現階段影響房地產業發展的主要因素

謝曉棣

現階段影響房地產業發展的主要因素

謝曉棣

據國家統計局發布的信息顯示，10月份70個大中城市新建住宅價格指數環比下跌0.8%，雖然跌幅比9月略有收窄，但這已是連續第6個月下跌，這也意味著我國房地產市場開始進入了衰退期。需要引起注意的是，樓市的近期表現還都是發生在央行“9·30”房貸新政之后。房地產行業在我國年度經濟產出中的占比已經超過15%，開發商和購房者從銀行等金融機構獲得了大量融資，因此房地產市場持續不景氣應該說是我國經濟當前發展的最大潛在風險。

按照目前的情況來看，我國房地產市場規模和利潤空間都在趨于下降，具體表現在：第一，房地產行業產生分化。三、四線城市不僅樓市存量過多而且吸引外來人口能力明顯不足，造成不少開發商逐漸回歸一、二線城市，市場的蛋糕變小。第二，由于土地市場從區域上開始越來越集中，競爭難免變得會越來越激烈。這種現象的代價是開發商為維持規模，抬高地價，犧牲利潤。第三，房貸資產在銀行日益受到冷落很可能是趨勢性的，而開發貸卻一直比較熱，這意味著房價的漲速難以超過地價。可見，我國房地產行業已經到了供給過剩、內在需求疲弱的結構性拐點。

供需正經歷結構性變化

我國房地產市場在經歷了非理性投資行為所造成的多輪泡沫化膨脹之后在某些區域出現了嚴重的過剩現象，如稱作“鬼城”的鄂爾多斯、神木等，再加之需求方持觀望態度的人群不斷增多，支撐房地產開發投資條件不足，致其增速下行趨勢難以扭轉，房地產市場的供求關系正經歷結構性轉變。

房地產具有商品的雙重屬性，即不僅是可以滿足人們消費需求的生活必需品，也是具有“投資保值”屬性的能給投資者帶來收益的投資品。政府在實施多輪樓市調控之后，其政策目的也日漸清晰，即大力弱化住房的“投資品”屬性，使其回歸原本的滿足人們居住需求的“消費品”屬性。

另一方面，國家統計局數據顯示，2013年我國城鎮化實際程度為53.73%，“戶籍城鎮化率”更低僅約為35.7%，按國際上的經驗數據來看，城鎮化至少要達到70%左右的高位水平，房地產增速才有可能換軌進入緩慢發展的階段。也就是說，理論上來講，在我國經濟社會今后的發展過程中，還大概會有幾億人需要進入城市里生活，這很大程度上支撐了城市尤其中心區域房價在未來一段時間內上漲的趨勢。但同時也要注意的是，與快速城鎮化相伴的是人口老齡化的加重以及人口紅利的消失，這些因素會為住房需求帶來不利影響。

從供給方面看，我國房地產行業開發投資的增速有所下滑。前三季度，全國房屋新開工面積13.1億平方米，同比下降9.3%，降幅比上半年縮小7.1個百分點。全國房屋竣工面積為5.7億平方米，同比增長7.2%，增速比上半年回落0.9個百分點。由于前期存量較為充裕并且銷售未見根本性好轉的態勢，未來一段時間內房地產的開發投資也不容樂觀。此外，保障房大量建設標志著住房供應體系重大改變，將對商品住宅市場產生顯著影響。

政策因素不容忽視

我國房地產市場的發展態勢與中央貨幣政策有很大關系，這主要是由于我國房地產業對貨幣政策表現的愈來愈敏感。以目前我國的經濟狀況看，雖然大規模的強刺激不可能再出現，但是定向的微刺激仍會是比較大的選擇，這決定了我國房地產市場的整體趨勢。目前影響樓市的主要政策影響因素包括以下幾個方面：

其一，最近一段時間限購的松綁，會提升整個樓市市場的信心，在一定程度提振銷售。房地產市場在經歷了4年的長期限購后逐漸開始松動，但據觀察，限購松動可能會在短期內有一定的拉動效果，后續需求不足的問題仍難以回避。也就是說，限購松綁對整個市場的作用更多表現在心理影響，其實際作用有限。

其二，央行降息，房貸再松綁。近期，央行下調銀行存款利率，會直接降低銀行融資成本，同時，央行還向中行、國開行和興業銀行注入了500億元資金，此前兩月已向市場注入8000億。雖然近期央行推出的降息政策直接目的是刺激宏觀經濟，但在融資成本和資金環境寬松雙重利好下，更多銀行將推出優惠房貸利率。這對于購房者與開發商而言，可謂是久旱逢甘霖，可以有效緩和當前房地產市場的低迷態勢。

