試論房產(chǎn)測繪的質(zhì)量控制及管理

蔡大成

摘 要：經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展有效的帶動(dòng)了我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)的興起，使房價(jià)不斷的上升，較高的房價(jià)使買房成為了一件奢侈的事情，在這種情況下，買房的人更注重房地產(chǎn)面積及權(quán)屬的問題，所以有效的推動(dòng)了我國房產(chǎn)測繪工作。房產(chǎn)測繪是在專業(yè)測繪的基礎(chǔ)上，與房地產(chǎn)管理業(yè)力有效的結(jié)合，從而對房地產(chǎn)進(jìn)行測量，從而對房產(chǎn)圖進(jìn)行繪制。文中從我國房產(chǎn)測繪的現(xiàn)狀及質(zhì)量控制點(diǎn)入手，對房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量控制措施進(jìn)行了分析，并進(jìn)一步對提高房地產(chǎn)測繪質(zhì)量管理的途徑進(jìn)行了具體的闡述。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪 質(zhì)量控制 測繪管理

中圖分類號(hào)：TB2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-098X（2014）07（c）-0183-02

房產(chǎn)測繪是為了獲得房地產(chǎn)的面積和權(quán)屬界址，可以說只有經(jīng)過房產(chǎn)測繪后才能進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬證書的發(fā)放，房產(chǎn)測繪可以有效的保障房地產(chǎn)所有者的合法權(quán)益，提升社會(huì)主義法律管理的水平。所以在房地產(chǎn)測繪過程中，需要測繪人員對房地產(chǎn)測繪的專業(yè)知識(shí)有一定的了解，能夠應(yīng)用各種測繪手段來進(jìn)行實(shí)地測量。

1 我國房產(chǎn)測繪的現(xiàn)狀

我國的房產(chǎn)測繪都是由房地產(chǎn)管理部門來進(jìn)行的，房地產(chǎn)主管部門下屬都有專業(yè)從事測繪的測繪隊(duì)，專業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)測繪工作，從而使房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍能夠?qū)崿F(xiàn)科學(xué)化的管理。由于我國房地產(chǎn)測繪工作起步較晚，在發(fā)展中還面臨較多的問題，特別是在當(dāng)前城市化建設(shè)進(jìn)程不斷的加快的情況下，對房產(chǎn)測繪工作的要求更高，但由于在測繪操作規(guī)范和制度上都存在著嚴(yán)重的不足之處，所以當(dāng)前房產(chǎn)測繪工作的發(fā)展受到了較大的制約。

2 房產(chǎn)測繪的質(zhì)量控制點(diǎn)

目前我國房產(chǎn)測繪工作都有統(tǒng)一的規(guī)定、細(xì)則及操作規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，這對于測繪的準(zhǔn)確性提供了可靠的保障。但在實(shí)際測繪工作中，由于操作人員的職業(yè)技能及考慮問題的角度等方面因素，都是會(huì)對計(jì)算的方法及計(jì)算的依據(jù)選擇不同，這樣就極易導(dǎo)致計(jì)算出來的結(jié)果與實(shí)際結(jié)果具有一定的差異。所以在房產(chǎn)測繪工作中，加強(qiáng)對質(zhì)量控制點(diǎn)進(jìn)行控制是十分必要的，只有采取切實(shí)有效的措施控制好測繪的質(zhì)量，才能確保房地產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，與實(shí)際情況相符。

2.1 人員的培訓(xùn)

在房產(chǎn)測繪工作中，需要一些內(nèi)業(yè)人員和外業(yè)測繪人員，這些人員都需要具有專業(yè)的測繪知識(shí)，同時(shí)還要對房地產(chǎn)知識(shí)有一定的了解，所以在測繪工作中，這些人員都需要進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)，有效的掌握其崗位的技能，明確各自的權(quán)限和職責(zé)，有效的提升測繪的效率及質(zhì)量。

