城鎮化建設中社區商業中心轉型模式分析與體系設計

張榮齊+張尋

內容摘要：中國未來幾十年的發展潛力在城鎮化，發展社區商業中心進入機遇期。本文以社區商業中心發展為研究對象，以理論、實踐和政策相結合的方法，重點研究社區商業中心模式轉型、轉型模式與體系建設問題。

關鍵詞：社區商業中心 轉型模式 選址布局 體系設計

社區商業中心模式轉型

社區商業中心是以滿足社區居民基本消費和多樣性生活需求為目標，以便民利民為宗旨，以各類社區商業設施為基礎，由政府引導支持、社會多元參與，面向所有社區成員提供日常生活所需商品和服務的屬地型商業區。作為城市商業的重要組成部分，社區商業中心不僅是居民生活息息相關的民生工程，而且是提高最終消費率的有效載體。

第一，建設社區商業中心，打造便利消費集聚區。社區商業中心總建筑面積一般不低于2萬平方米，服務人口3萬人以上，據根周邊社區規模、人口結構、消費習慣等特點，選擇配置綜合超市、生鮮超市、菜市場、直營直供菜店、便利店、專業店、專賣店、工廠店、折扣店、餐飲、休閑等業態，業種齊全，功能完善，滿足周邊居民“一站式”的綜合消費、生活服務、休閑娛樂需求。

第二，以社區商業中心為主力業并形成動態組合，促成“一刻鐘”便利消費圈。重點建設菜市場、生鮮超市、24小時便利店等民生網點，保障居民最基本的日常消費、應急購買需求。新建社區網點應統一規劃，采取“沿街式”、“組團式”，引導網點向社區商業中心合理集中，有條件實施商住分離。

第三，以社區商業中心為依托，搭建社區商業增值服務平臺。以社區商業中心為依托，對商業、金融、郵政、電信、公共服務等資源進行整合，實現刷卡消費、刷卡取現、郵件快遞收發、代售藥品、代賣圖書、代訂火車票機票、公交卡充值、手機電話充值繳費、水電氣暖繳費等綜合服務功能的搭載應用。助力企業實現實體銷售、網絡銷售、電話銷售、送貨上門、到店取貨等相結合的多渠道經營。

第四，以社區商業中心為載體，配置社區配送（收發）站點。以社區為單元，以家庭為結點，以日用生活品為主體，在社區商業中心配置24小時營業的“社區收發室”，作為物流企業的社區中轉站點和末端配送站點，配送半徑1公里以內，覆蓋6-10個社區，為社區企業和居民提供區域配送中轉、物品托管、快遞收發、網絡購物、食品加工配送等服務，實現送貨上門、到站取貨雙向服務，提高物流效率和集約化、現代化程度，破解物流配送“最后100”米難題。第五，以社區商業中心為創業基地，帶動特色新興連鎖業態發展。鼓勵品牌連鎖企業通過收購兼并、發展直營、特許經營、品牌加盟等方式進入社區商業中心。鼓勵綠色環保、設計創意、文化創新等特色企業、小微企業入駐社區商業，結合不同社區特點進行精確定位，將社區作為培育創新品牌、鼓勵自主創業和增加就業的基地。

社區商業中心轉型模式

社區商業中心有三種模式，即美國模式——以社區型購物中心規劃為主，日本模式——以社區商業街協同組合項目審批為主，新加坡、法國模式——規劃和審批并用（見表1）。借鑒國外經驗，構建的過程中可將功能復合化、商業集聚化、空間立體化、環境生態化、資訊網絡化融為一體。

中央政府在制定全國性政策和法規時，對社區商業中心開設的申報、聽證和審批在數量、指標和口徑上分梯度進行規劃設計，建立保護性立法，全面推動社區商業中心審議制度或聽證制度。地方政府要依據中央政府制定的政策和法規，強化選址布局和項目審批環節，并依此完善社區商業中心發展流程（見表2）。社區商業中心發展內容可以從幾個主要方面著手：選址布局、市場秩序和經營風險。

