關于北京城市副中心通州區發展城市新興CBD的思考

王成榮+韓凝春+康健

內容摘要：隨著京津冀一體化的發展，通州在首都經濟、京津冀都市圈中的地位進一步強化。本文基于通州作為北京城市副中心的重要地位，對通州發展北京新興CBD所承載的歷史使命、資源稟賦、約束條件，以及通州新興CBD的定位與特質進行了思考。

關鍵詞：北京城市副中心 通州 CBD 定位

近年來，北京市通州區的城市發展定位逐步清晰。2005年在國務院批復的《北京市城市總體規劃》（2004年-2020年）中，正式將通州定位為“重點發展的新城”；2009年中共北京市十屆七次全會提出“集中力量聚焦通州”，建設“現代化國際新城”；2012年北京市第十一次黨代會對通州定位升級為“城市副中心”，要求“加快通州高端商務服務區建設，增強對東部發展帶的帶動作用”。隨后在2013年和2014年北京市政府工作報告中，也都明確要求加快通州城市副中心的建設。隨著京津冀一體化的發展，通州在首都經濟、京津冀都市圈中的地位進一步強化。

通州區承載發展北京新興CBD功能的歷史使命

（一）“京津冀一體化”形勢下北京的商務功能更加突出

2014年2月，習近平主席視察北京時強調實現京津冀協同發展是一個重大國家戰略；2014年3月，李克強在政府工作報告中提出“加強環渤海及京津冀地區經濟協作”。中央政府層的推動昭示京津冀一體化進程的加速。

京津冀優勢互補、互利共贏，具有各自的發展定位。北京作為國家首都，是國家政治中心、文化中心、國際交往中心和科技創新中心；天津的定位是國際港口城市、北方經濟中心和生態城市，其中濱海新區定位為我國北方對外開放的門戶、高水平的現代制造業和研發轉化基地、北方國際航運中心和國際物流中心、宜居生態型新城區；河北目前基本屬于資源型經濟，正在準備由資源型經濟轉向創新型經濟。

審視北京的定位，首先要明確“首都功能”和北京城市功能是不同的，即北京既是首都，又是一個特大型城市，需要承擔政治中心、文化中心、國際交往中心和科技創新中心的功能，還需要發展經濟，兩者功能有交叉重合的部分，更有錯位的部分，不能用首都功能替代特大城市功能。同時，人們越來越意識到，北京首都功能和特大型城市功能交織在一起，其系統結構必須得到優化，系統功能必須要有所取舍。北京這一特大型城市，面臨巨大的資源、環境壓力，發展的可持續性面臨前所未有的重大挑戰。在京津冀一體化格局下疏解并重塑北京的城市功能，已經成為中央和北京市的共識。

人們意識到，北京不宜再發展資源消耗大、環境負擔重的第一、二產業，帶來大量人流的初級流通產業、低附加值的服務業也需要逐步轉移。在此背景下，商務中心在北京的城市功能中更為突出，與北京新的城市定位更加契合。

（二）北京需要發展集聚優勢產業功能的新興CBD

北京CBD于1993年規劃建設至今，已經形成了國際金融、高端商務、國際傳媒三大支柱產業集聚地，并且在北京城市與經濟發展中發揮了重要作用。在北京CBD蓬勃發展的同時也可以看到，北京CBD的空間資源已趨于飽和、人口集聚規模越來越大、交通負荷日益加重、租金昂貴、企業發展成本日益高昂。盡管CBD向東擴展3平方公里，但東區近700萬平方米的建筑面積中，商務設施面積僅300萬平方米，以北京CBD目前的狀況難以承載大規模新興產業集聚帶來的資源、交通、人口的壓力。

從國際大都市CBD發展經驗看，由“單中心”向“多中心”，由“單CBD”向“多CBD”發展是普遍規律。20世紀60年代以來，許多國際大都市為緩解城市中心區承擔過多職能所產生的超額負荷，都經歷了由“單中心”向“多中心”發展格局的演變。

