基于多社會(huì)主體參與的老年住宅商業(yè)化運(yùn)營模式研究

沈蕾+陳戎

一、引言

截至2012年底，浙江省60歲以上老年人口達(dá)857.7萬人，占總?cè)丝诘?7.9%，老齡化、高齡化程度均比全國平均水平高3到4個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)到2020年，戶籍老年人口將達(dá)到1186萬人，占總?cè)丝诘?4.2%。積極應(yīng)對(duì)老年人養(yǎng)老需求現(xiàn)實(shí)而迫切，養(yǎng)老的有效載體和實(shí)現(xiàn)形式很大程度上在于住宅，因此，如何依托老年住宅更有效地解決老年人的養(yǎng)老問題，是政府與全社會(huì)極為關(guān)注的焦點(diǎn)。

二、老年住宅定義及分類

（一）老年住宅的定義

《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》中將老年住宅定義為：老年人居住建筑是指老年人長期生活的包括經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、生活照料和精神慰藉三個(gè)基本內(nèi)容的居住場所。

（二）老年住宅的分類及特點(diǎn)

根據(jù)用地性質(zhì)、開發(fā)運(yùn)營主體不同，可將老年住宅分為以下四類：養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、老年公寓、社區(qū)日間照料中心、養(yǎng)老地產(chǎn)。其中養(yǎng)老機(jī)構(gòu)指由政府部門開發(fā)運(yùn)營的養(yǎng)老院、托老所等，不適宜商業(yè)化運(yùn)營，老年公寓、社區(qū)日間照料中心及養(yǎng)老地產(chǎn)比較適宜于社會(huì)資本進(jìn)入。因此，本文將老年公寓、社區(qū)日間照料中心與養(yǎng)老地產(chǎn)作為研究重點(diǎn)。

1.老年公寓。通過劃撥方式取得福利或醫(yī)衛(wèi)慈用地，集中建造適老建筑為老年人提供飲食起居、醫(yī)療護(hù)理、文體娛樂活動(dòng)等綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)。銷售對(duì)象限定為60歲以上老年群體，針對(duì)中低收入人群。

2.社區(qū)日間照料中心。在社區(qū)內(nèi)嵌入的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，白天為社區(qū)失能、半失能老人提供膳食供應(yīng)、日常生活照料、保健康復(fù)、文體娛樂等服務(wù)。

3.養(yǎng)老地產(chǎn)。在公開招拍掛獲取土地的前提下，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、保險(xiǎn)企業(yè)或其他相關(guān)企業(yè)推出的，整合了房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營、養(yǎng)老服務(wù)和金融創(chuàng)新等屬性的老年居住建筑，是養(yǎng)老服務(wù)結(jié)合地產(chǎn)開發(fā)的一種復(fù)合地產(chǎn)形式。銷售對(duì)象包含將老人群與已老人群，產(chǎn)品客戶群定位為中高端老年群體。

三、浙江省老年住宅需求分析

2013年5月至8月，浙江省老齡辦、浙江省統(tǒng)計(jì)局在全省范圍內(nèi)開展了浙江省老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究調(diào)查，調(diào)查以全省為總體，按照多階段、分層、整群、概率比例的方法，分縣、鄉(xiāng)、村三級(jí)進(jìn)行抽樣，在25個(gè)縣（市、區(qū)）中，抽取50個(gè)村（社區(qū)、居委會(huì)），共計(jì)對(duì)6051個(gè)60歲以上具有抽中村戶籍的老年常住人口進(jìn)行入戶調(diào)查。抽樣調(diào)查顯示，81.3%選擇家庭養(yǎng)老，8.2%選擇老年公寓，5.7%選擇養(yǎng)老地產(chǎn)，2%選擇社區(qū)日間照料中心，2.8%選擇其他。

浙江是國內(nèi)較早步入老齡化的省份之一。截至2012年底，浙江省老齡人口數(shù)量已達(dá)857.69萬人。其中，65歲以上老齡人口達(dá)572.69萬人。據(jù)預(yù)測，在現(xiàn)行生育政策下，到2040年，浙江省老齡人口比重將達(dá)到40%。根據(jù)2012年浙江省未來人口發(fā)展態(tài)勢(shì)研究數(shù)據(jù)顯示，到2014年浙江省老年人口規(guī)模將達(dá)到947.23萬人，結(jié)合抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行靜態(tài)預(yù)測，2014年770萬老年人選擇家庭養(yǎng)老，77.67萬人選擇老年公寓，53.99萬人選擇養(yǎng)老地產(chǎn)，18.94萬人選擇社區(qū)日間照料中心，因此，老年住宅商業(yè)化運(yùn)營的市場前景較為明朗。