社區商業中心選址布局

社區商業中心是城市商業網點規劃中的重點內容，包括業態結構、總量、布局、集聚組合等，科學、合理的規劃是后續發展的一個重要前提。

（一）建立長效機制

建立健全的政府統一領導、商務部門牽頭、有關部門分工負責、多方共同參與的社區商業管理體制，把加快發展社區商業中心列入經濟社會協調發展的重要內容，落實發展規劃編制、扶持政策制定、提供指導服務、加強市場監管、維護市場秩序等各項工作；鼓勵各地商務主管部門加強與國土、住建、規劃、環保、財政、稅務、工商、衛生、城管等各部門之間的溝通協調，充分發揮街道辦、居委會、物業公司和中介組織的作用，明確社區商業牽頭部門；成立專門的社區商業中心管理機構。積極推動社區商業中心標準化、規范化建設，提高社區商業中心服務水平和連鎖化程度。

（二）加強選址的流程管理

定址是商業設施建立的首要步驟之一。社區商業中心選址前要綜合考慮多方面因素，包括流通布局現狀、商圈分析、消費趨勢分析等，其側重點包括：減少交通堵塞，建立災難預警及疏散機制，推廣大眾健康和福利，提供充足的光線和空氣，防止土地過度使用，避免人口過度擁擠，促進基礎設施、學校、公園的建設等。在對各種影響因素進行定量分析后，還要盡可能使選址基于城市建設規劃、商業網點規劃和商業地理信息系統（GIS），實現動態協調管理。要協調規劃、城監、房地產和社區商業中心管理部門的關系，就社區商業中心規劃及審批形成統一歸口管理和指導。

（三）實施申報、公示、聽證制

城市已經實施了社區商業中心項目的聽證制，雖然取得了一些成效，卻也存在很多問題，如：缺乏科學流程，項目的申報、立項、聽證、審批前后流程不銜接；社區商業中心的非市場參與因素過多，難以達到有效發展效果；參與聽證的專家群體不固定，聽證專家責任感不強；缺少政府部門間的通力合作；聽證前置不足，往往臨近開業才聽證，發展回旋余地不足等等。

（四）建立網點布局規劃制度

雖然商務部有指導性的研究綱要，但由于缺少具體參照和執行經驗，加上各地采取的規劃模式眾多，結果形成的規劃五花八門，質量參差不齊。各地商業網點規劃在執行的過程中應當不斷完善，這是因為，同城市規劃相比較，商業網點規劃具有一定的彈性，每隔一段時間，根據情況變化，進行調整和完善是十分必要的。endprint

社區商業中心市場秩序建設

第一，建立社區商業中心競爭秩序指標評價體系。社區商業中心競爭秩序指標評價體系是一組相互聯系的指標。市場秩序指標主要包括兩個子類，一是不正當競爭指標，二是阻礙和限制競爭指標。其中，不正當競爭行為包括侵犯其他經營者的合法權益的行為以及通過采取違法手段牟取不公正的競爭優勢的行為；阻礙和限制競爭的行為主要是指實力強大的社區商業中心以不正當的手段排擠競爭對手的行為。

第二，加強社區商業中心市場督導作用。社區商業中心向供應商收取“進場費”和拖欠貨款問題是交易行為中買方壟斷條件下的突出表現，已經影響和破壞了市場的競爭秩序。我國對進場費問題的認識還存在一些誤區。如認為收取“進場費”并未損害消費者的利益；認為有供應商支持就證明收取“進場費”是合理的；超市“進場費”屬于市場經營范疇，應靠零售企業和相關行業協會自律等。很顯然，大型零售商利用優勢地位濫收費用，是典型的“市場失靈”。

第三，制定社區商業中心購買政府社區服務準入政策。一是要在準確把握社區居民需求的基礎上，制定政府購買社區商業中心服務指導性目錄，明確政府購買服務的種類、性質和內容。二是政府可通過社區商業中心委托、承包、采購等方式購買社區服務。要按照公開、公平、公正原則，嚴格程序，競爭擇優。三是建立嚴格的監督評價機制，全面公開購買服務的信息，建立由購買企業、服務對象及第三方組成的評審機制，評價結果向社會公布。四是對購買服務進行動態調整，對承接企業實行優勝劣汰，使群眾享受到豐富優質高效的公共服務。五是依據不同地區以及社區商業中心的不同業態設置不同的準入標準，防止其變成發展的阻力。