2.2 資源配置和儀器設(shè)備的管理

在房產(chǎn)測繪內(nèi)業(yè)操作中，主要是利用軟件來對測繪的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，目前應(yīng)用較多的是清華三維和現(xiàn)代房地產(chǎn)測繪軟件，需要工作人員能夠熟練的操作房產(chǎn)測繪軟件。而在外業(yè)作業(yè)中，需要許多儀器和設(shè)備，如各種尺、測繪儀、棱鏡及全站儀等，需要作業(yè)人員能夠熟練的進(jìn)行操作。另外從事測繪的單位具有必須良好的測繪資質(zhì)，這是開展測繪工作的前提，同時(shí)還要制定完善的質(zhì)量管理體系，確保測繪結(jié)果的準(zhǔn)確性。只有在資源配置和儀器設(shè)備管理上都具有科學(xué)性，才能有效提升作業(yè)的效率，確保作業(yè)結(jié)果的精確度。

2.3 外業(yè)測繪

2.3.1 工作準(zhǔn)備

外業(yè)測繪需要依據(jù)規(guī)劃報(bào)建圖、施工圖和竣工圖來進(jìn)行，所以在外業(yè)作業(yè)前要對報(bào)建圖進(jìn)行充分的熟悉和了解，同時(shí)還要對房屋外墻邊的長度、是否有圓弧、陽臺(tái)的狀態(tài)、標(biāo)準(zhǔn)層與非標(biāo)準(zhǔn)層的區(qū)別等進(jìn)行明確，這樣有利于外業(yè)工作的順利進(jìn)行。

2.3.2 外業(yè)數(shù)據(jù)的采集

在外業(yè)作業(yè)中，對于外圍尺寸的整體實(shí)測具有極其重要的意義，所以不管房產(chǎn)的性質(zhì)和性能，這都是必須進(jìn)行的實(shí)測作業(yè)。而且對于每層測量完成后，還要對內(nèi)部的尺寸進(jìn)行核檢，只有在核檢合格后才能進(jìn)入下一層的測量。在測量過程中對于房屋夾層及中空部位也在進(jìn)行準(zhǔn)確的定位測量，由于內(nèi)業(yè)面積分?jǐn)傊陵P(guān)重要，所以在測量時(shí)要對共用面積和非共用建筑面積進(jìn)行測量。另外還要對頂層和結(jié)構(gòu)有變化的部位進(jìn)行實(shí)際測量，對于斜屋頂?shù)臏y量工作，對于位置屋低于二米二的標(biāo)高，則在測量時(shí)不應(yīng)計(jì)算到建筑面積當(dāng)中，超過的則應(yīng)計(jì)算在建筑面積內(nèi)，所以這個(gè)數(shù)值是測量時(shí)的一個(gè)臨界點(diǎn)值，要特別注意，而且與建筑面積相關(guān)，所以要掌握好。對于與房屋主體相連的公用建筑部位也需要對其外圍尺寸進(jìn)行測量。

2.4 內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)的處理

2.4.1 誤差處理與數(shù)據(jù)分析

內(nèi)業(yè)在外業(yè)工作完成后，需要對其數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，利用外業(yè)設(shè)計(jì)尺寸與實(shí)際尺寸之間的變化進(jìn)行比較，來確認(rèn)是否存在著誤差，如果變化范圍在±5cm內(nèi)，則可以將該誤差視為施工誤差，可以不進(jìn)行調(diào)整和糾正，直接按照設(shè)計(jì)的尺寸進(jìn)行計(jì)算即可。但對于超過這個(gè)誤差值的，則需要對具體的情況進(jìn)行分析從而找出原因，看是因素什么原因?qū)е抡`差的產(chǎn)生，如是施工偏差以外的原因，則需要對尺寸進(jìn)行調(diào)整，然后按調(diào)整后的尺寸來進(jìn)行計(jì)算，而對于是施工原因?qū)е碌钠畹陌l(fā)生，則需要依照單元進(jìn)行合理的分配平差。

2.4.2 內(nèi)業(yè)的成果整理和計(jì)算

繪制出房屋的層圖后，則可以根據(jù)房產(chǎn)測繪軟件來對每一個(gè)結(jié)構(gòu)項(xiàng)進(jìn)行定義，同時(shí)也要對需要分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e也進(jìn)行定交。在進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算時(shí)一定要遵循“誰用誰分?jǐn)偂钡脑瓌t進(jìn)行，如在一棟樓里存在著供整個(gè)小區(qū)使用的配電房，或是地下室的通風(fēng)口，這些都不應(yīng)該進(jìn)行分?jǐn)偅鴳?yīng)該單獨(dú)列出來。只有這樣才能準(zhǔn)確的計(jì)算出每戶應(yīng)該分?jǐn)偟拿娣e，從而計(jì)算出每戶房產(chǎn)的實(shí)際建筑面積。

