江西房地產泡沫測度及政策建議

■畢正華 熊 毅

從2009 年開始，我國房價進入新一輪上漲周期，數據顯示2009 年至2013 年，全國房地產平均價格由3919元/平方米上漲至6214 元/平方米。江西省也不例外，全省房價也從2009 年開始保持年均14%的速率上漲。房地產業是關乎民生的重要行業，房價上漲過快會使國民經濟的發展受到抑制，降低民眾的生活水平。然而與此同時，也不乏學術界和房地產業界人士宣稱當前我國住房價格并沒有偏高，沒有泡沫，甚至認為從現在起到未來若干年我國房價依然能夠持續上漲態勢。本文的核心問題即是:當前城市房地產價格是否存在泡沫？ 泡沫化程度是否嚴重？采用何種方法測算房地產市場泡沫?

準確度量城市住房市場的泡沫水平，已不僅是一個重大的經濟問題，而且是一個重大的社會問題。本文擬通過多種測量房地產泡沫的方法綜合比較，找出一種貼近我國國情的測量房地產泡沫的方法，并以江西省的實際數據為例結合中部其他六省的具體情況進行詳細的分析。

一、江西房地產現狀及其價格泡沫測度

(一)現狀

江西省為傳統的農業省份，其經濟發展在我國處于中等偏下水平。2013 年人均收入首次突破2 萬元，達到21873 元。但是江西省的平均房價水平位居全國平均水平之上，以省會南昌為例:南昌市2013 年12 月的房地產均價9216 元/平方米，高出武漢、長沙、合肥等城市，位列全國城市的20 位左右。但與上海、北京、深圳等一線城市相比，南昌市的房地產價格還是不及一線城市的50%。所以不能單純從價格上判斷是否存在泡沫現象。

房地產業由于其自身依附于土地的不可再生性、不可異地流轉性，通常認定房地產具有較強的地域性，一個地域范圍內的房地產價格基本不受該地域范圍外的其他房地產價格的影響[1]，所以分析江西省房地產是否存在泡沫應該更加注重江西省本身的現狀研究。傳統意義上分析房地產價格，會使用的方法集中于住房收入比、租售比、住房購置動機、空置率、房地產貸款占比等指標[2]。本文擬采用江西省數據逐條分析上述指標測量房地產泡沫的有效性及其局限性，進而分析江西省房地產是否存在泡沫。

(二)測量江西房地產泡沫的指標評述

1.租售比。租售比是國外評估房地產市場的重要指標，近年來也開始被我國的眾多學者用來分析房地產市場。按照國外的一般定義，租售比為:

所以，我國學者認為確定房地產合理租售比的方法通常分為兩類:(1)按照租金收益率，得出房地產的合理租售比。按照市場規律，房屋的年租金收益率應該高于市場貸款利率的2 至3 個百分點，按照央行貸款基準利率6.55%計算，合理的房地產年收益率應該在年均8.55%至9.55%之間，對應的房地產租售比應該為:125(對應9.55%)至140(對應8.55%)之間。(2)按照房地產的真實使用周期確定租售比。相對于產權使用周期，利用房地產的真實使用周期更能夠反映房地產租售比的現實情況。雖然我國規定房屋產權為70 年，但是大部分房地產的擁有者都不會在一套房子里居住70 年。所以按照我國房地產的真實使用周期28 至35 年計算，房地產的合理租售比應該在336 至420 之間。

以江西省為例，2013 年房地產銷售均價為5203.86元/平方米，全省租房均價為10.3 元/平方米·月。按照100 平方米的標準住房面積計算，江西省的房屋租售比為505.14。按照租金收益率確定的合理租售比，江西省的泡沫率高達260%至300%之間。按照房地產使用周期確定的合理租售比，江西省房地產泡沫率為20%至50%之間。從兩種方法的測量的巨大差異可以得出由于租售比自身的定義存在差異，所以其計算結果通常很難使人信服。