以東京為例，從20世紀60年代起，由于大丸有中心商務區功能的高度集聚，由此引發一系列嚴重的大城市問題，包括人口激增、地價暴漲、交通嚴重堵塞、嚴重的空氣污染、商業環境惡化、防災隱患等，被統稱為“東京問題”。日本政府歷時數十年，經過多輪規劃，先后發展了新宿、澀谷、池袋、大崎、上野-淺草、錦絲町-龜戶、臨海七個副中心，又建設了幕張、橫濱港、埼玉、大宮等東京周邊30公里范圍內的多處新城，逐步解決了“東京問題”，產業和功能布局由絕對聚集向相對分散轉型，形成一批金融、貿易、文化、科技、信息等新興產業集聚地，以新宿為代表的經濟副中心成為日本經濟新的發展高地。

從紐約CBD來看，紐約老城CBD以華爾街和紐約證券交易所為標志，自1970年后，由于交通、地價等因素影響，一些制造業的公司總部和建筑類設計公司等開始從市中心CBD外遷，紐約逐漸出現了布魯克林、長島、新澤西城、皇后區、曼哈頓中城等幾個CBD新區，布魯克林、長島、新澤西城、皇后區以后臺服務功能為主，曼哈頓中城以行政執行管理功能為主，老城CBD則以金融交易功能為主。

（三）作為京津冀橋頭堡的通州是北京未來發展新興CBD的最佳選擇

北京經過多年發展，事實上已形成了多個具有CBD性質的高端產業聚集區。商務中心區、中關村科技園區、金融街、經濟技術開發區、臨空經濟區和奧林匹克中心區六大高端產業功能區以全市7%的面積，集聚了全市四成左右的資產，實現了四成以上的GDP、利潤和稅收。這些區域目前在發展空間上均受到一定限制。以信息產業為例，當前北京信息產業相關企業分布分散，甚至有些大公司總部不同功能分布于不同城市區域。如微軟亞太研發中心位于海淀區丹棱街微軟大廈，而微軟大中華區銷售市場和服務中心位于朝陽區望京微軟大廈；IBM中國公司總部位于朝陽區北四環中路盤古大觀，而IBM中國開發中心在海淀區東北旺中關村科技園區軟件園；英特爾（中國）有限公司在東城區北三環東路環球貿易中心，而英特爾中國研究院和英特爾研究中心位于海淀區融科資訊中心；高通無線通信技術（中國）有限公司在朝陽區光華路嘉里中心，而其研發中心位于中關村科技大廈。整體上，北京的信息科技產業、信息服務產業、高附加值的現代服務業等優勢產業均需要新的更大更優質的承載空間。endprint

總體上看，基于建設世界城市的角度，北京缺少全球影響力和資源配置能力的高端功能，北京現有CBD日趨飽和，逐漸產生溢出效應，部分高端功能需要尋找新的空間載體；國家首都功能的優化和京津冀一體化國家戰略的推進，一方面北京面臨城市功能疏解、城市功能布局優化的壓力，另一方面又有承載京津冀一體化發展對高端商務的大量需求。

通州在區位上是北京唯一同時與河北及天津相鄰的地區，處于京津冀三地交界處，為北京東大門，與天津武清和河北廊坊比鄰，是京津冀發展的重要戰略節點，也是融合協調京津冀發展的戰略腹地。正如郭金龍所指出的，通州在京津冀協同發展中處于橋頭堡位置。因此，基于通州的區位優勢，在通州發展新的CBD是較好的戰略選擇。通州建設新興CBD，有利于構筑北京城市新的競爭優勢，也有利于北京進一步鞏固京津冀經濟中心和北方國際商務中心地位，有利于京津冀產業結構的大調整和整體升級。

通州區發展北京新興CBD具有優越的資源稟賦

從發展規模看，通州城市副中心規劃155平方公里，其核心區規劃面積16平方公里，約相當于現有CBD的2.3倍（北京CBD面積6.99平方公里）。

從景觀資源看，通州區地處京杭大運河北端，境內分布著北運河、潮白河、溫榆河等13條河流，千年京杭大運河穿城而過，在通州流域長達42公里。通州擁有北京市相對較好的濱水水景資源，新城核心區五河交匯，發展通州新興CBD有利于形成在北京城區無法實現的獨特的CBD濱水天際線。