3 房產(chǎn)測繪的質(zhì)量控制措施

3.1 技術(shù)路線設(shè)計(jì)的質(zhì)量控制

所謂的技術(shù)路線設(shè)計(jì)，即在進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)檔案的查詢之后，依據(jù)測量房屋的規(guī)劃資料和測繪目的，對測量房屋的測繪方法、分?jǐn)偰Ｐ瓦M(jìn)行確定。一般來說，從粗到細(xì)，由整體到局部的過程是技術(shù)路線設(shè)計(jì)的原則。一是按照測繪目的和測繪類型，進(jìn)行測繪精度以及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)在測繪過程中的明確；二是依據(jù)計(jì)劃中的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和待測的房屋圖紙，對全樓共用部分的分?jǐn)倢哟魏头课莞骺臻g的算法進(jìn)行合理的確定；三是相關(guān)的負(fù)責(zé)人員進(jìn)行一次會(huì)議，對測量部位的解決方案、全樓共用部位的分?jǐn)傇瓌t、房屋的實(shí)際算法進(jìn)行明確的確定。endprint

3.2 作業(yè)中的質(zhì)量控制

作業(yè)內(nèi)容包括內(nèi)業(yè)的圖形處理和外業(yè)的數(shù)據(jù)采集等，其是質(zhì)量控制的關(guān)鍵內(nèi)容，對房產(chǎn)測繪的結(jié)果有著直接的影響。

3.2.1 外業(yè)的數(shù)據(jù)采集

在進(jìn)行外業(yè)的數(shù)據(jù)采集時(shí)，所用的工具和儀器都要進(jìn)行嚴(yán)格的檢驗(yàn)，保證設(shè)備儀器的合格，其原則為先整體后局部。在計(jì)算的同時(shí)，還要核對草圖中標(biāo)注的數(shù)據(jù)，對兩者質(zhì)檢的差值進(jìn)行檢測，保證不超過設(shè)計(jì)的技術(shù)誤差。如果兩者出現(xiàn)大的出入，就要及時(shí)的進(jìn)行調(diào)整。如房屋長度的測量中，外墻抹灰的偏差要在2～3 cm左右，外貼瓷磚要在3～4 cm左右。石材、外貼裝飾板、玻璃等則視情況而定，可以為5～15 cm，也可以超過15 cm，都可視為施工的差誤進(jìn)行處理，可不用進(jìn)行糾正。若出現(xiàn)誤差的明顯出入，就要進(jìn)行具體的原因，進(jìn)行一定的調(diào)整。對房屋建造的尺寸進(jìn)行變更，圖紙也需委托單位重新提供。

3.2.2 內(nèi)業(yè)的分?jǐn)傆?jì)算和圖形處理

外業(yè)的數(shù)據(jù)采集完成之后，就要及時(shí)的進(jìn)行內(nèi)業(yè)的處理，如果出現(xiàn)問題，就要及時(shí)的進(jìn)行糾正，避免因遺漏而造成的返工現(xiàn)象的發(fā)生。當(dāng)圖形處理完成之后，全面的進(jìn)行數(shù)據(jù)的核對，還要必須按照技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、分?jǐn)傇瓌t、房屋算法的明確規(guī)定進(jìn)行技術(shù)路線設(shè)計(jì)的進(jìn)行。