不過即使依照兩種測量房地產租售比相差很大的方法，其均得出江西省房地產市場確實存在泡沫。但是由于我國傳統文化的影響，源自于西方的房地產泡沫測量方法并沒有加入對于中西方家庭文化差異的分析:我國居民對于房屋住宅有著超過普通商品的購買熱情，住宅對于中國人而言就是家的代名詞，所以我國大部分居民不會采取類似于部分西方家庭的長期租房模式，而是會盡可能地湊齊房地產首付，再每月按揭。此種差異就會使得我國居民對于房地產的購買需求高于西方國家，而租房需求低于西方國家，直接結果就會使得我國的住房租售比高于西方。所以依照租售比的方法測量房地產泡沫雖然有其測量準確且直觀的優點，但是不能很客觀地反映我國房地產泡沫的真實情況。

2.住房購置動機。在測量房地產泡沫時，我國學者提出一種測量房地產泡沫的新思路，即通過購置房地產的動機測量房地產市場泡沫。通過投機性住房比例與投機性、自主性住房之和的比值得出房地產泡沫水平[4]。

其中P 為房地產投機比例，?1代表的是投機性房地產，其中包括用于租賃的住房、發生產權變更超過一年未裝修入住的住房以及年入住時間少于3個月的住房。?2代表的是用于擁有產權居住且年均入住時間超過3個月的住房。本文認為此種方法測量的房地產泡沫從理論上比較適合我國國情。據學者羊慧明披露，2009年以來，京、滬等熱點城市投資性購房比例占30%至40%左右[5]。

若用住房購置動機分析江西省房地產泡沫率，以省會南昌市為例，據搜房網數據，截止2013 年12 月底南昌市已辦證住宅房地產總套數為75.58 萬套，入網簽約租賃房屋總套數為8.56 萬套，占比11.32%。對于發生產權變更超過一年未裝修入住的住房、年入住時間少于3個月的住房并無現成數據，所以本文擬采用家庭年用電量度數測量一套住房是否為投資性房地產，據江西省統計局公布2013 年江西省家庭年均用電量為1098.63度。所以按照三個月計算，本文認為年均用電量小于300度的住宅即為尚無人長期居住的投資性房地產。數據顯示，居民家庭年用電量在300 度以下的比例為8.54%。所以按照住房動機的方法測量，江西省房地產泡沫為19.86%。

住房購置動機的優勢在于其理論可行性強，本文認為其作為一種測量房地產泡沫的方法有其理論依據，但其也存在著實際操作中的局限。同上文提到的租售比不同，住房購置動機的問題在于很難獲得準確的數據，一方面，由于租賃住房的數量每天都在變化，所以很難準確計算測量。另一方面，本文利用居民用電量測量其是否為投資性房地產也是因為沒有該問題的實際數據的替代辦法，所以該方法的計算結果可能存在較大誤差。

3.空置率。空置率顧名思義其本意是通過所測定的區域內房地產空置面積占比來判定該區域內是否存在房地產泡沫。按照我國住建部的規定，空置率在14%以上屬于出現房地產泡沫;也有學者根據我國國情，認為30%以上的中度空置率才算出現房地產泡沫[6]。對于空置率的測量，本文通過查閱相關文獻總結出學術界對于空置率的測量大致基于如下兩種思路，如公式3 所示:

第一種思路認為，房地產空置率的比較對象只限定于VB，即當年房地產可售面積;第二種思路認為，在VB的基礎上還應該包括近三年房地產的可售面積，并計算其總和;由于測量數據收集所限，本文擬采用南昌市為例代表江西省水平，如表1 所示。按照思路1 測量南昌市2011 年至2013 年的房地產空置率，可以得出南昌市房地產空置率在2012 年至2013 年處在15%至25%之間波動，高出我國住建部設置的空置率14%的警戒線，但是南昌市的房地產空置率也并未到達30%以上的中度空置的水平。綜合比較，在思路1 的測量下南昌市的房地產基本屬于溫性泡沫的范圍。

表1 2011—2013年南昌市商品房空置率

如果將近三年的房地產可售面積全部納入測量，有學者預測按照思路2 測量的江西省房地產空置率，其結果大約在1%至3%之間。由于我國的人口基數龐大，所以導致原有住房的基數明顯大于西方國家，所以第二種測量的結果明顯偏小，并不適用于我國國情。