社區商業中心經營風險的規避

對于合理規范社區商業中心資金來源與投資行為，本文提出如下建議：

第一，構建經費保障體系。確保財政對社區商業中心發展的投入力度，改善投入結構，提高投入效益，逐步形成完善的社區商業中心經費保障體系，為社區商業中心發展創造有利條件。由于社區商業中心建設投資進去的資金不能夠隨時轉出轉進，投資周期過長，造成無流動性變化風險。需要社會各方參與和支持社區商業中心建設與發展，探索建立有效的社區商業中心資金募集方式，通過貼息補助、配套投入、慈善捐贈等方式拓寬社區商業中心建設融資渠道，吸引社會資金參與社區商業中心建設。積極引導社區營利性商業服務向產業化、市場化發展，積極推進社區商業中心實體的股份制改造。

第二，加強對資本金的監督管理。對社區商業中心特別是連鎖經營的社區商業中心的資格進行審批，適當提高注冊資本金，合理規范社區商業中心資金來源與用途及比例范圍。同時在對國內外不同業態、不同資金規模的社區商業中心進行實證調研分析的基礎上，合理確定不同業態、不同資金規模的零售企業各項目的用途及合理的比例范圍，并在初次建店、開設新店及經營過程中，明確規定不同業態、不同資金規模的企業各項目的用途及合理的比例范圍。

第三，建立社區商業中心定期審計和信息披露制度。社區商業中心投資關系復雜，社區商業中心一般都是連鎖經營企業，有的還是特許經營加盟連鎖，企業投資主體較多；對于大型超市等規模較大的零售企業，多數供應商需要提前鋪貨，給予較寬松的賬期，實際意義上也是對超市的一種“投資行為”，相當于一個“投資者”，而大型超市等零售企業在經營管理中存在對經銷商亂收費、克扣貨款、企業注冊資本與實際資本金不符、投資方擅自挪用零售企業的營業款等諸多現象，對于大型超市等規模較大的零售企業應當如同對于上市公司一樣進行財務監管，讓零售企業的政府監督部門、商品的供應商、門店的員工、零售企業的合作者了解企業的資金運作情況。

第四，建立社區商業中心投資風險評估制度。相關主管部門對社區商業中心應建立投資風險評估制度，對民生影響較大的社區商業中心進行監控。其中重要的是建立社區商業中心投資風險評估體系，基本思路如下：首先，設計社區商業中心投資風險評價指標體系。其次，設置相關評價指標項目權重。第三，設置相關評價指標項目存在區間。第四，通過特定的項目風險指數計算方法，計算出項目總體風險數據，從而確定該社區商業中心目前處于哪一個風險區域。

參考文獻：

1.王曉玉.國外社區商業發展的理論與實踐.上海經濟研究，2006（8）

2.張榮齊.社區商業管理.現代教育出版社，2008

3.王明星，孫建中.零售業：轉型期的發展障礙與營銷創新.中國流通經濟，2002，16（3）

4.李曼.社區商業建設發展若干問題思考.商業時代，2006（8）

5.萬典武.商業布局與商店設計.中國商業出版社，2004

6.黃國雄，陳偉光.現代商學通論.人民日報出版社，1997

7.楊麗君，朱華嵐，吳健平.基于GIS的零售業商圈分析.遙感技術與應用，2003（6）

8.吳智剛，繆磊磊，周素紅.城市生態化的演進與生態社區的構建.規劃師，2002（12）endprint

社區商業中心市場秩序建設

第一，建立社區商業中心競爭秩序指標評價體系。社區商業中心競爭秩序指標評價體系是一組相互聯系的指標。市場秩序指標主要包括兩個子類，一是不正當競爭指標，二是阻礙和限制競爭指標。其中，不正當競爭行為包括侵犯其他經營者的合法權益的行為以及通過采取違法手段牟取不公正的競爭優勢的行為；阻礙和限制競爭的行為主要是指實力強大的社區商業中心以不正當的手段排擠競爭對手的行為。

第二，加強社區商業中心市場督導作用。社區商業中心向供應商收取“進場費”和拖欠貨款問題是交易行為中買方壟斷條件下的突出表現，已經影響和破壞了市場的競爭秩序。我國對進場費問題的認識還存在一些誤區。如認為收取“進場費”并未損害消費者的利益；認為有供應商支持就證明收取“進場費”是合理的；超市“進場費”屬于市場經營范疇，應靠零售企業和相關行業協會自律等。很顯然，大型零售商利用優勢地位濫收費用，是典型的“市場失靈”。