從產業基礎看，通州缺乏明顯的優勢產業，但這也是其優勢，即有較強的可塑性。

從交通條件看，通州離國貿中心只有13公里。交通通達性逐年提升，規劃3條地鐵線路、2條高速線路，多條城市道路。2014年地鐵7號線將全線貫通，城區新增市區公交線路7條，區內接駁公交線路3條，調延線路2條。

本文重點討論通州的文化資源稟賦。但凡世界頂級的商務區均離不開文化的滋養。文化賦予商務區以內涵、個性以及厚重感。在文化底蘊和傳承以及文化產業等方面，通州CBD將有明顯的優勢。

文化往往是世界城市核心區的重要內涵，文化設施為城市創造了巨大的附加價值。以紐約曼哈頓區為例，有世界十大著名博物館之一的大都會藝術博物館，每年游客超過500萬；有美國最大的公共圖書館—紐約共同圖書館，每年出借書冊1200萬，進館人數超過400萬；有演藝街區百老匯，以及著名的大都會歌劇院，一年觀眾超過1000萬，門票收入近10億美元；還有年游客超過250萬的紐約現代藝術博物館。此外格林威治村、中央公園、聯合國總部等人文政治名勝也豐富了紐約CBD的個性與內涵。時尚與人文交融的文化底蘊使曼哈頓CBD不僅僅是全世界的金融、經濟中心，更成為世界著名的文化中心。

通州是京杭大運河孕育的一座歷史文化名鎮，歷稱京門，為水陸要會。據歷史記載，秦始皇四次巡游長城，漢武帝東巡，曹操統兵征烏桓，唐太宗東征高麗，康熙、乾隆巡行江南，通州都是必經要道。自遼金以后是歷代王朝南糧北運的倉儲要地，京東重要的貿易中心，拱衛京師的門戶。以運河文化為核心的通州文化與宣武文化是北京并駕齊驅的兩個重要文化圈。

自清朝后期，隨著蒸汽機的出現和社會經濟的變革，原來以水為載體的運輸方式發生改變，漕運衰落。但運河文化的基因仍然深入通州的文化骨髓。當前通州區已形成創意產業文化的聚集。規劃面積14.6平方公里的宋莊文化創意產業集聚區擁有全國最大的原創藝術家群落，被授予“國家動畫產業基地”稱號。通州梨園九棵樹地區現已成為我國最大的數字音樂產業集聚地，擁有數字音樂制作工作室500余家，專業人才5000余人，為全市80%以上影視劇提供配樂、錄音、縮混創作服務。

環球影城主題公園項目落戶通州已成定局，這種大型文化娛樂項目具有巨大的產業帶動功能。例如，日本大阪環球影城每年的游客在850萬至1000萬之間。日本東京迪斯尼1990年開幕，其后8年中，迪斯尼區域每平米土地價格超過400萬元，是東京都市圈平均土地價格的2倍以上；截止至2008年，東京迪斯尼度假區共提供了13600個就業崗位；周邊大量商業、商務設施均滿租且租金不菲。隨著環球影城落戶通州，不僅將帶動區域旅游、零售、餐飲、娛樂等生活性產業發展，也將帶動樓宇經濟、廣告、出版、知識產權、稅務等生產性服務業產業發展，還將支持工業設計、智能產品整體方案、數字化技術等現代工業、信息產業發展，成為通州CBD重要的產業驅動力。隨著創意產業、娛樂文化的發展，通州將成為我國北京，乃至北方的創意文化、娛樂文化中心。

綜上，不同于其他CBD區域，通州新興CBD將居于京津冀“橋頭堡”要沖，具有良好發展條件和后發優勢，具有較廣域承載空間和承載能力。尤其是憑借現有的運河文化、宋莊文化創意產業集聚區資源稟賦，以及利用環球國際影城主題公園的優勢，通州CBD將進一步凸顯其文化特色。

