房地產信托投資存在的問題與對策

姜華

摘 要：近年來房地產行業過熱發展，推升了房地產資產價格的上漲，同時，國家對房地產行業進行了強有力的調控，導致房地產行業融資環境的惡化，在此背景下，房地產企業只能開辟新的融資渠道，而信托由于結構靈活、發展相對獨立的優勢成為房地長企業尋求融資的首選。

關鍵詞：房地產；信托投資；宏觀調控

中圖分類號：F832.49

從上世紀末開始，房地產行業異軍突起，以勢如破竹的發展態勢迅速占領了我國的市場，在國民經濟的發展中占有重要都地位。近年來，通過國家的宏觀調控，房地產行業出現短期內下滑的現象，同時，為了改善房地產企業對銀行融資的過度依賴，房地產企業開始通過房地產信托進行融資，以不斷擴大房地產企業融資渠道，規避因金融危機而產生的風險。對于信托機構而言，與房地產企業合作也是寶貴的發展機遇，發展房地產信托可以為信托公司帶來巨額的利潤，因此，近兩年內房地產信托投資呈現出了爆發式的增長態勢，對信托機構的發展造成了影響。

一、房地產信托概述

（一）房地產信托的界定

信托投資就是金融信托投資機構利用自身資金或者組織的資金進行投資的行為，它主要通過向投資者發行信托計劃或受益憑證，然后將所籌集的資金投入到特定行業。房地產信托是信托投資的一種重要方式，是與房地產行業相關的信托行為。按照房地產信托投資的形式劃分，可將信托投資分為資金信托和財產信托兩種。

1、房地產信托投資的類型

對于房地產企業來說，利用信托機構對房地產的投資可以擴大資金通道，為企業發展提供更可靠的資金支持。對于信托市場來說，參與到房地產行業不僅可以豐富市場投資的品種，而且能夠為投資者帶來巨大的收益。因此，房地產信托投資具有很廣闊的發展市場。根據房地產信托投資投向市場的方向不同，可以將房地產信托投資分為權益型、抵押型和混合型投資。

權益型：該類信托是指信托機構對房地產投入資金后將房地產開發的樓盤歸為自己的資產，并利用樓房的租金和買賣樓盤的差價獲取利益的方式，在這種投資方式中，信托機構直接參與到房地產項目中，并發揮了重要作用。

抵押型：該類信托中信托機構不直接發揮作用，而是通過向房地產企業發放貸款并收取手續費用，或者通過持有抵押貸款的債權而獲取經濟效益。

混合型：該類信托具有權益型房地產信托投資和抵押型信托投資的部分共同特點，即此類信托不僅進行房地產權益投資，還能從事房地產抵押貸款。就理論而言，混合型房地產投資信托在向股東提供該物業的增值空間的同時，也能獲得穩定的貸款利息。

（二）房地產信托投資的優勢

1、房地產信托投資具有靈活性：對于房地產企業來說，資金是企業和項目運行的重要鏈條，在大多數房地產企業來說，項目開發都是要先期進行的，他們可以利用信托機構融資期限彈性較大的優勢利用信托資金進行前期投入，這個就可以有效降低房地產企業的資產負債率，進而可以更有利于進行銀行貸款業務，保障企業對資金的需求，促進企業良好運營。

2、房地產信托具有制度優勢：房地產企業通過房地產信托進行融資時可以略過銀行貸款時的各種政策性要求，信托機構可以針對企業的發展情況適當放松政策，從而保證房地產企業的融資，例如，銀行在對房地產行業貸款時時規定企業自有資金應不低于開發項目總投資的30%，而信托投資機構則避免了這些政策性的規定，提高了房地產企業的效率。

3、房地產信托具有獨立性：信托制度的獨特安排使得信托財產與受托人的固有財產相互獨立，與委托人的其它財產相互獨立，以及與他們的受益人和債權人也相互獨立，從而保證信托財產能夠在封閉的安全環境獨立運行，保證信托財產實現財富的流轉和增值。信托財產的獨立性保證了受托人、委托人、受益人三方之間的獨立性，這樣做的結果就是為三方交易提供了一個公平、透明的環境，有效降低了各方的交易成本。

4、房地產信托具有經濟性：相對而言，房地產信托投資可以有效節約房地產企業的發展成本，節約企業的財務費用，從而實現企業資產的優化配置，實現效益和收成的最大利益化。同時對于信托機構而言，房地產企業具有廣闊的發展前景，房地產企業與信托機構的聯合可以讓信托機構充分利用房地產企業成熟的經營方式和管理方式，從而在技術方面為信托市場的發展提供更有力的幫助，同時還能夠為信托投資人提供更廣闊的投資市場，為投資人取得更大的經濟效益。