第三，制定社區商業中心購買政府社區服務準入政策。一是要在準確把握社區居民需求的基礎上，制定政府購買社區商業中心服務指導性目錄，明確政府購買服務的種類、性質和內容。二是政府可通過社區商業中心委托、承包、采購等方式購買社區服務。要按照公開、公平、公正原則，嚴格程序，競爭擇優。三是建立嚴格的監督評價機制，全面公開購買服務的信息，建立由購買企業、服務對象及第三方組成的評審機制，評價結果向社會公布。四是對購買服務進行動態調整，對承接企業實行優勝劣汰，使群眾享受到豐富優質高效的公共服務。五是依據不同地區以及社區商業中心的不同業態設置不同的準入標準，防止其變成發展的阻力。

社區商業中心經營風險的規避

對于合理規范社區商業中心資金來源與投資行為，本文提出如下建議：

第一，構建經費保障體系。確保財政對社區商業中心發展的投入力度，改善投入結構，提高投入效益，逐步形成完善的社區商業中心經費保障體系，為社區商業中心發展創造有利條件。由于社區商業中心建設投資進去的資金不能夠隨時轉出轉進，投資周期過長，造成無流動性變化風險。需要社會各方參與和支持社區商業中心建設與發展，探索建立有效的社區商業中心資金募集方式，通過貼息補助、配套投入、慈善捐贈等方式拓寬社區商業中心建設融資渠道，吸引社會資金參與社區商業中心建設。積極引導社區營利性商業服務向產業化、市場化發展，積極推進社區商業中心實體的股份制改造。

第二，加強對資本金的監督管理。對社區商業中心特別是連鎖經營的社區商業中心的資格進行審批，適當提高注冊資本金，合理規范社區商業中心資金來源與用途及比例范圍。同時在對國內外不同業態、不同資金規模的社區商業中心進行實證調研分析的基礎上，合理確定不同業態、不同資金規模的零售企業各項目的用途及合理的比例范圍，并在初次建店、開設新店及經營過程中，明確規定不同業態、不同資金規模的企業各項目的用途及合理的比例范圍。

第三，建立社區商業中心定期審計和信息披露制度。社區商業中心投資關系復雜，社區商業中心一般都是連鎖經營企業，有的還是特許經營加盟連鎖，企業投資主體較多；對于大型超市等規模較大的零售企業，多數供應商需要提前鋪貨，給予較寬松的賬期，實際意義上也是對超市的一種“投資行為”，相當于一個“投資者”，而大型超市等零售企業在經營管理中存在對經銷商亂收費、克扣貨款、企業注冊資本與實際資本金不符、投資方擅自挪用零售企業的營業款等諸多現象，對于大型超市等規模較大的零售企業應當如同對于上市公司一樣進行財務監管，讓零售企業的政府監督部門、商品的供應商、門店的員工、零售企業的合作者了解企業的資金運作情況。

第四，建立社區商業中心投資風險評估制度。相關主管部門對社區商業中心應建立投資風險評估制度，對民生影響較大的社區商業中心進行監控。其中重要的是建立社區商業中心投資風險評估體系，基本思路如下：首先，設計社區商業中心投資風險評價指標體系。其次，設置相關評價指標項目權重。第三，設置相關評價指標項目存在區間。第四，通過特定的項目風險指數計算方法，計算出項目總體風險數據，從而確定該社區商業中心目前處于哪一個風險區域。

參考文獻：

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3.王明星，孫建中.零售業：轉型期的發展障礙與營銷創新.中國流通經濟，2002，16（3）

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6.黃國雄，陳偉光.現代商學通論.人民日報出版社，1997

7.楊麗君，朱華嵐，吳健平.基于GIS的零售業商圈分析.遙感技術與應用，2003（6）

8.吳智剛，繆磊磊，周素紅.城市生態化的演進與生態社區的構建.規劃師，2002（12）endprint

社區商業中心市場秩序建設

第一，建立社區商業中心競爭秩序指標評價體系。社區商業中心競爭秩序指標評價體系是一組相互聯系的指標。市場秩序指標主要包括兩個子類，一是不正當競爭指標，二是阻礙和限制競爭指標。其中，不正當競爭行為包括侵犯其他經營者的合法權益的行為以及通過采取違法手段牟取不公正的競爭優勢的行為；阻礙和限制競爭的行為主要是指實力強大的社區商業中心以不正當的手段排擠競爭對手的行為。

