房地產發展與地區產業結構調整分析

■劉斌斌 黃吉輝

一、引言與文獻評述

自國務院2003 年頒發《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》并明確提出房地產是國民經濟的支柱產業以來，全國各地房地產價格急劇上漲，“天價地王”頻現。根據《中國房地產統計年鑒》資料統計，我國商品房均價2004 年為3225 元/平方米，2006 年上升至4299元/平方米，2010 年的均價達到7273 元/平方米。住房價格的迅猛上漲和“地王”的頻現引發了國內外學者對我國房地產價格泡沫的存在性及其經濟后果的大量研究。

在研究我國房地產價格泡沫的存在性及度量方面，況偉才[1]以1996—2006年我國31個省份數據為樣本，研究發現我國東部地區存在較為嚴重的住房泡沫、中西部地區沒有明顯的住房泡沫。呂江林[2]在考察以往房產泡沫的度量指標在中國的適用性基礎上，提出了新的測量房產泡沫指標，并進一步認為我國住房市場存在泡沫，部分城市泡沫較大且蘊含著巨大金融風險。柳德榮[3]基于2009 年數據對比分析了北京、上海、深圳三地住房價格情況，研究發現這些城市均存在房產泡沫。Sangeeta et al.[4]、Eisfeldt and Rampini[5]及Miao and Wang[6]等則對房地產價格泡沫所導致的經濟后果進行了深入研究。雖然諸多學者對房地產行業價格泡沫的現狀、度量及其經濟后果進行了廣泛而深入的探討，迄今尚未發現有對房地產行業的發展將會如何影響資源配置和產業結構調整優化進行研究的相關文獻。

合理的產業結構是經濟穩定增長的重要保證，也是實現經濟增長轉型的重要基礎，加快產業結構調整步伐、積極推動產業結構轉型升級已成為現階段我國各級政府主要宏觀產業發展目標。Cherry et al.指出優化產業結構、加速產業結構調整升級是欠發達國家加快經濟發展的有效途徑;陳以威[7]也指出我國產業結構是經濟增長不可忽視的重要因素。雖然諸如嚴武和劉斌斌[8]、嚴武[9]等均對我國產業結構現狀、金融發展對產業結構優化調整等方面進行了分析，但近些年來房地產行業的蓬勃發展能否有助于我國產業結構的優化調整呢?本文旨在研究我國房地產行業發展對產業結構優化調整的具體影響。考慮到我國東、中、西部地區在房地產行業發展水平、金融市場發達程度及產業結構現狀等方面均存在巨大差異，本文擬從地區差異角度出發對其進行研究。

二、房地產行業發展對產業結構合理化影響分析

產業結構調整包括產業結構合理化與高級化兩個方面。合理的產業結構指各次產業間相互協調，有較強產業結構轉換能力及良好的適應性，能及時適應市場需求結構的變化，并能帶來最佳效益。產業結構的合理化進程表現為各次產業之間的數量比例、經濟技術及其相互作用趨于協調平衡的過程。合理的產業結構既能有效促進各產業之間平穩協調發展，又能進一步積極促進經濟增長模式的轉變。為了確保我國經濟能繼續維持長期、快速、穩定增長，必須及時調整現有產業結構現狀和經濟增長模式，使之不斷趨于合理性水平。

產業結構合理化是指為提高經濟效益，在一定經濟發展基礎上，對起初不合理的產業結構進行調整優化，逐步實現生產要素的合理配置，并使各次產業能更好地協調發展的過程。通常采用Theil and Henri(1967)提出的泰爾指數(又稱泰爾熵)來衡量，記為TL:

其中，Y 表示產值，L 表示勞動就業人數，n 表示產業部門數量;Y/L 表示社會總體生產力水平;Yi/Li表示各次產業生產力水平。均衡理想狀態時TL=0，否則就是偏離了均衡狀態。TL 值越小說明產業結構越合理，反之則說明產業結構合理化程度越低。均衡的產業結構架構要求各次產業按照自身的生產力水平相應地配置資本、勞動及生產技術等社會資源。