對于空置率測量房地產泡沫，學術界對其普遍存在質疑的根本性原因在于:空置率是否與房地產泡沫具有正相關性。在房地產市場出現非理性繁榮的時期，通常市場上會出現房地產購買浪潮，其結果會使房地產空置率下降[7]。而另一方面當房地產市場泡沫破裂，房地產出現市場無人問津的狀況，其空置率反而會很高。

國內部分媒體在報道空置率時，時常采用計算樓盤的亮燈數判定房地產的空置率。其結果是我國部分省市的房地產空置率在60%至80%之間，按照此種計算方法，有學者估計江西省的空置率在40%以上。本文認為，此種預估辦法很難確定區域內房地產市場的真實空置率。原因在于房地產并不是類似于服裝、日化、電子產品等單獨存在的商品，其居住率與周邊的配套設施密切相關。單從教育問題考慮，很多家庭在購置新城區新房的同時會保留老城區的舊房，其目的并不是為投資而是為單純的教育目的，所以很多新城區的樓盤會出現周一至周五冷清而周末熱鬧的現象。根據計算亮燈率的做法是統計一周或一月的平均亮燈率再估計其空置率，所以此種測量必定使空置率上升導致準確性降低。

4.房地產貸款占比。房地產貸款占比是銀行業以及房地產從業人員評估房地產泡沫的方法，其評估方法是利用金融業房地產貸款的總額與商業貸款總額相比，業界認為其比值超過16%即表示存在房地產泡沫。2008年至2013 年江西省累積發放住房貸款566.20 億元，貸款余額332.26 億元。而同期個人貸款及信用卡貸款總額超過6000 億元。所以按照房地產貸款占比的算法得出江西省住房貸款總額只占個人貸款總額的9.43%，也就是不存在泡沫而且還存在房地產市場發展不足的現象。所以此種算法明顯偏離實情，實際測量意義不大。

二、住房收入比測量房地產泡沫的優勢

相對于租售比、住房購置動機、空置率以及房地產貸款占比，住房收入比可以比較客觀地測量我國房地產現狀，也比較符合我國國情。相對于其他四種測量房地產泡沫的方法，住房收入比的優勢在于:(1)數據收集便利，對于研究房地產泡沫問題，數據收集顯得非常重要，因為房地產市場的購買基數非常大，可以認為是我國大部分居民進行的最大金額交易[8]。所以數據收集的便利性可以保證研究房地產泡沫的準確性和及時性。(2)概念通俗易懂，相對于其他四種測量房地產泡沫的方法，住房收入比可以使非專業的普通民眾一樣了解房地產泡沫的現狀，有利于指導其進行更加合理的置業選擇。另外，住房收入比在我國研究制定房地產政策時也被各級政府作為參考房地產現狀的主要測量指標，所以采用住房收入比可以使房地產泡沫問題的研究與最新政策結合。(3)分析全局性，住房收入比的最大優點在于其分析房地產泡沫問題的全局性(房地產泡沫的表象因素是前文四種分析方法所提到的:租售比、投機比例、空置率、住房貸款率等因素)。

本文認為，決定房地產泡沫的本質原因應該是衡量房地產價格影響居民生活水平的高低，是一個相對概念。據世界銀行網站發布的2013 年全球房地產泡沫排行，瑞士的房價遠高于我國，但是其房地產泡沫比值卻小于我國;尼日利亞的房價水平低于我國，但是其房地產泡沫嚴重。所以，衡量區域內房地產泡沫的程度應該綜合其影響居民生活水平的程度。而通過住房收入比就可以分析我國居民每年乃至每月在住房上的花費所占其總收入的比例，進而可以分析出其影響居民生活水平的比例從而判定區域房地產泡沫的程度。

三、基于住房收入比的江西房地產泡沫

在利用住房收入比實證分析江西省房地產泡沫之前，首先應該設定江西省房地產市場的合理價格區間。現行的房地產市場購買方式，除了少數的全款購房外絕大部分都是貸款買房，而我國貸款方式分為等額本息與等額本金的做法，由于兩種方法的償付重點不同，前者的重點在于付息:總額偏大;后者的重點在于近期的資金壓力偏大。所以權衡之下，絕大部分的家庭都會采用等額本息法。