其三，由于未來國家將會繼續倡導差異化貨幣信貸政策，改善性居住需求釋放的動力仍會不足。

其四，房產稅的改革也在推進之中，這會削弱樓市的投資需求，有助于引導居民合理住房消費。房地產投資收益增加不確定性，會促使剛需成為房地產市場的主導者。

其五，農村土地還權賦能和要素市場化改革有助于打破城市土地供應壟斷，擴大城鎮住宅及用地供應，抑制房價過度上揚。

圖/新華社

雖然地方政府及中央接連推出了不少的樓市刺激政策，但對此應保持謹慎態度。因為即使未來政策有可能進一步放松，但開發商的過高庫存需要一定時間消化，購房者觀望態度持續濃厚，在這個行業的結構性拐點時期，在可預計的未來一段時期，多數購房者不敢輕易入市，開發商很可能會繼續削減土地購置和開工。

美聯儲退出QE影響資金鏈

房地產是對貨幣因素非常敏感的行業。除了上述所闡述的貨幣政策影響之外，10月29日，美聯儲宣布結束資產購買計劃，從11月起結束量化寬松政策。QE3的退出對于像我國這樣的新興經濟體造成的沖擊是不言而喻的，尤其對存在大量資本積聚的房地產行業影響更深。首先，美聯儲QE3完全退出意味著美國貨幣政策開始恢復、轉向正常化，預示著美元將進入階段性的升值區間，這將很大程度上將刺激國際資本從發展中的新興國家經濟體撤出，對于我國這樣的新興經濟體來說，也許意味著過去低成本的資本時代告一段落。

其次，由于我國在流動性較為充足的時期，未能對經濟的結構進行有效的調整與轉型，伴隨美國量化寬松政策的結束，很可能在我國尚未做好充分準備時引發游資或熱錢大量流出，進一步加劇我國房地產資金鏈的惡化。

最后，美國QE的退出將很大程度提升美元的升值潛力，這就會使新興市場國家不得不面對貨幣貶值壓力，甚至可能會造成全球金融市場的再一次波動。這些都會使我國金融市場的發展面臨更多的波動性和不確定性，對房地產市場造成的沖擊更是顯而易見的。

整體來看，現在我國實體經濟增長比較乏力，經濟基本面比較脆弱，而之前股市的長期不景氣，使得國內外不少資本進入房地產市場，造成我國房地產行業累積的泡沫不斷膨脹。QE的結束將在今后的一段時間將引發市場流動性的緊缺以及金融市場的波動，隨之也會很快影響到到資本蓄積量最大的房地產市場，首當其沖受到影響的是部分區域“畸形”的高房價。當然，在某種程度上，QE的結束會提早使我國樓市進入警惕狀態，倒逼樓市行業的去杠桿化，下一步就是如何在保持經濟整體穩定的條件下逐步將房地產的泡沫擠掉。但如果處理不當，一旦流動性突然收緊，房地產泡沫將被刺破，隨即流動性膨脹支撐的金融風險將爆發。

其實，對于房地產市場和房價來說，其影響因素是非常復雜的，如供求關系、貸款制度、住房保障制度，以及中央與地方的財權與事權的關系等等。當前，我國房地產市場已開始進入了衰退期，而出于應對危機的需要，過去相當長一段時間過度投資和大量信貸在房地產行業的井噴式投放使得我國經濟結構變得扭曲，與此同時，潛在的風險也在不斷放大。目前，盡管央行正在努力通過降息刺激資本市場，中央和地方政府也不斷通過限購、限貸、公積金以及戶籍政策的松綁來“救市”，然而，即使這樣也難以扭轉房地產市場回落趨勢，無法解決經濟體系資源配置機制等結構性問題。筆者認為，影響房地產市場未來發展趨勢的根本性因素，主要取決于經濟政策是否能有效促進經濟增長以及內需拉動是否符合預期，真正實現經濟的去杠桿化過程，這是樓市能否健康持續發展的基礎支撐與必要條件。而在這一過程中，美國QE的退出將倒逼房地產擠出因過高金融杠桿而產生的房地產泡沫，加速我國房價見頂。政府應把握住房地產市場轉折與回歸理性的契機，通過一系列改革，建立房地產調控的長效機制，促進房地產市場持續健康發展。

作者單位：宜春市耀安置業有限公司