眾所周知，近些年全國各地房地產行業的快速發展導致其資產的市場價值急劇上揚。由于我國長期以來都是以銀行作為實現資源配置的主要手段，加上各大銀行在提供貸款時均以資產抵押為前提，房地產行業資產市場價值的上漲必然導致信貸資金的重新配置而影響到各次產業所能獲得的信貸資源，進而影響到我國產業結構的合理化進程。房地產行業的飛速發展首先會使得資金在短期內向房地產行業集聚，隨著房地產行業資產市場價值的進一步上漲，在以資產抵押為前提的信貸融資約束條件下，銀行信貸資金更多地被投放到房地產行業，這一結果必然導致資源配置的扭曲。由于資金配置處于資源配置的核心地位，資金的流動必然帶動勞動、技術等其他生產要素的重新配置，影響到各次產業的勞動生產率水平，進而影響到產業結構合理化程度。毫無疑問，資金流動性程度的高低取決于金融市場發達水平，發達的金融市場是資金、勞動及技術等生產要素實現自由流動的重要保證。由于我國東、中、西部地區房地產行業發展水平存在巨大差異，加上各地區金融市場發展水平及產業結構現狀差異，使得各地區房地產行業的發展對該地區產業結構合理化調整的影響程度有所不同。此外，房地產行業發展影響產業結構優化升級的方式與大小還會受到地區產業結構現狀制約。由于歷史的原因，我國經濟發展水平和產業結構合理化程度均呈現由東向西梯形化衰退格局，例如，2012 年西部的陜西和貴州等省的泰爾指數高達0.49 和0.60，安徽、湖南等中部省份的泰爾指數分別為0.51 和0.39，而上海和北京的泰爾指數分別僅為0.02 和0.03，明顯低于中西部地區水平。根據泰爾指數的定義可知，我國東部地區的產業結構合理化程度明顯高于中、西部地區水平。

為了檢驗房地產行業發展對各地區產業結構合理化程度(或泰爾指數)的具體影響，本文以2008—2013年我國省級數據為樣本對其進行分析。數據來自各省統計年鑒和統計年報，部分數據經手工處理而得，此后不再贅述。考慮到我國東、中、西部地區產業結構的自身差異，首先按照國家統計局地區劃分標準將我國31 個省、直轄市和自治區分為東、中、西部三個地區，①然后再基于如下模型并運用面板數據模型進行實證檢驗:

其中，TL 代表泰爾指數，根據(1)式計算而得;FDC為房地產行業所占GDP 比例;ε 為隨機誤差項;i 代表省份;t 為時間。彈性系數η＞0 說明房地產行業的發展不利于產業結構的合理化，η ＜0 則說明房地產行業的發展有助于產業結構合理化程度的提高。

采用面板工具分析數據時，首先要對模型形式設定及其固定與隨機效應進行檢驗。對我國東、中、西部地區面板數據模型(2)的設定檢驗結果如表1 所示。

表1 各地區房地產價格泡沫影響產業結構泰爾指數模型(2)形式設定檢驗結果表

表1 的模型形式設定檢驗結果表明，在對我國東、中、西部地區的房地產行業發展如何影響產業結構合理化調整進行面板數據分析時，均應采用固定參數模型。Hausman 檢驗結果表明，東部地區在5%的臨界水平下拒絕隨機效應模型，而中部和西部地區則應采用隨機效應模型進行分析。在充分考慮異方差等因素影響后，得到實證分析結果如表2 所示。

三、結論與政策建議

根據表2 的實證分析結果可知，當以2008—2013 年我國省級數據為樣本，采用面板數據模型獨立分析我國東、中、西部地區房地產行業發展對產業結構合理化程度變化影響時發現:

表2 各地區房地產價格泡沫影響產業結構調整優化實證分析結果表

首先，房地產行業的快速發展不利于東部地區產業結構合理化調整。從表2 的實證分析結果可知，東部地區Ln(FDCit/FDCit-1) 的估計系數在5%的臨界水平下顯著為正，說明對于東部地區而言，隨著房地產占GDP 比例的上升，產業結構合理化指標泰爾指數的值越大，也就是說產業結構會趨于更加不合理的狀態。究其原因，由于東部地區的產業結構本身比較合理，房地產行業的快速發展打破了原本較為合理的資源配置格局，使得大量資金流向房地產行業而減少了對其他行業資金的投入。例如北京、上海等地多處“地王”的出現，雖然促進了這些地區房地產行業發展，但卻對其他行業的發展造成了巨大的影響，從而不利于產業結構合理性整體水平的提升。