等額本息購房模型如公式4:

其中R 為所購置房屋的總價，K 為首付款的比例系數，Q 為等額本息貸款下第一個月的按揭月供。n 為所還款的時間周期，i 為商業銀行貸款利率。由于我國居民收入水平有限，所以在首月進行貸款之后再除去必要消費，所剩余的部分可以忽略。

所以公式5 表示的就是第一個月的還款額Q 的確定:

其中M 表示家庭每月的總收入，d 表示月供所占收入的比例，C 表示平均消費傾向。

據我國學者竇爾翔評估結果，我國居民的平均邊際消費傾向逐年降低至0.60 左右的水平[9]。而我國的住房首付比例最低為30%，在實際支付時通常以30%和40%為主，而貸款期限則以10 年、20 年、30 年為主。江西省自2012 年底商業銀行就基本取消了按揭貸款優惠，所以按照央行6.55%的5 年期以上貸款利率，表2為首付30%和40%的住房收入比合理上限:

表2 住房收入比合理區間(單位:月)

如表2 所示，在首付比例K=30%的情況下，貸款10 年期、20 年期、30 年期的住房收入比為52.620、80.016、94.920;在首付比例K=40%的情況下貸款10年期、20 年期、30 年期的住房收入比為61.392、93.348、110.736。綜上所述，江西省的住房收入比的合理區間應該在70 個月至90 個月之間，住房收入比上線設置不應超過90.00。以學術界普遍觀點超過臨界值的10%屬于輕度泡沫，超過40%屬于中度泡沫，超過70%屬于重度泡沫[10]。

本文擬通過對江西省11地市的整體住房收入比進行縱向評估以及對中部6省進行橫向比較，確定江西省的房地產泡沫水平。本文計算住房收入比的公式如下，假定家庭平均住房為100平方米。住房收入比如公式8所示:

其中ρ 表示住房收入比，H 表示該城市平均房價，M表示該城市家庭平均月收入。

由于各地市的人均住房面積數據收集誤差較大，所以本文擬采用全省家庭平均住宅面積94.47 平方米作為參考。本文經過數據查閱，發現江西省現行各地市的房地產樓盤主要戶型為大兩房以及小三房，相較于早前年份的出售戶型面積有所增加，所以本文選取100 平方米作為現行家庭平均購房的參照指標。

表3 中部6 省及江西11地市住房、月收入均價

據表4 所示的江西省住房收入比，可以總結出江西省房地產市場在2011 年至2013 年發展迅猛。但是由于江西省房地產發展基數較低，與其他中部省份相比，房價泡沫水平在2011 年之前處于合理水平，使得江西省住房收入比在2011 年處于82.63 的可控水平，但是從2012 年開始江西省房地產市場出現快速上揚的態勢，南昌市、新余市、九江市都出現了房價上漲20%的現象，使得江西省房地產總體水平在2012 年已經突破了90.00的房地產泡沫臨界點，南昌市長期處于房地產泡沫的狀態中，在2013 年更是出現了140.96 的住房收入比，趨近于重度房地產泡沫級別，導致全省的住房收入比在2013年也達到了100.35 的中度泡沫程度。通過住房收入比測算江西省11 地市以及中部6 省的住房收入比，可以得出江西省房地產市場無論從縱向、橫向比較，總體都已經處于中度泡沫的水平，南昌市由于房地產投機行為的存在，泡沫程度高于其他設區市處于重度泡沫，亟待政策調整，合理擠出房地產泡沫。

表4 中部6 省及江西11 地市2011-2013年住房收入比

四、結論與政策建議

江西省房地產市場已經處于泡沫狀態，并且呈現出愈加強烈的市場泡沫信號。房地產泡沫的出現通常伴隨著一個地區經濟的快速增長，在經濟快速增長的同時會出現通貨膨脹的現象，所以解決江西省房地產泡沫也必須考慮其中由經濟發展導致的通貨膨脹，應該從合理的角度溫和擠出泡沫。綜上所述本文建議如下:

(一)落實更好的保障房建設

三中全會之前中央明確指出在未來10 年中國要新建3600 萬套保障房。江西省也在保障房建設上加大力度，僅2013 年開工建設保障性住房和棚戶區改造房32.24 萬套，基本建成22 萬套，應該說其力度不可謂不大。但是保障房在建設的過程中應該從注重數量向注重質量轉變，加快保障房周邊配套設施的建設，尤其是有質量的中小學建設。另外應該提高中小戶型的建設比例，而不是單純以住房面積的增加作為居民住房條件的改善。

(二)提高房地產業準入門檻

江西省房地產資金來源于貸款的比例近年來有增加的趨勢，南昌市2013 年的房地產建設資金中的貸款比重為53.13%，明顯高于同等發展水平的長沙、武漢、合肥等地。貸款比重偏高會使得房地產行業的資金成本加大，進而推動房價的上漲，使房地產業出現泡沫。所以提高房地產業準入門檻，進一步提高房地產商的自有資金比例，可以有效地擠出江西房地產泡沫。

(三)合理利用稅收調節房地產市場

三中全會前后開征房產稅的政策呼聲時有耳聞。利用稅收調控房價，縮小貧富差距在很多發達國家都很普遍。江西省有關部門也應該著手制定相應的房產稅細則調控房地產市場。上海、重慶已經作為試點城市開始討論房產稅征收辦法，最新辦法起征點是人均住宅80 平米以上的家庭要按照超出標準每年繳納1%至3%的房產稅。人均80 平米的標準遠超出一般家庭，所以只有富人階層和炒房客才能成為征收對象。以江西省2013 年房地產均價5203.86 元/平方米為例，擁有300 平方米的三口之家每年的房產稅繳款額就為3000 元至9000元。未來一旦開征房產稅，必定可以抑制投機因素，使房地產市場回歸正常。

(四)降低首套房按揭貸款利率，提高二套房按揭貸款利率

由于我國房地產市場的主要購置資金來源于銀行貸款，所以有效地利用住房貸款利率就能夠合理地抑制房地產市場的投機行為，例如目前部分地區采用的二套房基準利率上浮20%的做法，就可以在滿足剛需家庭的住房需求的同時有效打擊投機炒房行為。政府應該加快與各大銀行的合作，加快制定按照已有住房套數對應的購房利率，降低江西省房地產市場泡沫。

(五)增加住宅用地、加快普通住宅建設

在江西房地產市場發展出現泡沫的情況下，增加供給就顯得更加重要。但土地資源又由于其不可再生性，供給總量的增加不可能隨市場供求關系的變化而大幅度波動。但是在保證施工質量的前提下，合理加快房地產建設速度是可行的。由于房地產市場具有其特殊性，所以均價總體上是隨著時間而逐步上漲，對于開發商而言拖慢工期就意味著更大的利潤。所以在未來的幾年內加大對已供住宅用地清理力度、摸清底數，加強分類督導，加快開發項目報建審批速度，促開工、促建設，盡快形成有效供給是政府部門擠出江西省房地產泡沫應該著力監督執行的政策。

[1]呂江林.我國城市住房市場泡沫水平的度量[J].經濟研究，2010，(6).

[2]張富田.利益博弈與房地產泡沫問題研究[J].經濟體制改革，2011，(2).

[3]王永欽.異質交易者、房地產泡沫與房地產政策[J].世界經濟，2011，(11).

[4]王秋石.房地產市場健康發展的評價標準及內涵[J].江西社會科學，2013，(5).

[5]趙勝民.金融信貸是否中國房地產、股票價格泡沫和波動的原因——基于有向無環圖的分析[J].金融研究，2011，(12).

[6]劉燦.小產權房的出路何在——基于產權經濟學的分析視角[J].當代財經，2013，(2).

[7]劉嘉毅.房價上漲會拉大城鄉收入差距嗎？——基于中國經濟轉型特征下的經驗研究[J].當代財經，2013，(2).

[8]唐明.中國房地產稅改革中的“央地”博弈與突圍之道[J].中南財經政法大學學報，2013，(3).

[9]竇爾翔.中國房地產價格泡沫形成因素分析[J].中國社會科學，2010，(1).

[10]劉旦.“熱錢”流入對房地產調控的影響[J].中國國情國力，2011，(2).