對房地產經營管理的認識

張偉偉

摘 要：房地產經營過程中，高層領導人要在市場經營理念的指導下，對競爭優勢進行提高，同時，對企業經營面臨的內部環境和外部環境也要進行全面的估量和分析，因此，房地產經營管理就成為了重要的方法，其在企業發展過程中是長期的總體規劃。房地產企業在市場經濟的不斷影響下，對經營管理思想、理念以及管理的方式、方法和手段都進行了改善，但是其還是和現代企業的管理要求存在著一定的差距。

關鍵詞：經營；管理；戰略；風險；金融

對于從事房地產產業的人而言，房地產經營是對整個項目進行經濟營建，因此，房地產經營能對企業和市場之間的關系進行反映，房地產管理主要針對的是企業內部的資源，因此，經營方案要更加人性化以及科學化，同時，在經濟化方面要能夠實現可操作性和能夠進行很好的整合。房地產開發在整個經營管理過程中都會體現，經營管理要在整個流程中進行體現，要實現房地產企業的利潤最大化和風險最小化，同時，對企業的資源進行優化整合，對社會責任進行實現。

1 房地產經營管理戰略的目的

房地產經營管理戰略的主要目的就是為了能夠保證企業在發展過程中對市場進行適應，對企業擁有的資源進行配置，對企業核心競爭能力進行提高，實現企業預期的經營目標。對于任何企業而言，在經營管理過程中都要先對企業所在行業的發展進行精確的預測，同時，對行業的發展階段、發展周期以及發展空間進行分析，對產品市場進行預測，分析產品市場的走向、發展趨勢以及市場競爭程度，同時，對客戶滿意程度、客戶的需求都要進行分析。對行業未來的發展以及市場的發展進行準確的預測，能夠對未來市場以及產品的發展趨勢進行把握，對企業未來發展能夠指明方向，企業在經營戰略方面才能有更加堅實的基礎。因此，文章對房地產經營管理的原則，存在的風險以及面臨的問題進行了分析，希望通過文章的分析，能夠更好的促進房地產企業發展。

2 房地產經營管理堅持的原則

必須堅持以動態管理和優化組合為基本特征的項目管理思路。

必須堅持項目經理部組建的“三個一次性”科學定位。

必須堅持項目經理責任制和項目成本核算制。

必須堅持經營風險與施工風險相分離的原則。

必須堅持建立內部要素市場，為項目部提供最佳的有償服務。

必須堅持以項目制度建設為基礎，促進項目運行做到有法可依，有章可循。加強企業內部項目管理的制度建設，著重抓好兩個方面，即：企業層面的制度建設和項目部層面的制度建設。

必須堅持對項目經理部的二次分配，保證項目責任目標的全面實現。在房地產經營中利潤與風險是并存的。

3 房地產經營管理面臨的風險

3.1 經營風險

經營風險是指企業在經營活動中，為占領市場所采取的經營策略而形成的風險，主要包括：（1）投標風險，即企業在投標過程中向業主做出的讓利風險和資金運作風險（如采用BT、BOT、EPC等工程承包模式）。（2）市場風險，即項目承包合同簽訂后，外部市場發生較大變化（如主材價格上漲超過一定幅度）。（3）意外風險，即項目在實施過程中發生不可抗力的意外風險。（4）壞帳損失風險，即項目交工決算后，項目的應收帳款由于特殊原因（如業主破產等）而形成的壞帳損失。

3.2 施工風險

施工風險主要是指工程項目在施工、組織、管理過程中出現的各種風向，主要體現在以下方面。（1）管理風險，項目在施工過程中管理的水平、管理方法、管理制度以及管理業績都存在著很大的不同，這樣在費用方面會出現很大的不同，導致管理方面出現費用風險。（2）質量風險，施工工程的質量對房地產的經營管理有著直接的影響，工程質量會受到很多因素的影響，例如施工中會出現返工的現象，或者是因為質量問題導致的一些經濟獎罰。（3）安全風險，主要是因為安全事故的出現導致的責任風險，這類風險的出現對施工企業的形象會產生很大的影響。（4）施工工期風險，施工工期的提前或者延后都會導致一定的經濟責任風險出現。（5）施工技術風險，現在施工中應用了很多的施工技術和施工工藝，這些施工技術和施工工藝的應用會導致一些費用的增加，對企業的經營會產生很大的影響。

經營風險是企業經營過程中產生的風險，因此，要由企業來進行承擔，但是，施工風險是工程項目管理過程中出現的風險，因此，要由項目經理部來進行承擔，但是，項目部是一次性臨時組織，其在風險承受能力方面也存在著一定的問題，因此，對施工風險一定要進行重視。

4 利率變動對房地產企業發展帶來的影響

房地產產業在發展過程中出現了很多的不同時期，而現在起正在處于重要的變革時期，我國房地產產業在發展過程中出現的變革時期，出現了很多的問題，針對出現的問題采取必要的解決措施，是房地產產業發展首要解決問題。市場經濟發展過程中，利率的變動會給房地產業帶來很大的影響，主要體現在以下方面。

4.1 對開發商的影響

利率變動對經濟發展的各個方面都會產生很大的影響，主要影響的就是資金成本問題，利率的變動會導致開發商在銀行貸款方面出現按揭利率的增加，承受的資金成本也會逐漸的加大。在利率不斷增加的情況下，開發商面臨的資金成本也會出現不斷增加的情況，開發商在經營管理過程中面臨的市場風險會出現加大的情況。利率上調對于市場中存在的買方也會產生一定的影響，很多的買方會出現持幣待購的情況，對開放商而言資金周轉周期會受到影響。

4.2 對房地產投資方的影響

房地產市場價格出現不斷下降的問題，會導致投資方的投資收益受到很大的影響，利率的變化對投資收益率有直接的影響。消費者在購買以后會出現每月的還款壓力不斷增大的問題，在這個時期市場預期的利率會出現進一步上調的情況，消費者對下個預期的市場價格會出現下跌期望，這樣會使得很多的購房者出現持幣觀望的現象。房地產消費者在消費方面會受到很多結構性因素的影響，我國的土地市場變化也會導致房地產成本增加的情況，因此，在利率不斷上調的情況下，土地的價格也會出現逐漸上升的情況。

房地產行業在發展過程中出現了房地產泡沫，主要是從金融的角度來進行分析，房地產業在發展過程中，銀行的參與程度非常高，銀行在資金方面出現了放貸審批過于松散，導致整個行業在發展過程中受到了很大的影響。我國寬松的金融環境導致了低利率的問題出現，同時，房地產泡沫的出現也是由這個因素導致。政府在控制力方面也非常的薄弱，導致很多的政策無法實施。經濟在發展過程中，國際資本流動也會對我國經濟發展產生很大的影響，因此，為了能夠對房地產行業進行影響，對國際資本流動情況進行影響也存在很大的影響，在情況比較大的時候會導致世界性的房地產泡沫，對多種管理措施進行應用非常必要。

5 結束語

近年來，我國經濟得到了很大的發展，經濟發展過程中房地產業的發展有著至關重要的影響，因此，對房地產業發展過程中出現的問題進行解決非常必要。房地產經營管理工作水平的高低對企業的經濟效益有很大的影響，同時，也能對企業的綜合實力以及核心競爭能力進行提升。

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