二、我國房地產信托投資發展現狀

房地產信托是一種信托產品，既要受到宏觀經濟形勢和政策的影響，另一方面其發展業務的的信托機構和房地產行業雙方也存在發展的多重風險，更由于我國的信托行業發展起步晚，各方運行機制尚不完善等因素制約，造成了房地產信托投資在運行過程中存在多種隱患。

（一）國家宏觀經濟的波動加劇房地產信托投資的風險

由于宏觀市場經濟的周期性發展規律，造成整體經濟局勢也隨之產生波動和影響。作為宏觀市場的一個微觀主體，房地產信托與其他行業的聯系也更加緊密，受到其他行業的影響也更頻繁，一旦其他行業特別是房地產行業經濟形勢發展出現波動，必然也會造成信托市場的大地震。此外，近期國家對房地產的宏觀調控能力不斷增強，相應的，對銀行信貸和信托行業也隨之實行嚴緊的貨幣政策，這對于房地產信托投資來說影響也是巨大的。

（二）信托業務法律規范不完善

我國信托行業始于上世紀70年代末，雖然起步較晚，但發展勢頭不容小覷，經過數十年的經營，信托產品的數量不斷豐富，除去一直占絕對優勢的“資金信托”獨占鰲頭外，其他信托產品也在不斷增多。然而，信托行業相關法律規范的缺失造成了信托業務在發展過程中的阻滯，就目前而言，我國信托投資相關的規章制度還僅局限于初始階段，各種規章制度還不健全，包括“動產信托”、“不動產信托”等在內的國家批準的其他幾項信托業務的操作基本上沒有明確的法律規范。endprint

（三）房地產業行業風險對信托投資的不利

房地產是近幾年來我國最熱門的行業，但是房地產業本身就具有高度的發展風險，這主要體現在：一、房地產是一個具有周期性循環發展特征的行業。房地產行業通常會經過一個發展的起伏期，一旦房地產行業發展陷入危機，就會出現房價下跌，新開發建設規模收縮等情況，導致房地產信托的收益大幅度下降，造成投資者的失利。二、房地產行業發展規模和企業結構都非常復雜，部分放地產企業自身的童子結構不合理，負債水平高，一旦發生行業風險，就有可能導致不可估量的損失，而投資者同樣也會遭受巨大的經濟損失。

三、促進房地產信托投資發展的對策

（一）信托公司加強對國家政策的掌控

由于國家宏觀經濟形勢的復雜性，信托機構必須及時掌握國家經濟發展大勢和對國家政策的解讀。對此，信托機構應該發揮業務發展決策和風險控制委員會的職能，及時掌握由于政策的變動而給房地產信托投資帶來的損失。此外，信托機構應未雨綢繆，加強對國家大政方針的解讀，以提早預防風險，提高其自身的決策水平和風險防范意識。

（二）借鑒國外信托立法經驗健全我國信托法律制度

由于我國信托業起步較晚，信托觀念缺失，信托法律制度中還有許多不明確之處有待改善。而西方國家的信托業務發展已經具有相當長時間的歷史，法律規范也較為完善，為此，我們可以適當借鑒西方國家的信托法律規范，并根據本國的實際國情，建立對房地產信托嚴格管理的法規政策，在資產負債結構、業務種類、資金投向、利潤分配等方面對其加強限定。要防止信托機構與銀行過度競爭，但也要鼓勵其實行專業化投資組合。

（三）信托公司加強對行業風險的調控

由于房地產行業發展的高風險性和信托投資市場發展的不穩定性，實現房地產信托投資的安全發展絕非易事。信托公司既然將巨額資金投入到房地產市場，就要做好功課，加強對市場發展形勢的了解，同時也要對對風險防控意識有所提高。首先，信托公司應加強對房地產市場的了解，了解其發展的規律和前景，要對房地產企業發展存在的風險有一個清楚的認知，然后才能權衡利弊，研究是否對房地產行業進行投資；其次，從公司自身來說，也需要不斷提高對本行業發展風險的高度認識，確保信托公司不會因為自身的風險問題而使房地產信托陷入發展困境。

四、小結

總之，房地產信托投資可以為房地產企業改善融資渠道，在一定程度上擺脫企業對銀行等金融資本的過度依賴，促進企業內部資金結構的優化，促進企業良性發展。同時，也為信托機構帶來良好的發展機遇，促進信托機構拓寬業務范圍，促進信托行業的快速發展。但是，投資具有一定的風險，在促進房地產信托投資發展的同時，一定要注意完善信托投資相關的法律、政策，以規避投資風險，促進信托投資業務良性發展。

參考文獻

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