福佑商廈乘勢改造經(jīng)營業(yè)態(tài)提升經(jīng)營實力

葛起震

阿里巴巴上市引發(fā)的電商熱議，已漸漸冷淡了。但是電商對傳統(tǒng)商業(yè)的沖擊，卻依然存在。雖然傳統(tǒng)商業(yè)不可能被完全取代，但電商模式對傳統(tǒng)商業(yè)的影響是毋庸置疑的，那傳統(tǒng)商業(yè)又該何去何從呢？

電商模式絕對不可能取代傳統(tǒng)的商業(yè)模式，尤其是一些具有業(yè)態(tài)特色的傳統(tǒng)商業(yè)，依然是具有無法估量的商業(yè)價值。但傳統(tǒng)商業(yè)不僅需要創(chuàng)新經(jīng)營模式，更需要提升經(jīng)營業(yè)態(tài)，以增強市場競爭能力，保持著贏勝市場的經(jīng)營特色和實力。

聞名遐邇的上海豫園商城福佑路商圈，原本就是以其“小商品”的特殊業(yè)態(tài)，以及700多年的上海商業(yè)歷史沉淀，而彰顯出無與倫比的價值。因此，上海豫園商城福佑路商圈在新的市場環(huán)境下，其文化價值似乎遠遠超于其商業(yè)價值。福佑路小商品市場存在的價值，是否僅僅靠著歷史文化的背景？一度成為新市場環(huán)境下人們對它的疑問？對于這些絕版的集歷史文化旅游商業(yè)于一體的保護建筑群，政府對其存在價值的保證是必然的。

由上海市商業(yè)經(jīng)濟研究中心與黃浦區(qū)商務委員會于2011年11月共同頒布的《上海國際黃金珠寶商貿功能區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》中顯示：“建設‘上海國際黃金珠寶商貿功能區(qū)，是促進上海商貿服務業(yè)跨越式發(fā)展，探索突破現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展的體制機制瓶頸，加快上海轉變發(fā)展方式、形成以服務經(jīng)濟為主的產(chǎn)業(yè)結構的積極探索和重要舉措。借鑒國際經(jīng)驗，通過政府支持和推動，加快關鍵資源要素和服務功能的集聚，著力強化功能建設，形成六大功能組合，發(fā)揮現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展綜合試點的引領和示范作用。”

《綱要》中還提到了將整個商貿功能區(qū)發(fā)展成為“都市旅游中心圈”。除去建設整合的黃金珠寶交易、批發(fā)中心，同時推進黃金珠寶旅游紀念品的開發(fā)，整個商貿區(qū)將集交易、批發(fā)、鑒定、培訓、旅游等于一體，規(guī)劃發(fā)展成為全上海最大、功能最全的黃金珠寶交易中心。而規(guī)劃中的商貿區(qū)根據(jù)中心城區(qū)服務業(yè)布局特點和載體發(fā)展空間，以河南路以東、豫園，到外白渡橋邊為重點發(fā)展區(qū)域，構建“一園、一帶”的總體空間布局。

其中的“一園”即豫園區(qū)域，因豫園是國內知名的“中國黃金珠寶第一城”，因此有著良好的發(fā)展基礎。所以，本次規(guī)劃將重點打造豫園區(qū)域的黃金珠寶商貿區(qū)建設。《綱要》中提到：“充分利用豫園區(qū)域內圈和中圈的建筑空間和產(chǎn)業(yè)基礎，以高度集聚貿易、設計、旅游等主體產(chǎn)業(yè)為主線，以商貿功能區(qū)重點項目建設為抓手，以優(yōu)先獲取體制和機制創(chuàng)新試點，以及政策和資金扶持為依托，努力建設成為國內外知名黃金珠寶品牌商匯集、黃金珠寶交易活躍、創(chuàng)意設計領先、專業(yè)服務健全的上海國際黃金珠寶商貿功能區(qū)的標志性區(qū)域。”整個規(guī)劃設計和具體落實，預計通過5年（2011年至2015年）時間基本完成，分三階段推進，目前規(guī)劃已處在完成階段。

而位于豫園城隍廟商業(yè)核心位置的福佑商廈，也是本次規(guī)劃中重點打造的業(yè)態(tài)升級換代的產(chǎn)業(yè)之一。福佑商廈現(xiàn)已規(guī)劃將5層和6層商鋪改造成為專營黃金珠寶，并預計在今后幾年時間里，將福佑商廈整棟建筑的經(jīng)營業(yè)態(tài)升級為黃金珠寶首飾的大型黃金珠寶首飾城。并由經(jīng)營管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，形成一個完整的商業(yè)旺市業(yè)態(tài)，保證業(yè)主的穩(wěn)定收益和財富增值。

令人驚喜的是，福佑商廈4層商鋪正在火熱出售，僅銷售33套，平均面積在25平方米，平均單價每平方米僅65000元，平均單套總價在163萬元，擁有罕見的40年完整商鋪產(chǎn)權。由于商場是統(tǒng)一經(jīng)營管理，除去自營之外，保證投資置業(yè)者年收益達到6.5%，并形成可持續(xù)經(jīng)營的旺市業(yè)態(tài)格局，確保經(jīng)營者經(jīng)營收益和投資者利潤回報。正在規(guī)劃中的業(yè)態(tài)升級所得的投資收益，目前并未統(tǒng)計出詳細數(shù)據(jù)，但是遠超6.5%的年回報是必然的。

福佑商廈憑借其絕無僅有的地段價值、文化價值、業(yè)態(tài)價值，在市場上形成了優(yōu)異的經(jīng)營品牌形象。我們可以相信，隨著福佑商廈經(jīng)營業(yè)態(tài)的不斷提升，其物業(yè)價值依存，其市場品牌依存，其經(jīng)營收益依存。因此，福佑商廈的旺鋪出售，必將會引起投資置業(yè)者的爭購。endprint