碧津房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作研究

祁 杰

(東北財經(jīng)大學(xué)網(wǎng)絡(luò)教育學(xué)院，遼寧 大連 116025)

一、碧津房地產(chǎn)企業(yè)概況

碧津房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 (以下簡稱碧津公司)成立于1998年12月，注冊資本1億元人民幣，具有國家一級開發(fā)資質(zhì)。經(jīng)過十余年的發(fā)展，公司已成為一家以房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營為主、兼物業(yè)管理、房地產(chǎn)咨詢等多方面業(yè)務(wù)為一體的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

公司自成立以來，集合了一批多年從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的專業(yè)技術(shù)力量和致力于房地產(chǎn)事業(yè)的有志之士，始終秉承“客戶至尊，攜手共進(jìn)”的企業(yè)宗旨和“誠信立商、求實創(chuàng)新、追求卓越”的經(jīng)營宗旨，一貫堅持“以人才為根本，以市場為導(dǎo)向”的發(fā)展理念，先后成功開發(fā)了鏡明花園、振興路商業(yè)街、水韻花都、水晶城等數(shù)十個項目，在為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)中做出了突出貢獻(xiàn)。

二、碧津房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃案例分析

(一)碧津公司財務(wù)狀況與涉稅分析

1.企業(yè)的財務(wù)狀況分析

營業(yè)利潤率是指企業(yè)的營業(yè)利潤與營業(yè)收入的比率。它是衡量企業(yè)經(jīng)營效率的指標(biāo)，反映了在不考慮非營業(yè)成本的情況下，企業(yè)管理者通過經(jīng)營獲取利潤的能力。其計算公式為:營業(yè)利潤率=營業(yè)利潤÷全部業(yè)務(wù)收入×100%。

毛利率是毛利與銷售收入 (或營業(yè)收入)的百分比，其中毛利是收入和與收入相對應(yīng)的營業(yè)成本之間的差額，用公式表示:毛利率=毛利÷營業(yè)收入×100%=(營業(yè)收入-營業(yè)成本)÷營業(yè)收入×100%［1］。

依據(jù)碧津公司近三年的利潤表計算得出的毛利率和營業(yè)利潤率指標(biāo)如表1所示。

表1 碧津公司近三年盈利水平 單位:%

表2表明，從近三年的數(shù)據(jù)可以看出，碧津公司的盈利能力在逐年降低，究其原因，一方面是國家宏觀經(jīng)濟政策的影響，但宏觀環(huán)境對所有的企業(yè)具有等同的影響，整個房地產(chǎn)行業(yè)的盈利能力卻在增長;另一方面2012年，碧津公司的盈利指標(biāo)下降幅度較大，這是由于土地增值稅清算的原因造成的。由此可以看出，面對更加嚴(yán)峻的形勢，提高盈利水平是碧津公司亟待解決的問題。稅收籌劃有利于企業(yè)節(jié)約負(fù)稅成本，一定程度上提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，促進(jìn)企業(yè)緊跟國家政策導(dǎo)向，開辟新的盈利增長點。

表2 房地產(chǎn)行業(yè)近三年平均盈利 單位:%

資料來源:中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒。

2.企業(yè)的稅負(fù)分析

碧津公司涉及的重要稅種有營業(yè)稅、城建稅及教育費附加、土地增值稅和企業(yè)所得稅，其它稅種的涉及金額及比例較小，統(tǒng)歸為一類，包括契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅及印花稅等。

表3 碧津公司2010—2012年應(yīng)納稅額

表4 碧津公司2010—2012年各稅種占應(yīng)納稅額的比重 單位:%

表5 碧津公司2010—2012年稅額與當(dāng)期收入比 單位:%

通過數(shù)據(jù)比較可以看出，營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅是其主要稅種。其中2012年土地增值稅的比重大幅增長是由土地增值稅清算造成的。表5是碧津公司各個稅種在銷售收入中所占的比重，反應(yīng)碧津公司的稅收負(fù)擔(dān)，從表5中數(shù)據(jù)可以看出碧津公司的稅收負(fù)擔(dān)在不斷加重，同時，碧津公司稅收籌劃的空間動力也在加大。以2012年為例，碧津公司每銷售100元就要繳納總計31.20元的稅收，稅收負(fù)擔(dān)較重［2］。

(二)碧津公司的稅收籌劃分析

1.碧津公司的稅收籌劃目標(biāo)

