淺議投資性房地產公允價值計量模式

郭亞飛

摘要：我國為適應逐步與國際接軌的會計計量模式制度，于

2006年正式引入公允價值計量模式。公允價值計量模式作為一種先進的會計計量模式，以其先進的理念及與時俱進的社會效益實用價值受到了投資者的一致歡迎。但目前就其實際使用情況來看，公允價值計量模式在投資性房地產領域的普及還有待時日。本文系統地剖析了公允價值計量模式的優勢與不足，并提出了合理化建議。

關鍵詞：投資性房地產 公允價值 計量模式

1 背景

長久以來，我國在會計行業采用的是歷史成本模式，對于公允價值模式的正式引入僅是于2006年后并開始積極推廣，于2007年1月1日實施。在我國，會計計量模式大致經歷了四個發展階段：歷史成本壟斷階段（1992年-1997年）、啟用公允價值模式階段（1998年-2000年）、回避采用公允價值模式階段（2001年-2005年）、大力推廣公允價值模式階段（2006年-至今）。在實踐運用中，目前歷史成本模式仍占主導地位。根據2006年新會計準則，投資性房地產是指為賺取租金或資本增值或者兩者兼有而持有的房地產。主要形式有：已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物（含自行建造或開發活動完成后用于出租的建筑物）。

2 國內、外研究現狀

隨著我國財務會計水平的不斷提升，公允價值計量模式作為一種衍生工具的計量需要受到了社會的廣泛關注。嚴格意義上來講，公允價值計量模式是舶來品，它最早誕生于英國。有關公允價值的研究一直是國內外會計界的熱點和主要課題。從國內研究現狀來看，黃士忠主要就公允價值會計模式的提出、發展、成熟等進行了較為系統的研究，深入分析和探究了公允價值模式的提出背景和發展歷程，并針對其中存在的問題進行了深度解析，他預測公允價值模式將成為今后一種重要的會計計量模式。

有關研究數據顯示，投資者更傾向于以公允價值為依據進行投資分析，從而有效判斷企業的財務狀況，做出科學決策。采用公允價值計量模式可以有效地提升會計信息質量，減少會計信息造假現象，扭轉會計失真局面。

3 投資性房地產公允價值模式的內涵、計量屬性

所謂公允價值模式，就是在公允價值計量體系的基礎上，根據交易雙方的資產和負債情況，保證交易雙方自愿進行資產交換或債務清償的金額計量。FASB（美國會計準則委員會）認為：該模式計量屬性具有公允性、不確定性、時效性。而根據我國新會計準則的理解，該模式具有公允性、假定性、廣泛性、時效性。從內涵上理解，兩種表達其屬性或基本特征為大同小異，可簡單理解為與市場有與時俱進、密切聯系的價值體現。理論上，公允價值模式并非僅僅適用于房地產行業，它可以廣泛適用于金融保險業、傳播與文化產業、債務重組、非貨幣性資產交換、非同一控制下的企業合并等行業。實踐中，投資性房地產可能最具有代表性，具有升值、增值的空間更大，與歷史成本模式相比較，可能更有與時俱進的真實價值體現。

4 投資性房地產公允價值模式的優勢

公允價值模式是舶來品，在國外已有較長的研究發展歷史。因此，我國能正式引入該模式，必有其科學合理性、前瞻性。投資性房地產公允價值模式與歷史成本模式相比較，能更好地反映經營業績、市場價值及融資、盈利能力，能美化企業的經營情況，有利于對外吸收資本的穩定性，滿足投資者的預期心理。傳統成本模式下的虧損企業如果按照公允價值計量方式分析，則可能呈現盈利狀態。因此，公允價值模式在某種程度上即更有利于上市公司披露企業的相關經營情況，起到穩定股民等情緒、有促進社會和諧的積極作用，具有重要的社會意義。如昆百大A在2003-2007年其總產負債率一度高達90%，嚴重影響了企業的正常經營發展。企業自2008年開在投資性房地產領域采用公允計量模式，按照這一模式企業的投資性資產迅速增值至4.55億元，投資性房地產投資比重顯著上升，資產負債率下降至76.44%。由此可見，采用該模式計量的房地產上市公司具有融資方面的優勢。其次，能反映出企業管理層履職情況、責任、資源利用效率、客觀評價、租金收入和增值、保值等重要信息。此外，由于該模式來源于國外，故有利于與國際財務信息接軌，縮小國、內外的財務信息列報差距，有利于境外投資機構、個人對我國上市公司投資價值的評判、認可。因此，公允價值模式比歷史成本模式更具有會計信息的相關性、實用性、可靠性。

