誰該為降息歡呼？

殷冬明

剛過去的周五，央行推出了一個在大多數(shù)人意料之外的降息方案。一瞬間，微博和微信就被大量的房產(chǎn)圈人士的歡呼聲所淹沒。這個降息方案被行業(yè)分析師們充分而幸福地解讀為中央政府對于房地產(chǎn)領(lǐng)域的低迷忍無可忍，在“9·30”強心針之后，又打了第二劑強心針，從交易條件的放寬轉(zhuǎn)向交易成本的進一步降低。周日，公積金貸款利率同步降低的消息，進一步刺激了“降息是為了拉高房地產(chǎn)論”的蔓延。幾乎所有的業(yè)內(nèi)分析人士都在摩拳擦掌，靜候周一出現(xiàn)的滾滾買房人潮。

降息是中央銀行的行為。央行降息招來大量解讀，并不意外，但是房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的這類反應(yīng)卻不尋常，因為從本屆政府目前的施政方向和綱領(lǐng)上看，降息恰如明星對著全場的一笑，絕不是笑給某位特定觀眾的。

房地產(chǎn)業(yè)低迷的第一受害人是地方政府。土地收入已經(jīng)是大部分地方政府的財政命脈，它們已經(jīng)有充足的動機和跡象實施救市。但如果將加息解讀為中央政府也在救市，就大謬了。中央和地方政府在土地財政問題上，有清晰的利益悖離。由于歷史包袱，本屆中央政府的著眼點，恰恰是希望將房地產(chǎn)行業(yè)在長期畸形發(fā)展過程中所造成的諸多弊端和風(fēng)險通過諸多政策逐漸化解。房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)對于國民經(jīng)濟固然重要，但是從總體經(jīng)濟和金融健康的層面來說，房地產(chǎn)行業(yè)一業(yè)獨大對于經(jīng)濟的負(fù)面影響早已彰顯無遺。

為什么在國際金融市場上歐洲、美洲和日本的資金成本，遠(yuǎn)低于中國大陸的實際成本？因為資本在土地和房屋市場上嘗到的甜頭使得市場對于資金的回報期望值極高，10%在成熟資本市場已屬高息，在國內(nèi)的借貸市場上則完全是友情得不能再友情的價格。這個恐怖的利率，除了土地和房屋市場，別無第二個來源。由于土地和房屋市場是“不動的產(chǎn)”，是地方性的，而資金的流動性則完全是全球性的，所以一旦房地產(chǎn)業(yè)猛然拉起了利率，實體經(jīng)濟的缺血就無比嚴(yán)重。試想，央行在實體經(jīng)濟的大量缺血嗷嗷聲中忍受了這么長時間，而罪魁禍?zhǔn)拙褪腔闻蛎浀姆康禺a(chǎn)行業(yè)，而央行還頻頻出手救此行業(yè)，此種邏輯，實難成立。

更何況，房地產(chǎn)企業(yè)早已形成了從影子銀行獲取高成本資金的固定模式，40個基點的貸款利率差，更應(yīng)該是為實體經(jīng)濟所設(shè)才對。至于買房人由于息差所產(chǎn)生的購買刺激，實在是微乎其微。畢竟，目前地產(chǎn)市場的整體低迷并不是普通購房人持幣不足，而實在是由于短期供應(yīng)量太過巨大而造成的。

實體經(jīng)濟無論怎樣低迷，向一個造成它們低迷的根源行業(yè)注入更多的資源，決然不是改善之道。財政部的表態(tài)很清楚，取消諸多相關(guān)限制規(guī)定并非為了救市，而是為了放棄政府對于該市場強行施加的不必要監(jiān)管，使其更加充分地面向市場自身的風(fēng)險和機會。再說，大量事實和數(shù)據(jù)表明，自從4萬億救市政策以來，M2的天量投放與土地與不動產(chǎn)價格的暴漲息息相關(guān)，證明增量貨幣完全沒有進入實體經(jīng)濟循環(huán)，本屆政府不可能不以為殷鑒。為什么近期在國外土地市場大筆收購資產(chǎn)的全部都是國內(nèi)地產(chǎn)商？因為它們恰恰就是那個坐擁巨資的資本涌入方，而那些錢，是滾燙的，需要有一個相對和緩但低風(fēng)險的去向。美國房地產(chǎn)市場的多年平均回報率幾乎與通貨膨脹率相當(dāng)，那些拿著12%，甚至15%成本資金的開發(fā)商們投資美國時豈能不知？但它們依然要投的原因，只是因為國內(nèi)市場實在已經(jīng)注水過于嚴(yán)重。而當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商們都已經(jīng)這樣覺得，中央政府豈能置之不聞？

長遠(yuǎn)而言，中國城鎮(zhèn)化的確還是需要更多的房子，但是在短期里抑制了中國實體經(jīng)濟造血功能的也恰恰是房地產(chǎn)行業(yè)。那些打著“房地產(chǎn)行業(yè)是中國經(jīng)濟必經(jīng)之路”的人，實際上是在混淆一個長期向好的行業(yè)與短期病態(tài)繁榮之間的區(qū)別，誤認(rèn)為長期存在的需求就必須是短期爆發(fā)的需求。舉一個小而典型的例子。成都2015年將開業(yè)的接近300萬平米商場需要至少每年成都人在這里消費600億元才能存活，而2013年全年成都市GDP的增長額才不到1000億元。在這樣暴漲的背景下，要么土地財政模式錯了，要么經(jīng)濟規(guī)律錯了，二者必居其一。

（作者為城市規(guī)劃學(xué)者）endprint