其次，中部地區房地產行業發展有利于其產業結構合理化程度的改善。表2 中的實證結果顯示，中部地區Ln(FDCit/FDCit-1) 的估計系數在5%的臨界水平下顯著為負，說明對于中部地區而言，隨著房地產占GDP 比例的上升，產業結構合理化指標泰爾指數的值越小，也就是說產業結構會趨于更加合理的狀態。一方面，中部地區經濟基礎較弱、資金供給不足等缺陷嚴重阻礙了該地區產業結構優化調整，房地產價格泡沫所導致的資金“擠入效應”有助于彌補該地區資金的不足，從而有助于該地區生產潛能的釋放和產業結構的合理化調整，使得房地產行業產值所占GDP 比例的提高有助于泰爾指數的下降。另一方面，由于中部地區產業結構合理化程度較低，而具有較高生產率水平的房地產行業的發展不僅可以帶動企業行業生產率的提高，而且還會帶動上下游一系列行業的發展，從而間接有助于該地區資源配置的優化和產業結構合理化程度的提高。

最后，西部地區房地產行業的發展不會對產業結構調整產生明顯影響。根據表2 中的實證分析結果可知，中部地區Ln(FDCit/FDCit-1) 的估計系數不顯著，說明西部地區房地產行業產值所占GDP 比例的提高不能顯著改變該地區泰爾指數值和產業結構合理化程度高低。眾所周知，西部地區房地產行業并不算發達。由于該地區經濟基礎較弱，產業結構非常不合理，有限的房地產行業資金的進入仍難以有效改善該地區產業結構不合理局面。

為了確保我國經濟穩定增長，盡量減少因不合理的產業結構所導致的負面影響，鑒于本文所得研究結論，提出以下幾點政策建議:

第一，有效遏制東部地區房地產行業的進一步擴張。上述分析結果不僅說明近些年來東部地區房地產行業的發展不利于該地區產業結構的合理化調整，呂江林等[2]的研究也表明北京、上海、深圳等東部地區的房地產行業存在較大泡沫。根據Eisfeldt and Rampini 和Sangeeta et al.等的研究結果可知，一旦房地產價格泡沫破滅，將會導致嚴重的資源錯配現象并伴隨生產力的急劇下降。鑒于上述分析結論，應有效遏制東部地區房地產行業的進一步擴張，盡量避免因房地產價格泡沫的進一步擴大所帶來的負面影響。

第二，正確認識房地產價格泡沫，充分發揮房地產行業發展對中部地區產業結構調整的積極作用。正如Miao and Wang[6]所指出，并不是所有的資產價格泡沫都是有害的。當價格泡沫發生在具有正外部性的生產行業時，它不僅不會破壞經濟的發展，反而會有利于企業緩解融資約束、提高投資效率，進而改善資源配置效率和產業結構合理化程度。表2 中的實證分析結果說明，中部地區房地產行業產值所占GDP 比例的提高能有效降低該地區泰爾指數，所以應充分發揮房地產行業發展對中部地區產業結構調整的積極作用。

第三，完善和強化對房地產行業發展的宏觀調控與管理。由于我國經濟發展水平和產業結構合理化程度高低呈現明顯的由東向西梯形衰退格局，使得房地產行業發展對我國東、中、西部地區產業結構合理化調整進程產生顯著差異性影響，所以各級政府應因地制宜地制定相應政策措施，以便更高效地實現對各地區房地產行業發展的宏觀調控與管理。

注釋:

①東部地區包括北京、上海、廣東、浙江、江蘇、山東、天津、福建、河北、遼寧、海南和廣西;中部地區包括山西、吉林、安徽、江西、河南、湖北、湖南、黑龍江和內蒙古;西部地區包括四川、貴州、云南、西藏、寧夏、陜西、青海、新疆、甘肅和重慶。

[1]況偉才.中國住房市場存在泡沫嗎?[J].世界經濟，2008，(12).

[2]呂江林.我國城市住房市場泡沫水平的度量[J].經濟研究，2010，(6).

[3]柳德榮.京滬深住房市場泡沫比較研究——基于長期投資的視角[J].管理世界，2010，(9).

[4]Sangeeta P.，Carlso U.Financial Frictions and Total Factor Productivity:Accounting for the Real Effects of Financial Crisis.Review of Economic Dynamics，2012，15(3).

[5]Eisfeldt A.，Rampini A..Capital Reallocation and Liquidity.Journal of Monetary Economics，2006，53(3).

[6]Miao J.，Wang P..Bubbles and Total Factor Productivity.The American Economic Review，2012，102(3).

[7]陳以威.我國產業結構變動與經濟增長關系的實證分析[J].對外經貿，2012，(4).

[8]嚴武，劉斌斌.中小板上市企業股票融資的地區差異與產業結構升級研究[J].財貿經濟，2012，(10).

[9]嚴武，李佳，劉斌斌.定向增發、控股權性質與產業升級效應分析[J].當代財經，2014，(5).