第二，加強社區商業中心市場督導作用。社區商業中心向供應商收取“進場費”和拖欠貨款問題是交易行為中買方壟斷條件下的突出表現，已經影響和破壞了市場的競爭秩序。我國對進場費問題的認識還存在一些誤區。如認為收取“進場費”并未損害消費者的利益；認為有供應商支持就證明收取“進場費”是合理的；超市“進場費”屬于市場經營范疇，應靠零售企業和相關行業協會自律等。很顯然，大型零售商利用優勢地位濫收費用，是典型的“市場失靈”。

第三，制定社區商業中心購買政府社區服務準入政策。一是要在準確把握社區居民需求的基礎上，制定政府購買社區商業中心服務指導性目錄，明確政府購買服務的種類、性質和內容。二是政府可通過社區商業中心委托、承包、采購等方式購買社區服務。要按照公開、公平、公正原則，嚴格程序，競爭擇優。三是建立嚴格的監督評價機制，全面公開購買服務的信息，建立由購買企業、服務對象及第三方組成的評審機制，評價結果向社會公布。四是對購買服務進行動態調整，對承接企業實行優勝劣汰，使群眾享受到豐富優質高效的公共服務。五是依據不同地區以及社區商業中心的不同業態設置不同的準入標準，防止其變成發展的阻力。

社區商業中心經營風險的規避

對于合理規范社區商業中心資金來源與投資行為，本文提出如下建議：

第一，構建經費保障體系。確保財政對社區商業中心發展的投入力度，改善投入結構，提高投入效益，逐步形成完善的社區商業中心經費保障體系，為社區商業中心發展創造有利條件。由于社區商業中心建設投資進去的資金不能夠隨時轉出轉進，投資周期過長，造成無流動性變化風險。需要社會各方參與和支持社區商業中心建設與發展，探索建立有效的社區商業中心資金募集方式，通過貼息補助、配套投入、慈善捐贈等方式拓寬社區商業中心建設融資渠道，吸引社會資金參與社區商業中心建設。積極引導社區營利性商業服務向產業化、市場化發展，積極推進社區商業中心實體的股份制改造。

第二，加強對資本金的監督管理。對社區商業中心特別是連鎖經營的社區商業中心的資格進行審批，適當提高注冊資本金，合理規范社區商業中心資金來源與用途及比例范圍。同時在對國內外不同業態、不同資金規模的社區商業中心進行實證調研分析的基礎上，合理確定不同業態、不同資金規模的零售企業各項目的用途及合理的比例范圍，并在初次建店、開設新店及經營過程中，明確規定不同業態、不同資金規模的企業各項目的用途及合理的比例范圍。

第三，建立社區商業中心定期審計和信息披露制度。社區商業中心投資關系復雜，社區商業中心一般都是連鎖經營企業，有的還是特許經營加盟連鎖，企業投資主體較多；對于大型超市等規模較大的零售企業，多數供應商需要提前鋪貨，給予較寬松的賬期，實際意義上也是對超市的一種“投資行為”，相當于一個“投資者”，而大型超市等零售企業在經營管理中存在對經銷商亂收費、克扣貨款、企業注冊資本與實際資本金不符、投資方擅自挪用零售企業的營業款等諸多現象，對于大型超市等規模較大的零售企業應當如同對于上市公司一樣進行財務監管，讓零售企業的政府監督部門、商品的供應商、門店的員工、零售企業的合作者了解企業的資金運作情況。

第四，建立社區商業中心投資風險評估制度。相關主管部門對社區商業中心應建立投資風險評估制度，對民生影響較大的社區商業中心進行監控。其中重要的是建立社區商業中心投資風險評估體系，基本思路如下：首先，設計社區商業中心投資風險評價指標體系。其次，設置相關評價指標項目權重。第三，設置相關評價指標項目存在區間。第四，通過特定的項目風險指數計算方法，計算出項目總體風險數據，從而確定該社區商業中心目前處于哪一個風險區域。

參考文獻：

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5.萬典武.商業布局與商店設計.中國商業出版社，2004

6.黃國雄，陳偉光.現代商學通論.人民日報出版社，1997

7.楊麗君，朱華嵐，吳健平.基于GIS的零售業商圈分析.遙感技術與應用，2003（6）

8.吳智剛，繆磊磊，周素紅.城市生態化的演進與生態社區的構建.規劃師，2002（12）endprint