新加坡“經適房”為何成功

周凱莉

導語：和其他國家的公租房項目相比，新加坡的組屋之所以如此成功，和政府保姆一般周到的“售后服務”分不開。

居者有其屋，在以土地為本的東方國家里，一向是老百姓最基本的生活理想。唐朝詩人杜甫就曾在饑寒交迫之夜，作出《茅屋為秋風所破歌》一詩，其中“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”更是傳誦千古。在各個亞洲國家大顯神通的廉租房計劃中，最為成功且特別的，大概算是新加坡的組屋。

政府保姆般的服務

作為一個以清潔、有序而聞名的花園城市，開車行駛在新加坡寸土寸金的市中心，總能看到一些顏色雅致、排列整齊的住宅小區。和居民小區相比，這些屋區是敞開的，沒有圍墻，沒有門衛，開放式的環境讓所有外來的車輛都可以從中穿駛而過，屋區所屬的公共場域，亦屬于國家所有的公共土地。

當地的朋友告訴我，這就是新加坡聞名于世的廉租房計劃，俗稱“組屋”。新加坡的民用住宅房地產市場一般由“政府組屋”和“私人公寓”兩部分組成。組屋類似于中國的經濟適用房，由政府投資修建，價格由政府統一規定，以低價出售或出租給中低收入階層。在過去40多年的時間里，新加坡政府共修建了96.8萬套組屋，目前更是約有85%的居民居住在組屋中，其中絕大部分屬于自有產權，產權年限為99年。

根據政府政策規定，購房居民可用公積金來支付10%的首付款，政府還會補貼每一個家庭3萬新幣，加上銀行貸款利率僅為2.5%，所以一般的工薪階層僅用公積金就能還得上貸款。在這一政策的背后，是新加坡寸土寸金的“富人”房價，作為僅次于紐約、倫敦、香港的第四大金融中心，新加坡的私人公寓價格可達每平方米12萬新幣（約合人民幣60萬元），對一般普通階層來說，堪稱沉重的經濟負荷。

值得重重提一筆的是，和其他國家的公租房項目相比，新加坡的組屋之所以如此成功，和政府保姆一般周到的“售后服務”分不開。比如，政府會定期7～8年重新粉刷組屋，并制定屋區更新計劃，包括修補混凝土剝落、更換污水管、增設電梯等。組屋還往往配有劃了車位的露天停車場，樓與樓的空地上，還會設置游泳池、兒童游樂場所等公共配套設施，有的屋區還會為屋區設立公用的幼兒園、政府服務機構等。公用設施一般價格合理，例如大部分游泳池收費僅為一次1新幣（約合人民幣5元）。

歸根到底，廉租房政策屬于政府行為，相比于亞洲的其他國家，新加坡的組屋如此成功，是具備一定先決條件的。夾在馬來西亞、印度尼西亞兩大穆斯林國家之間的新加坡充滿了危機感，新加坡政府一向奉行的是凱恩斯主義主導的公司化管理宗旨，一切政策以效率為先，服從于國家利益。整個新加坡以社區為單位劃分了很多集選區，組屋區的發展好壞，直接影響了政府在底層民眾中的支持度。值得注意的是，作為一個多民族聚居的國家，組屋的分配還兼顧了種族之間的融合問題，所有的社區必須具備一定配額的馬來、印度、華人數量。

英德等國經驗也可借鑒

除了新加坡之外，德國、英國的廉租房政策也值得效仿。例如，在德國的住房結構中，政府可支配的廉租房比例為10%左右，租金低于市場價格，只服務于中低收入家庭。德國政府還從政策上保障了廉租房方案的順利實施，大規模的房租租賃市場為居民提供了在購買住房和社會保障房之外的重要選擇。其中，出租房市場中房屋的良好質量、租房者較高的社會階層亦是德國租賃市場引以為豪的特征，據統計，德國有一半以上的家庭居住在出租房內。

而英國自20世紀40年代起就采取集中建設公共住房的政策解決中低收入者的住房問題。在英國，居住方式可分為自住住房、租住私房、租住公房三種類型，對于不同類型的低收入居民，英國政府制定了住房租金折扣或房租補貼計劃。

相比之下，在住房剛需強勁的中國，廉租房政策實施得并不成功。1998年的“國二十三條”曾明確表示，中國的廉租房將占到住房比例的80%，但這一概念在發展過程中，將經濟適用房政策“偷換”為保障性質的商品房政策，導致目前的中國廉租房政策的裹足不前。此外，由于體制性僵化存在的問題，在廉租房資格審查、公開搖號的過程中，出現的權力尋租更是屢見不鮮。首先，廉租房或者經濟適用房的資格確認很難，類同于低息小額貸款，往往是“有路子有錢的人才能拿到”；其次，不同于其他商品，房子的流動較難，成本相對較大，剛需現象明顯，幾乎是所有居民需要面臨的基礎設施問題。

特別是對于北京、上海等特大型城市來說，階層分化逐步拉大，在解決住房問題中，做到低端有保障、中端有支持、高端有市場的基礎，只能是一項行之有效的利用多渠道建設公共租賃住房的廉租房政策，其余并無他法。

不可否認，中國一直在緩慢的進程中探索廉租房建設的良好方式。在“兩會”中，有委員提出議案稱，在廉租房建設中，除了政府的財政投入外，還可以利用社會上的資源、民營企業的資源，甚至通過發行福利彩票，開拓廉租房建設資金的融資渠道。著名經濟學家吳敬璉對此點亦表示贊同，但認為政府還可以通過一些“四兩撥千斤”的辦法建設廉租房，例如以政策手段進行貼息，特別是向小開發商給予補貼，他甚至認為非政府組織亦可以加入到中國的廉租房建設中發揮作用。但就目前來看，夢想仍舊未能照進現實。endprint