通州區發展北京新興CBD的約束條件

（一）產業基礎薄弱

通過前文論述可知，通州產業基礎薄弱、無優勢產業?？v觀通州近十年來的發展，房價和常住人口都在增長，但產業和經濟基礎仍比較薄弱。比較北京市5個區的地區生產總值，通州明顯處于弱勢地位，人均GDP僅高于昌平區（見表1）；比較5個區社會消費品零售總額，通州水平也偏低，低于順義、昌平（見表2）；比較5個區限額以上第三產業情況，通州的數據也不理想（見表3）。從全市人均可支配收入和人均消費支出看，通州區明顯低于全市平均水平。人均可支配收入比全市平均水平低約6000元，人均消費支出低于全市平均水平約5000元（見表4）。

經濟要素流動有其規律。有雄厚的經濟基礎、良好的公共服務平臺和產業、技術發展環境、市場環境，才能有吸引力。政府機構、教育、醫療資源的疏解固然可以靠行政命令，但發展高端商務功能、吸引大公司入駐，具有較高的要求，經濟發達程度、要素市場、也包括零售市場的活躍程度以及公共服務功能都制約著CBD的發展。endprint

因此，本文認為，通州城市副中心及新興CBD的發展需要長時期的市場培育、功能完善、環境改善、基礎設施的跟進，以及軟環境的優化。

（二）自然資源約束

自然資源約束主要是水資源約束。目前通州相對其他區縣，表面看水資源有一定稟賦，但對于建設“北方水城”的呼聲我們持有質疑。從目前看，通州水資源狀況不容樂觀：規劃核心區盡管有溫榆河、通惠河、北運河、運潮減河、小中河五河交匯，但在這五條河流中，運潮減河是連接北運河與潮白河的人工排水河道，而潮白河在密云水庫以下已斷流，通惠河是污水河，北運河、小中河水環境面臨綜合整治。

以宋莊鎮和西集鎮為代表，通州區地下水長期嚴重超采，潛水污染問題突出。通州地處北京市下游，市區排污水80%流經本地區。在全市水資源版圖上，通州已被冠名水資源“最匱乏”地區。目前，通州城區自來水日供水能力為11.2萬立方米，超出了通州城區日供水能力的極限。

通州南水北調配套的通州水廠項目在2014年春節前正式開工建設，力爭在2015年6月完工并試運行。項目規劃遠期供水能力60萬噸/日。一期擬建規模為20萬噸/日，基本滿足“十二五”末通州新城供水需求，遠期規?？蛇_60萬噸/日，這將有效緩解通州水資源缺乏狀況，為通州CBD發展提供一定條件。但是，“北方水城”的規劃設想應進一步論證，鑒于目前的水資源狀況應審慎實施。

通州區建設北京新興CBD的定位與特質

通州新興CBD不應是北京CBD的副中心，而應是北京新的CBD。新的CBD是對北京CBD的全面升級，北京CBD難以實現的目標和功能可以在新區內得以實現。

近年信息產業與信息服務等相關產業發展迅速，產業、關聯產業及相關配套服務功能的集聚發展需求迫切，依靠硬件資源、高校成長起來的中關村模式不適應信息產業、信息服務等相關產業的發展，傳統CBD因土地資源、發展成本等因素不能承載相應功能，北京CBD新區應以上述產業為發展核心。

因此，新興CBD應承載北京CBD總部外移的功能，重點發展信息科技及高附加值現代服務業。承載以信息產業（電子信息設備制造、銷售和租賃、電子信息傳輸服務、計算機軟件和軟件業、其他信息相關服務）、信息服務業（信息傳輸服務、信息技術服務、信息內容服務），以及電子商務服務業、計算機服務和軟件業主導的現代服務業等新興科技類公司為核心產業，以金融、咨詢服務、流通服務等現代服務業為補充的總部聚集區。