5 投資性房地產公允價值模式存在的問題

可以說，公允價值模式在我國現階段并非完美，其正確適用須具備較多的前提條件。因而在實踐中出現了“叫好不叫座”的現象。首先，實踐中真正采用公允價值模式的上市公司較少。應當看到，我國市場的發育程度各地良莠不齊，嚴重不均衡，持續可靠地計量公允價值在不少地區與不少領域難以實現。這在一定程度上與我國財政部、證監會嚴格規定公允價值計量采用要求有關。僅以滬深兩市A股上市公司為例，2008年采用該模式的僅增加了2家。從2009年-2011年分析，與2010年比，2011年僅增加了6家。其次，現行企業會計準則對使用公允價值計量模式限制較多，而對傳統成本模式限制則相對較少。因此，多數企業基于現實考慮對公允價值計量模式持觀望態度。再次，目前，我國企業所得稅法明文規定，公允價值計量模式下企業投資性房地產公允價值不計入應納稅收范圍。因此，企業使用公允價值計量模式實際上并不會增加企業的稅收負擔。但從實際情況來看，目前公允價值計量模式下的稅收調整程序則較為復雜，人為增加了工作量。此外，公允價值計量模式還會在一定程度上加劇上市公司利潤的波動性，增加其經營和財務風險。在該模式下，上市公司的利潤調節受到限制。由于采用該模式會影響凈利潤，但一般不會增加或減少現金流量，因而會導致賬面凈利潤與現金流的背離，從而加大影響公司利潤分配的難度。最后，會計從業人員的職業素養，也嚴重缺乏。公允價值計量模式的采用，與之匹配的財務人員須具備較高的專業知識和職業判斷能力，最佳是復合型人才能懂資產評估、財務知識、市場分析等，方能勝任。就我國目前的財務人員的職業素養，大多屬于非職業人員。endprint

6 投資性房地產公允價值模式的完善

6.1 修訂完善企業會計準則 我們應當立足于如何應用公允價值計量模式，而非關注是否應用公允價值計量模式，不宜對該模式設置太多的限制。應結合中國特色的國情，盡快制定出適合中國國情的評估客觀標準、統一評估辦法、明細應用指南、披露標準、詳盡程度等，加強可操作性。在兩種模式的轉換方面，貫徹嚴格的審批程序，允許相互轉換，但應注意是否違反法律、法規等強制性規定或是否有違國家、社會、公共利益等不良規避行為。

6.2 加強完善我國稅收法律、政策 從宏觀上，制定導向性的補充政策、案例，深入企業加大宣傳，優化稅負，讓企業知曉稅法的鼓勵行為，為減輕稅負壓力，積極倡導采用公允價值計量模式。

6.3 積極推進房地產市場的健康有序發展 我國目前已啟動不動產統一登記制度，該行動必將積極推動房地產市場的科學、規范、有序管理。必將有利于推動建立房地產市場的信息化和交易信息的數據庫系統，也有利于房地產評估機構的規范化，有利于我國房地產市場的稅收管理等，對公允價值計量模式的采用，必將能提供更科學、規范的數據。目前，我國的房地產交易市場基本處于低潮期，但經濟發展的規律難以違抗，物價上漲的基本規律不可能動搖，每年至少為5%-8%，長此以往投資性房地產采用公允價值計量模式依然是更科學、更符合國際潮流的。此外，加強財務從業人員的全面、復合型職業素養，也是不可忽視的重要因素。

綜上所述，公允價值計量模式作為一種新型會計計量方式，目前雖然尚未在投資性房地產領域普及，但隨著國家相關制度、政策的配套完善，今后該計量模式的廣泛采用必將成為主流。

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doc88.com/p48043535300.html，2007-07-07.endprint