修行業(yè)發(fā)展的必然趨勢。保障精裝修工程的質(zhì)量，保障業(yè)主的合法權(quán)益，同時(shí)提高居住的綜合效益;從房地產(chǎn)3U住宅概念中提出精裝修建設(shè)監(jiān)控體系，可以提高公司的管理水平，誠信樹立公司的品牌，搶占精裝修成品住宅的市場份額，并以此契機(jī)向更好更大更有潛力的市場發(fā)展;更好的實(shí)現(xiàn)節(jié)省資源節(jié)約利用，減少建筑垃圾，降低環(huán)境污染等良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。本文將以一個(gè)具體的精裝修公司的實(shí)例說明進(jìn)行房地產(chǎn)精裝修實(shí)踐的相關(guān)條件、環(huán)節(jié)，真正為房地產(chǎn)精裝修產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展構(gòu)建體系。

2 構(gòu)建3U住宅之精裝修建設(shè)監(jiān)控體系

2.1 土建移交問題

較業(yè)主自己驗(yàn)收土建方交出的毛坯房而言，業(yè)主方面協(xié)調(diào)組織形成業(yè)主驗(yàn)房代表團(tuán)，驗(yàn)方代表團(tuán)在其委托裝修單位的陪同下和監(jiān)理公司共同驗(yàn)收交房明顯更加專業(yè)和放心，通過合同的方式來約束裝修單位對土建方的驗(yàn)收水平和效果，從而切斷業(yè)主因?yàn)檠b修效果不達(dá)標(biāo)而無法確定失責(zé)方和避免工程現(xiàn)狀中監(jiān)理單位與施工單位的串通的問題。

在此之前，業(yè)主可以對建設(shè)單位委托的裝飾裝修單位進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)查詢、電話咨詢或者到裝飾裝修單位進(jìn)行考察，從而選擇認(rèn)可可信度高的裝修單位驗(yàn)收，確定土建方工作面對裝修工程無影響后，裝修單位完成移交并開始裝修工作。

2.2 樣板引路

本工程的裝飾裝修工程進(jìn)行之前，開發(fā)商已完成對成品樣板房的裝修工程。成品樣板房不僅可以在銷售過程中供業(yè)主參考，同時(shí)，在裝修單位工程進(jìn)行中每棟每戶型選一套作為裝修先行的參考范本。在裝修過程中裝飾裝修單位遇到圖紙不清的情況下，可以直接借鑒成品樣板房和裝修樣板房的做法和尺寸，為裝修單位減少了由于圖紙不清而無法按時(shí)施工等工程問題。

2.3 確認(rèn)排版

在M工程的裝飾裝修工程中，裝修單位項(xiàng)目部施工員對瓷磚的鋪貼也提前做好了相應(yīng)的優(yōu)化排版，在施工過程中節(jié)省了不少的人力以及物力，控制了磚的損耗率，從而有效地節(jié)省了裝飾的預(yù)算。

地產(chǎn)精裝修產(chǎn)業(yè)化很大程度上實(shí)現(xiàn)了國家提倡建設(shè)節(jié)約型社會、節(jié)能減排和綠色發(fā)展。而與之相關(guān)的墻地磚粘貼就是對此政策很細(xì)小但是不可小視的實(shí)現(xiàn)方式。

2.4 本工程成本控制分析比對

圖1 成都市主要精裝房項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)分布比例

根據(jù)對成都市裝修市場的了解和本工程90 m2室內(nèi)裝飾裝修工程的調(diào)研，對大中型材料設(shè)備價(jià)格進(jìn)行分析，可以得出表1分析比對表格。