四、“多主體”參與老年住宅商業(yè)化運(yùn)營體系構(gòu)建

（一）房地產(chǎn)企業(yè)

當(dāng)前住宅市場受到國家宏觀政策的嚴(yán)厲調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，競爭激烈。我國房價(jià)經(jīng)歷了連續(xù)幾年的連續(xù)暴漲之后，中央采取限購、限貸等措施，投資投機(jī)需求得到有效抑制，成交量大量萎縮，房地產(chǎn)業(yè)正在經(jīng)歷一次大的調(diào)整。毫無疑問，房地產(chǎn)企業(yè)在傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)市場上的暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。這種背景下，開發(fā)新的競爭業(yè)態(tài)，開辟新的市場空間，尋找新的利潤增長點(diǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)得以持續(xù)發(fā)展的重要保障，是房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的必由之路。

（二）保險(xiǎn)企業(yè)

與房地產(chǎn)企業(yè)境況類似的還有保險(xiǎn)企業(yè)。《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》明確規(guī)定，保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)的賬面余額，不高于本公司上季度末總資產(chǎn)的10%，且保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)僅限于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)、辦公不動(dòng)產(chǎn)，與保險(xiǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務(wù)等不動(dòng)產(chǎn)及自用性不動(dòng)產(chǎn) 。截至2011年1月底，保險(xiǎn)行業(yè)資產(chǎn)總額達(dá)到50811億元，可推斷，至少有5000億元保險(xiǎn)資金有機(jī)會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場。從綠城、萬科、遠(yuǎn)洋、保利等本土開發(fā)商，到Columbia Pacific、Related Cos.和Fortress Investment Group等海外地產(chǎn)公司，乃至平安、泰康等保險(xiǎn)公司，借鑒美國或歐洲模式，或單獨(dú)或聯(lián)手在全國各地建造老年公寓這一現(xiàn)狀就可見養(yǎng)老地產(chǎn)被當(dāng)作一個(gè)特殊業(yè)態(tài)門類，已成為諸多房地產(chǎn)企業(yè)與險(xiǎn)資企業(yè)的新型利潤增長點(diǎn)。

（三）民營醫(yī)療機(jī)構(gòu)

相對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)、保險(xiǎn)企業(yè)，民營醫(yī)療機(jī)構(gòu)投資養(yǎng)老機(jī)構(gòu)具有更多方位的優(yōu)勢(shì)。首先，人力資源優(yōu)勢(shì)。民營醫(yī)療機(jī)構(gòu)的醫(yī)護(hù)人員都是取得專業(yè)資格證的專業(yè)醫(yī)生及護(hù)士，這就使得失能、半失能老人能夠得到更及時(shí)、專業(yè)的照料。其次，醫(yī)療資源豐厚。民營醫(yī)療機(jī)構(gòu)投資養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的突出特點(diǎn)是醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，在配備全面的醫(yī)療設(shè)備與系統(tǒng)的康復(fù)護(hù)理計(jì)劃方面都有較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)。

（四）國外養(yǎng)老機(jī)構(gòu)

吸引國外養(yǎng)老機(jī)構(gòu)進(jìn)駐我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不僅能夠彌補(bǔ)資金缺口，更重要的是帶來國外先進(jìn)的經(jīng)營理念與運(yùn)作模式，同時(shí)，國外完善的養(yǎng)老服務(wù)技術(shù)和從業(yè)標(biāo)準(zhǔn)更是我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)亟需規(guī)范與學(xué)習(xí)的。盡管目前國內(nèi)的外資養(yǎng)老機(jī)構(gòu)較少，服務(wù)價(jià)位較高，但其的存在有助于國內(nèi)養(yǎng)老從業(yè)企業(yè)學(xué)習(xí)其先進(jìn)的管理手段和服務(wù)理念，更為老年人提供了多元化、多層次的養(yǎng)老住宅服務(wù)產(chǎn)品。

五、“多層次”構(gòu)建老年住宅商業(yè)化運(yùn)營體系構(gòu)建

（一）完善家庭養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)

調(diào)研發(fā)現(xiàn)，老年人對(duì)養(yǎng)老服務(wù)的需求主要集中在提供膳食、家電維修、洗衣服與日常清潔幾個(gè)方面。所以，可以采取社會(huì)力量依托社區(qū)的模式，為家庭養(yǎng)老的老年人配置老年食堂與養(yǎng)老服務(wù)中心，養(yǎng)老服務(wù)中心可包含生活照料、家政服務(wù)、康復(fù)護(hù)理和精神慰藉等內(nèi)容。endprint