根據(jù)前文對碧津公司財務(wù)狀況和稅負(fù)狀況的分析，結(jié)合當(dāng)前的宏觀調(diào)控背景，碧津公司稅收籌劃的目標(biāo)為:第一，應(yīng)該減輕稅收負(fù)擔(dān)，節(jié)約稅收成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益［3］。第二，完善稅收籌劃的思路，提高籌劃意識，進(jìn)而提高企業(yè)的經(jīng)營管理策略。

2.籌資方式選擇的稅收籌劃

碧津公司在2011年通過設(shè)立A項目公司開發(fā)建設(shè)某項目，A項目公司為籌集資金向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)銀行貸款1.95億元，貸款利率7.00%，碧津公司為其提供連帶責(zé)任擔(dān)保。當(dāng)時，碧津公司還可以選擇的籌資方式是發(fā)行股票配股籌資，碧津公司當(dāng)時的股票價格為7.50元每股，以每5股配1股，6.50元的價格發(fā)行股票3 000萬股。在此背景下設(shè)計一個籌資方案:

(1)所需全部資金采用發(fā)行股票方式籌集。

(2)借款籌資和權(quán)益籌資比確定為1∶2，即借款籌集6 500萬元，發(fā)行股票籌集13 000萬元。

(3)借款籌資和權(quán)益籌資比確定為2∶1，即借款籌集13 000萬元，發(fā)行股票籌集6 500萬元。

(4)所需全部資金采用銀行借款方式籌集。

四種籌劃方案的比較如表6所示，通過計算結(jié)果比較，隨著負(fù)債籌資比例的提高，其所帶來的節(jié)稅效應(yīng)越明顯。但從節(jié)稅的角度看，方案4是最優(yōu)的。但從碧津公司整體的角度出發(fā)考慮，一方面，負(fù)債比率的不斷提高需要碧津公司密切關(guān)注財務(wù)風(fēng)險;另一方面，權(quán)益資本收益率并不總是隨著利息成本費用的上升而上升，碧津公司應(yīng)全局考慮，實現(xiàn)相對意義上的最優(yōu)節(jié)稅［4］。

表6 碧津公司房地產(chǎn)企業(yè)籌資方案比較

3.建設(shè)過程中合同的簽訂

在某一由碧津公司承接，由其Y項目公司承建的項目中，工程總價款6 000萬元，其中所需安裝的設(shè)備價款1 000萬元。在此背景下，如何簽訂建筑合同對總的稅收負(fù)擔(dān)具有較大影響。如果碧津公司自行采購安裝設(shè)備，那么其需交納1.80萬元的印花稅，Y項目公司需要交納150萬元的營業(yè)稅和1.50萬元的印花稅，共計稅收153.30萬元。如果由Y項目公司自身解決，則Y項目公司需繳納營業(yè)稅180萬元和印花稅2.10萬元，碧津公司需繳納1.80萬元印花稅，共計稅收183.90萬元。只是由于簽訂合同的方式不同，稅收負(fù)擔(dān)相差30.60萬元，并且在節(jié)約稅收成本的同時并不用承擔(dān)稅務(wù)風(fēng)險

4.銷售價格的確定

碧津公司正在銷售的一普通住宅小區(qū)，總建筑面積10 000平米，在前期建設(shè)過程中購買土地支付的出讓金900萬元，開發(fā)成本3 100萬元。城建稅稅率和教育費附加分別為7%和3%。以此為背景，假設(shè)碧津公司在確定銷售價格時有兩種方案可供選擇，分別是6 800元/m2和6 600元/m2。

我國土地增值稅法規(guī)定“建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，不征收土地增值稅”，由于土地增值稅的計算依據(jù)的是四級超率累進(jìn)稅率，所以臨界點周圍的價格會使企業(yè)的各項稅費差別較大。根據(jù)上文的描述，碧津公司的稅收臨界點是6 680元，根據(jù)免稅臨界點來確定銷售的價格，因此可以節(jié)約企業(yè)的稅收成本，提高企業(yè)的凈利潤。

5.利息費用的籌劃

碧津公司正在開發(fā)的水晶城住宅項目分為水晶城一期和水晶城二期共兩期，第一期項目已于2012年3月份完工，第二期項目預(yù)期2013年4月份完工。第二期水晶城項目已取得預(yù)售收入20 000萬元。2012年碧津公司的借款費用共計2 600萬元，期間管理費用840萬元，當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門規(guī)定的積水毛利率為20%。對于利息費用的籌劃，碧津公司有兩種籌劃方案可供選擇:

方案一是碧津公司將兩期水晶城項目作為一個成本核算對象，在這種情況下，2012年由于項目尚未完工，所有的利息費用應(yīng)予以全部資本化。

方案二是碧津公司將兩期項目分別作為不同的成本核算對象分別核算，總的借款費用2 600萬余元，均攤到每期項目1 300萬元，對于水晶城二期項目，由于項目尚未完工，借款利息費用應(yīng)予以資本化，對于第一期水晶城項目，2012年前三個月項目尚在建設(shè)中，利息費用應(yīng)予以資本化，后九個月的借款利息費用由于項目已經(jīng)完工，應(yīng)作為財務(wù)費用列支，財務(wù)費用在計算碧津公司的企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額時準(zhǔn)許稅前扣除。財務(wù)費用的金額為1300÷12×9=975萬元。

三、碧津公司稅收籌劃工作的建議

稅收籌劃是在依據(jù)國家法律法規(guī)和宏觀調(diào)控政策前提下的行為，是對國家政策的積極響應(yīng)，能夠促進(jìn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。為此特對碧津公司提出如下建議:

(一)增強企業(yè)的納稅意識

稅收籌劃空間廣泛存在于企業(yè)的各項經(jīng)營活動中，增強企業(yè)的籌劃意識，給予稅收籌劃足夠的重視，將稅收籌劃意識根植于企業(yè)的日常經(jīng)營管理之中是做好稅收籌劃工作的前提。

(二)增強企業(yè)管理人員和財務(wù)人員的學(xué)習(xí)意識，不斷學(xué)習(xí)國家的法律法規(guī)，熟悉宏觀經(jīng)濟政策

國家的稅收法律法規(guī)是根據(jù)宏觀經(jīng)濟形勢不斷變化的，稅收籌劃工作是以法律法規(guī)為依據(jù)。國家的宏觀經(jīng)濟政策也是在不斷調(diào)整的，國家宏觀經(jīng)濟政策對房地產(chǎn)企業(yè)土地取得、資金籌集、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等各方面具有很大影響，只有對國家的相關(guān)政策保持足夠的熟悉，才能制定出更合理的籌劃方案來［5］。

(三)樹立全局觀念

稅收籌劃涉及到企業(yè)經(jīng)營活動的各個方面，企業(yè)的管理人員或者財務(wù)人員在制定稅收籌劃方案時，一定要從企業(yè)整體的角度出發(fā)，綜合考慮市場需要、宏觀經(jīng)濟背景、企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)規(guī)劃及收益等各方面因素，并不是在所有的時候能節(jié)稅的方案就是最好的選擇。

(四)重視稅收籌劃風(fēng)險

稅收籌劃風(fēng)險是指因企業(yè)的籌劃方案不被認(rèn)可或被認(rèn)定為偷稅漏稅行為而支付的額外成本。碧津公司應(yīng)建立健全稅收籌劃風(fēng)險管理制度，加強稅收籌劃風(fēng)險的識別、評估和日常監(jiān)測，并采取措施應(yīng)對。一方面企業(yè)的財務(wù)管理人員應(yīng)認(rèn)真學(xué)習(xí)國家的稅收法律法規(guī)。稅收法律法規(guī)和國家的宏觀經(jīng)濟政策是不斷變化調(diào)整的，誤用過時的政策法規(guī)會給企業(yè)帶來額外的損失;另一方面要與稅收征管部門做好溝通，使本企業(yè)的各項稅收籌劃行為得到稅收征管部門的認(rèn)可。

［1］ 王玉華，劉國棟.基于博弈視角的我國稅收籌劃研究［J］.山東社會科學(xué)，2008，(2).

［2］ 張曉.企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理:風(fēng)險識別與防控［J］.財務(wù)與會計，2009，(16).

［3］ 萬義平，鄭智.基于土地增值稅的商品房定價與對策［J］.統(tǒng)計與決策，2008，(23).

［4］ 蓋地.避稅與特別納稅調(diào)整［J］.現(xiàn)代會計，2008，(4).

［5］ 陳發(fā)芝.關(guān)于稅收籌劃的思路選擇［J］.理論探索，2013，(5).