表1 本工程精裝房成本價(jià)格分析表

上述均為筆者根據(jù)成都市市場詢價(jià)和工程實(shí)際情況得出的對比數(shù)據(jù)，僅從一套房間的大中型材料就可以看出市場單價(jià)要比工程單價(jià)高出9 865.71元，體現(xiàn)出批量精裝修在材料成本上的優(yōu)勢，而表1僅僅比較了材料本身的價(jià)格，但是在裝修過程中，材料的綜合單價(jià)還包括了時(shí)下不同地區(qū)不同季節(jié)的人工費(fèi)、材料運(yùn)輸費(fèi)、材料保存費(fèi)、材料損耗費(fèi)等相關(guān)款項(xiàng)。所以作為業(yè)主購買批量精裝房不僅消除了材料不過關(guān)的后顧之憂，同時(shí)，還在很大程度上節(jié)省了由材料而衍生出來的其他費(fèi)用。

2.5 信息透明化

實(shí)現(xiàn)精裝修工程的高質(zhì)量，施工過程必須透明可監(jiān)控。在M工程中，為了將裝修材料透明化，在材料入場環(huán)節(jié)，施工單位在監(jiān)理公司監(jiān)督下進(jìn)行材料入場驗(yàn)收并取證拍照，將此資料附于《材料進(jìn)場驗(yàn)收單》中，留底以備各方檢查。裝修單位在裝修前期就已將材料展板展示于樣板間入戶花園，展板上用標(biāo)簽表明裝修材料的品名、規(guī)格和裝修單位名稱，讓購房者親自體驗(yàn)所用建材的優(yōu)點(diǎn)，方便業(yè)主隨時(shí)進(jìn)行材料檢查和驗(yàn)收，從而業(yè)主更加放心裝修質(zhì)量和效果。

裝飾工程中的隱蔽工程優(yōu)劣亦不可忽視，在本工程中的隱蔽工程驗(yàn)收由施工單位先行自檢并準(zhǔn)備好自檢記錄，邀請監(jiān)理單位、建設(shè)單位和業(yè)主代表，在現(xiàn)場進(jìn)行檢查驗(yàn)收，并有一套完善的隱蔽驗(yàn)收資料分別交付于建設(shè)單位、監(jiān)理單位和每戶業(yè)主以備案留底。

2.6 工作面交接制度

工作面交接制度將使各分包的交叉作業(yè)或流水施工做到先交接后施工，使前后工序的質(zhì)量和成品保護(hù)責(zé)任界定清楚，便于成品損害時(shí)的責(zé)任追究。分包在某區(qū)域完成任務(wù)后，須向總包書面提出作業(yè)面移交申請，批準(zhǔn)后辦理作業(yè)面移交手續(xù)。

完善的工作面交接制度使得裝飾裝修總包施工單位為各分包單位提供便捷的施工條件，較于業(yè)主個(gè)體對裝飾單位和分包商家之間的協(xié)調(diào)，裝飾施工單位與分包商家之間的直接交接和協(xié)調(diào)不僅提高效率、免去交接失責(zé)，而且避免了業(yè)主由于上一步施工不合格對下一步施工造成的延期帶來的擔(dān)憂。

3 房地產(chǎn)3U住宅之精裝修建設(shè)的結(jié)論

構(gòu)建精裝修住宅的監(jiān)控體系在實(shí)現(xiàn)3U住宅建設(shè)節(jié)省建筑材料，減少建筑垃圾，降低環(huán)境污染的同時(shí)，還有利于新技術(shù)、新材料、新工藝、新設(shè)備的應(yīng)用普及，促進(jìn)資源節(jié)約利用。

這種批量精裝修保證住宅的性能和品質(zhì)，同時(shí)提高居住的綜合效益。對批量精裝房的研究對裝飾裝修單位的前景走向尤為重要，工業(yè)化精裝房是未來市場的必然趨勢，裝飾裝修單位可以抓住此契機(jī)從而向更好更大更有潛力的市場發(fā)展，而在此過程中國家出臺關(guān)于批量精裝房的相關(guān)技術(shù)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)以規(guī)范精裝房市場勢在必行。但是如何實(shí)現(xiàn)批量精裝修個(gè)性化仍是行業(yè)未來亟待解決的問題。

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