福佑商廈乘勢(shì)改造經(jīng)營業(yè)態(tài)提升經(jīng)營實(shí)力

葛起震

阿里巴巴上市引發(fā)的電商熱議，已漸漸冷淡了。但是電商對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)的沖擊，卻依然存在。雖然傳統(tǒng)商業(yè)不可能被完全取代，但電商模式對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)的影響是毋庸置疑的，那傳統(tǒng)商業(yè)又該何去何從呢？

電商模式絕對(duì)不可能取代傳統(tǒng)的商業(yè)模式，尤其是一些具有業(yè)態(tài)特色的傳統(tǒng)商業(yè)，依然是具有無法估量的商業(yè)價(jià)值。但傳統(tǒng)商業(yè)不僅需要?jiǎng)?chuàng)新經(jīng)營模式，更需要提升經(jīng)營業(yè)態(tài)，以增強(qiáng)市場競爭能力，保持著贏勝市場的經(jīng)營特色和實(shí)力。

聞名遐邇的上海豫園商城福佑路商圈，原本就是以其“小商品”的特殊業(yè)態(tài)，以及700多年的上海商業(yè)歷史沉淀，而彰顯出無與倫比的價(jià)值。因此，上海豫園商城福佑路商圈在新的市場環(huán)境下，其文化價(jià)值似乎遠(yuǎn)遠(yuǎn)超于其商業(yè)價(jià)值。福佑路小商品市場存在的價(jià)值，是否僅僅靠著歷史文化的背景？一度成為新市場環(huán)境下人們對(duì)它的疑問？對(duì)于這些絕版的集歷史文化旅游商業(yè)于一體的保護(hù)建筑群，政府對(duì)其存在價(jià)值的保證是必然的。

由上海市商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究中心與黃浦區(qū)商務(wù)委員會(huì)于2011年11月共同頒布的《上海國際黃金珠寶商貿(mào)功能區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》中顯示：“建設(shè)‘上海國際黃金珠寶商貿(mào)功能區(qū)，是促進(jìn)上海商貿(mào)服務(wù)業(yè)跨越式發(fā)展，探索突破現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的體制機(jī)制瓶頸，加快上海轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、形成以服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的積極探索和重要舉措。借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，通過政府支持和推動(dòng)，加快關(guān)鍵資源要素和服務(wù)功能的集聚，著力強(qiáng)化功能建設(shè)，形成六大功能組合，發(fā)揮現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展綜合試點(diǎn)的引領(lǐng)和示范作用。”

《綱要》中還提到了將整個(gè)商貿(mào)功能區(qū)發(fā)展成為“都市旅游中心圈”。除去建設(shè)整合的黃金珠寶交易、批發(fā)中心，同時(shí)推進(jìn)黃金珠寶旅游紀(jì)念品的開發(fā)，整個(gè)商貿(mào)區(qū)將集交易、批發(fā)、鑒定、培訓(xùn)、旅游等于一體，規(guī)劃發(fā)展成為全上海最大、功能最全的黃金珠寶交易中心。而規(guī)劃中的商貿(mào)區(qū)根據(jù)中心城區(qū)服務(wù)業(yè)布局特點(diǎn)和載體發(fā)展空間，以河南路以東、豫園，到外白渡橋邊為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，構(gòu)建“一園、一帶”的總體空間布局。

其中的“一園”即豫園區(qū)域，因豫園是國內(nèi)知名的“中國黃金珠寶第一城”，因此有著良好的發(fā)展基礎(chǔ)。所以，本次規(guī)劃將重點(diǎn)打造豫園區(qū)域的黃金珠寶商貿(mào)區(qū)建設(shè)。《綱要》中提到：“充分利用豫園區(qū)域內(nèi)圈和中圈的建筑空間和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，以高度集聚貿(mào)易、設(shè)計(jì)、旅游等主體產(chǎn)業(yè)為主線，以商貿(mào)功能區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)為抓手，以優(yōu)先獲取體制和機(jī)制創(chuàng)新試點(diǎn)，以及政策和資金扶持為依托，努力建設(shè)成為國內(nèi)外知名黃金珠寶品牌商匯集、黃金珠寶交易活躍、創(chuàng)意設(shè)計(jì)領(lǐng)先、專業(yè)服務(wù)健全的上海國際黃金珠寶商貿(mào)功能區(qū)的標(biāo)志性區(qū)域。”整個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)和具體落實(shí)，預(yù)計(jì)通過5年（2011年至2015年）時(shí)間基本完成，分三階段推進(jìn)，目前規(guī)劃已處在完成階段。

而位于豫園城隍廟商業(yè)核心位置的福佑商廈，也是本次規(guī)劃中重點(diǎn)打造的業(yè)態(tài)升級(jí)換代的產(chǎn)業(yè)之一。福佑商廈現(xiàn)已規(guī)劃將5層和6層商鋪改造成為專營黃金珠寶，并預(yù)計(jì)在今后幾年時(shí)間里，將福佑商廈整棟建筑的經(jīng)營業(yè)態(tài)升級(jí)為黃金珠寶首飾的大型黃金珠寶首飾城。并由經(jīng)營管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，形成一個(gè)完整的商業(yè)旺市業(yè)態(tài)，保證業(yè)主的穩(wěn)定收益和財(cái)富增值。

令人驚喜的是，福佑商廈4層商鋪正在火熱出售，僅銷售33套，平均面積在25平方米，平均單價(jià)每平方米僅65000元，平均單套總價(jià)在163萬元，擁有罕見的40年完整商鋪產(chǎn)權(quán)。由于商場是統(tǒng)一經(jīng)營管理，除去自營之外，保證投資置業(yè)者年收益達(dá)到6.5%，并形成可持續(xù)經(jīng)營的旺市業(yè)態(tài)格局，確保經(jīng)營者經(jīng)營收益和投資者利潤回報(bào)。正在規(guī)劃中的業(yè)態(tài)升級(jí)所得的投資收益，目前并未統(tǒng)計(jì)出詳細(xì)數(shù)據(jù)，但是遠(yuǎn)超6.5%的年回報(bào)是必然的。

福佑商廈憑借其絕無僅有的地段價(jià)值、文化價(jià)值、業(yè)態(tài)價(jià)值，在市場上形成了優(yōu)異的經(jīng)營品牌形象。我們可以相信，隨著福佑商廈經(jīng)營業(yè)態(tài)的不斷提升，其物業(yè)價(jià)值依存，其市場品牌依存，其經(jīng)營收益依存。因此，福佑商廈的旺鋪出售，必將會(huì)引起投資置業(yè)者的爭購。endprint