（二）老年公寓實(shí)行“公建民營”

老年公寓的用地由政府無償劃撥，基礎(chǔ)設(shè)施由政府建設(shè)，運(yùn)營權(quán)到期后歸政府所有。運(yùn)營機(jī)構(gòu)由政府公開招標(biāo)選擇，社會(huì)力量、社會(huì)團(tuán)體、社會(huì)服務(wù)組織都有資格投標(biāo)，政府對(duì)運(yùn)營機(jī)構(gòu)資質(zhì)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)團(tuán)隊(duì)水平、定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等因素進(jìn)行綜合打分，選定運(yùn)營機(jī)構(gòu)。運(yùn)營機(jī)構(gòu)以場地租賃的方式取得經(jīng)營權(quán)，獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自主經(jīng)營、市場化運(yùn)作。但是政府應(yīng)依據(jù)合同約定對(duì)經(jīng)營機(jī)構(gòu)擁有監(jiān)督、檢查與質(zhì)詢權(quán)。由于此類老年公寓具有一定的福利性質(zhì)，因此，針對(duì)人群應(yīng)為中低收入群體，且政府應(yīng)對(duì)入住人群進(jìn)行資格審核。

（三）民營醫(yī)療康復(fù)機(jī)構(gòu)引入社區(qū)日間照料中心

由于到社區(qū)日間照料中心的老人大多為失能、半失能老人，在需要基本生活照料的同時(shí)更需要醫(yī)療康復(fù)護(hù)理。目前，多民營醫(yī)療康復(fù)機(jī)構(gòu)在老年人康復(fù)護(hù)理方面已經(jīng)積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，具備完善的醫(yī)療設(shè)備、專業(yè)化的醫(yī)護(hù)人員以及系統(tǒng)化的康復(fù)護(hù)理方案等優(yōu)勢(shì)。在具體實(shí)施上，可以依托政府政策引導(dǎo)、無償提供用房用地、民營醫(yī)療機(jī)構(gòu)出資共建的方式。受眾群體應(yīng)為中低端收入老年群體，對(duì)部分特困老人可實(shí)行政府購買服務(wù)的優(yōu)惠政策。

（四）養(yǎng)老地產(chǎn)純市場化運(yùn)作

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收支穩(wěn)定增長。目前，我國城市42.8%的老年人有存款，預(yù)計(jì)到2030年退休金將達(dá)到7.3萬億元。收入的增長及養(yǎng)老觀念的變化，使得很多有支付能力的老年人期待有較優(yōu)越的養(yǎng)老產(chǎn)品和服務(wù)，有更多元、更豐富的養(yǎng)老選擇。養(yǎng)老地產(chǎn)定位于高端客戶群體，主要由房地產(chǎn)企業(yè)、保險(xiǎn)企業(yè)以及外資養(yǎng)老機(jī)構(gòu)投資建設(shè)運(yùn)營，全部建設(shè)銷售過程采用純市場化運(yùn)作，政府主要負(fù)責(zé)對(duì)從業(yè)人員資格、服務(wù)用房功能等內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)督。養(yǎng)老地產(chǎn)有助于滿足人們?nèi)找娑鄬哟巍⒍嘣酿B(yǎng)老服務(wù)需求，可被看作我國老年住宅的有益補(bǔ)充。

六、結(jié)語

隨著老齡化程度加深，解決養(yǎng)老問題越來越依托社會(huì)資本的引入，同時(shí)社會(huì)資本進(jìn)入老齡產(chǎn)業(yè)也為老年人提供更加豐富多元的養(yǎng)老選擇。多社會(huì)主體投資老年住宅，對(duì)老年住宅分層次進(jìn)行商業(yè)化運(yùn)營的模式完善了我國老齡產(chǎn)業(yè)，但同時(shí)該模式的順利實(shí)施也需要有良好的制度保障和政府的大力支持，更需要資質(zhì)良好，經(jīng)驗(yàn)豐富的各類主體積極參與，共同推動(dòng)老年住宅商業(yè)化的健康發(fā)展。

浙江省民政政策理論研究規(guī)劃課題，基于多社會(huì)主體參與的老年住宅產(chǎn)業(yè)商業(yè)化運(yùn)作模型研究（ZMZC2013048）。

（作者單位：1.浙江工業(yè)大學(xué)之江學(xué)院；2. 杭州市衛(wèi)生事業(yè)發(fā)展中心）

責(zé)任編輯：康偉endprint