通州新興CBD除具有CBD傳統的特征外，還應有所超越，具備傳統CBD因土地資源等制約無法實現的特質。

（一）功能結構配比合理并實現CBD“24小時活力”

在合理規劃土地使用功能基礎上，實現商務辦公、商業服務、公共設施、居住功能結構合理，可持續發展。與其他“五區”（文化創意產業集聚區、文化旅游區、高端總部基地集聚區、國際醫療服務區、國際組織集聚區）相得益彰，不能再造一座“鬼城”。CBD活力來源于商業集聚，來自于發達的零售、餐飲、娛樂業，來自于青春時尚的流行文化。但商業不是人為規劃可以造就的，根據商業發展規律，在自然集聚基礎上的引導至關重要。新興CBD需合理安排功能結構，實現快節奏與慢生活的平衡、硬環境與軟環境的平衡、高樓大廈與自然景觀的平衡、8小時的商務與夜生活的平衡，真正實現“24小時活力”。這樣的新興CBD將是一個文化體驗的CBD，休閑旅游的CBD，也是健康宜居的CBD。

（二）商業功能應該更加完善且服務更加便捷

完善合理的商業功能配比可以使CBD的服務更加便捷，提升CBD的便捷度。CBD新區應構建與商務功能形成互動、全方位滿足多元商務服務需求、引領現代生活方式，多層級、豐富完善、便利便捷的商業服務體系。根據國際知名CBD數據，若要實現這一目標，CBD商業建筑面積至少應達到總建筑面積20%，其中，合理零售面積應達到總面積的8%-9%左右，合理餐飲面積應達到總面積的7%-8%左右。

（三）商務樓宇設施配置應該堅持高標準

CBD最重要的基礎設施是其商務樓宇，一旦建造，需能發揮其功能數十年乃至上百年。因此，通州CBD的商務基礎設施必須高起點。一方面，CBD的商務樓宇設計必須有前瞻性，擁有高標準的樓宇智能系統，包括樓宇信息化系統、新風系統、采光系統、生態系統、安全、消防及逃生系統等都按國際商務辦公標準設置；另一方面，CBD的商務樓宇應精心設計，既具備國際性和時代性，又兼具北京和通州地方特色，有完美的天際線，成為通州新的城市地標。

（四）環境品質舒適優美

現代CBD追求商務環境和自然環境的有機融合，人、商、自然能夠和諧共處。在繁忙的商務活動之余，人們能輕松、便捷地與自然接觸，調適其心情與節奏。通州CBD需貫徹這一原則，在區域資源條件充分挖掘開發和整體環境景觀合理規劃設計的基礎上，形成以人為本、舒適實用、環境優美的環境景觀，尤其應充分發掘通州水資源優勢，打造北京獨一無二的富有韻律和層次的綠化親水空間、優美舒適有序的公共空間、令人印象深刻的優美街景等等。

（五）交通系統高效通達

CBD的交通順暢至關重要，國際成功的CBD都有高效通達的交通系統，如紐約曼哈頓有11條地鐵線，東京新宿車站每天的換乘者高達326萬。依托交通車站形成復合集聚模式，便于大量人流順暢通達，目前北京CBD每逢高峰期的交通擁堵，極大地制約了CBD功能的發揮。

通州CBD新區建設在交通系統設計上應具有前瞻性：建有通達的內部和外部交通網絡系統，使內外部工作人員能以較少的時間順暢便捷地進出商務新區及在商務新區內活動。應形成完善通達的公共交通網絡，構建高效通達的路網體系，形成高效的人車分流系統，營造CBD內部人性化的步行系統以及便捷合宜的停車系統。

（六）綠色、環保與可持續發展

綠色、環保，可持續發展已經成為當今世界公認的核心價值，越來越多企業將其奉為經營準則。這既是企業承擔社會責任的價值所在，也是降低企業成本、提升競爭力的一大法寶。通州CBD新區必須順應并引領這一潮流，應該是生態型的CBD。生態意味著綠色、環保，也意味著CBD應該擁有存量豐富、可延展的發展空間和很強的自適應與再生長能力。

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