3.3 檢查過程的質(zhì)量控制

檢查過程的質(zhì)量控制所采用的制度一般為“一級(jí)驗(yàn)收和二級(jí)檢測”，具體內(nèi)容為：一是自查和互查。檢查中的自查，其重要的環(huán)節(jié)是測繪質(zhì)量的保障，即要能夠貫穿于整個(gè)作業(yè)過程的始終。第一，在測繪過程中，測繪人員應(yīng)該對自己的作業(yè)方式進(jìn)行檢測，并及時(shí)的進(jìn)行完成部分的全面檢測，避免錯(cuò)誤的出現(xiàn)和疏漏。當(dāng)自查完成后，在進(jìn)行第二測繪人員檢查，也就是所說的互查。二是一級(jí)檢查。在進(jìn)行一級(jí)檢查時(shí)，要以自查、互查為基礎(chǔ)，依據(jù)該工程設(shè)計(jì)的技術(shù)路線，在專職檢查人員的作業(yè)中，細(xì)致的檢查測繪中的成果，使測繪過程符合作業(yè)程序的合理規(guī)定。三是二級(jí)檢查。二級(jí)檢查的重點(diǎn)是對測繪成果的圖形、數(shù)據(jù)進(jìn)行一定的抽查。除了業(yè)內(nèi)的檢查外，還要對外業(yè)進(jìn)行一定比例的檢查，才能夠得到測繪產(chǎn)品質(zhì)量的保證。當(dāng)每個(gè)項(xiàng)目的作業(yè)完成后，作業(yè)組就要進(jìn)行自檢，主要內(nèi)容有房屋的邊長閉合差和重復(fù)觀測邊長，保證各項(xiàng)指標(biāo)都處于誤差范圍之內(nèi)。此外，作業(yè)組長還要進(jìn)行測區(qū)的檢查，保證錯(cuò)誤的有效避免。不定期的進(jìn)行測繪產(chǎn)品的抽查工作則由技術(shù)部門來完成，并使檢查記錄能夠做好。

4 提高房地產(chǎn)測繪質(zhì)量管理的途徑

4.1 加強(qiáng)質(zhì)量管理，落實(shí)責(zé)任制

房產(chǎn)測繪工作由于與百姓的利益息息相關(guān)，所以需要把好測繪的質(zhì)量關(guān)，確保測繪各個(gè)環(huán)節(jié)的質(zhì)量。這就需要在測繪工作中將每個(gè)環(huán)節(jié)都是要具體進(jìn)行落實(shí)，使每一個(gè)測繪人員都明確自身的權(quán)限和職責(zé)，建立責(zé)任制原則，將責(zé)任具體到每一個(gè)人，并與個(gè)人利益進(jìn)行掛鉤，從而提高測繪人員的工作責(zé)任感，使其工作中堅(jiān)持實(shí)事求是的工作，同時(shí)在測繪工作中不寧唯是加強(qiáng)監(jiān)督檢查，從而確保測繪的質(zhì)量。

4.2 優(yōu)化測繪隊(duì)伍，提高測繪人員素質(zhì)

測繪工作由于外業(yè)作業(yè)較多，環(huán)境較為艱苦，而且具有較大的流動(dòng)性，所以需要測繪人員具有踏實(shí)的工作作風(fēng)和專業(yè)的職業(yè)技能。測繪人員的素質(zhì)直接關(guān)系到測繪工作的質(zhì)量，所以需要加強(qiáng)對測繪人員技能和職業(yè)素質(zhì)的培養(yǎng)，強(qiáng)化測繪人員對新知識(shí)和新技術(shù)的學(xué)習(xí)和掌握能力，增強(qiáng)自身專業(yè)知識(shí)、房地產(chǎn)知識(shí)及相關(guān)法律知識(shí)的掌握能力，從而打造一支優(yōu)良的測繪工作隊(duì)伍，更好的為房地產(chǎn)業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

4.3 要發(fā)揮政府部門的監(jiān)督管理作用

為了提高房地產(chǎn)的測繪質(zhì)量，承擔(dān)房地產(chǎn)測繪工作的單位必須主動(dòng)和征服部門保持聯(lián)系，辦理質(zhì)量監(jiān)督的相關(guān)手續(xù)，接受政府的監(jiān)督和管理。這樣，政府可以更好的履行宏觀管理的職能并開展監(jiān)督機(jī)制，另外，還能夠保證房地產(chǎn)測繪結(jié)果的全明性和正確性，防止個(gè)別人員實(shí)施損害國家和人民利益的行為。

5 結(jié)語

隨著房產(chǎn)測繪工作的重要性不斷突顯出來，所以加強(qiáng)對房產(chǎn)測繪的質(zhì)量管理對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要，特別是在當(dāng)前市場環(huán)境不斷變化的情況下，作為房產(chǎn)測繪的工作人員更應(yīng)不斷的提升自身的素質(zhì)，為房地產(chǎn)行業(yè)提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

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