福佑商廈乘勢改造經營業態提升經營實力

葛起震

阿里巴巴上市引發的電商熱議，已漸漸冷淡了。但是電商對傳統商業的沖擊，卻依然存在。雖然傳統商業不可能被完全取代，但電商模式對傳統商業的影響是毋庸置疑的，那傳統商業又該何去何從呢？

電商模式絕對不可能取代傳統的商業模式，尤其是一些具有業態特色的傳統商業，依然是具有無法估量的商業價值。但傳統商業不僅需要創新經營模式，更需要提升經營業態，以增強市場競爭能力，保持著贏勝市場的經營特色和實力。

聞名遐邇的上海豫園商城福佑路商圈，原本就是以其“小商品”的特殊業態，以及700多年的上海商業歷史沉淀，而彰顯出無與倫比的價值。因此，上海豫園商城福佑路商圈在新的市場環境下，其文化價值似乎遠遠超于其商業價值。福佑路小商品市場存在的價值，是否僅僅靠著歷史文化的背景？一度成為新市場環境下人們對它的疑問？對于這些絕版的集歷史文化旅游商業于一體的保護建筑群，政府對其存在價值的保證是必然的。

由上海市商業經濟研究中心與黃浦區商務委員會于2011年11月共同頒布的《上海國際黃金珠寶商貿功能區發展規劃綱要》中顯示：“建設‘上海國際黃金珠寶商貿功能區，是促進上海商貿服務業跨越式發展，探索突破現代服務業發展的體制機制瓶頸，加快上海轉變發展方式、形成以服務經濟為主的產業結構的積極探索和重要舉措。借鑒國際經驗，通過政府支持和推動，加快關鍵資源要素和服務功能的集聚，著力強化功能建設，形成六大功能組合，發揮現代服務業發展綜合試點的引領和示范作用。”

《綱要》中還提到了將整個商貿功能區發展成為“都市旅游中心圈”。除去建設整合的黃金珠寶交易、批發中心，同時推進黃金珠寶旅游紀念品的開發，整個商貿區將集交易、批發、鑒定、培訓、旅游等于一體，規劃發展成為全上海最大、功能最全的黃金珠寶交易中心。而規劃中的商貿區根據中心城區服務業布局特點和載體發展空間，以河南路以東、豫園，到外白渡橋邊為重點發展區域，構建“一園、一帶”的總體空間布局。

其中的“一園”即豫園區域，因豫園是國內知名的“中國黃金珠寶第一城”，因此有著良好的發展基礎。所以，本次規劃將重點打造豫園區域的黃金珠寶商貿區建設。《綱要》中提到：“充分利用豫園區域內圈和中圈的建筑空間和產業基礎，以高度集聚貿易、設計、旅游等主體產業為主線，以商貿功能區重點項目建設為抓手，以優先獲取體制和機制創新試點，以及政策和資金扶持為依托，努力建設成為國內外知名黃金珠寶品牌商匯集、黃金珠寶交易活躍、創意設計領先、專業服務健全的上海國際黃金珠寶商貿功能區的標志性區域。”整個規劃設計和具體落實，預計通過5年（2011年至2015年）時間基本完成，分三階段推進，目前規劃已處在完成階段。

而位于豫園城隍廟商業核心位置的福佑商廈，也是本次規劃中重點打造的業態升級換代的產業之一。福佑商廈現已規劃將5層和6層商鋪改造成為專營黃金珠寶，并預計在今后幾年時間里，將福佑商廈整棟建筑的經營業態升級為黃金珠寶首飾的大型黃金珠寶首飾城。并由經營管理公司統一經營管理，形成一個完整的商業旺市業態，保證業主的穩定收益和財富增值。

令人驚喜的是，福佑商廈4層商鋪正在火熱出售，僅銷售33套，平均面積在25平方米，平均單價每平方米僅65000元，平均單套總價在163萬元，擁有罕見的40年完整商鋪產權。由于商場是統一經營管理，除去自營之外，保證投資置業者年收益達到6.5%，并形成可持續經營的旺市業態格局，確保經營者經營收益和投資者利潤回報。正在規劃中的業態升級所得的投資收益，目前并未統計出詳細數據，但是遠超6.5%的年回報是必然的。

福佑商廈憑借其絕無僅有的地段價值、文化價值、業態價值，在市場上形成了優異的經營品牌形象。我們可以相信，隨著福佑商廈經營業態的不斷提升，其物業價值依存，其市場品牌依存，其經營收益依存。因此，福佑商廈的旺鋪出售，必將會引起投資置業者的爭購。endprint