對房地產(chǎn)經(jīng)營管理的認(rèn)識

張偉偉

摘 要：房地產(chǎn)經(jīng)營過程中，高層領(lǐng)導(dǎo)人要在市場經(jīng)營理念的指導(dǎo)下，對競爭優(yōu)勢進(jìn)行提高，同時，對企業(yè)經(jīng)營面臨的內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境也要進(jìn)行全面的估量和分析，因此，房地產(chǎn)經(jīng)營管理就成為了重要的方法，其在企業(yè)發(fā)展過程中是長期的總體規(guī)劃。房地產(chǎn)企業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)的不斷影響下，對經(jīng)營管理思想、理念以及管理的方式、方法和手段都進(jìn)行了改善，但是其還是和現(xiàn)代企業(yè)的管理要求存在著一定的差距。

關(guān)鍵詞：經(jīng)營；管理；戰(zhàn)略；風(fēng)險；金融

對于從事房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的人而言，房地產(chǎn)經(jīng)營是對整個項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)營建，因此，房地產(chǎn)經(jīng)營能對企業(yè)和市場之間的關(guān)系進(jìn)行反映，房地產(chǎn)管理主要針對的是企業(yè)內(nèi)部的資源，因此，經(jīng)營方案要更加人性化以及科學(xué)化，同時，在經(jīng)濟(jì)化方面要能夠?qū)崿F(xiàn)可操作性和能夠進(jìn)行很好的整合。房地產(chǎn)開發(fā)在整個經(jīng)營管理過程中都會體現(xiàn)，經(jīng)營管理要在整個流程中進(jìn)行體現(xiàn)，要實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的利潤最大化和風(fēng)險最小化，同時，對企業(yè)的資源進(jìn)行優(yōu)化整合，對社會責(zé)任進(jìn)行實現(xiàn)。

1 房地產(chǎn)經(jīng)營管理戰(zhàn)略的目的

房地產(chǎn)經(jīng)營管理戰(zhàn)略的主要目的就是為了能夠保證企業(yè)在發(fā)展過程中對市場進(jìn)行適應(yīng)，對企業(yè)擁有的資源進(jìn)行配置，對企業(yè)核心競爭能力進(jìn)行提高，實現(xiàn)企業(yè)預(yù)期的經(jīng)營目標(biāo)。對于任何企業(yè)而言，在經(jīng)營管理過程中都要先對企業(yè)所在行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行精確的預(yù)測，同時，對行業(yè)的發(fā)展階段、發(fā)展周期以及發(fā)展空間進(jìn)行分析，對產(chǎn)品市場進(jìn)行預(yù)測，分析產(chǎn)品市場的走向、發(fā)展趨勢以及市場競爭程度，同時，對客戶滿意程度、客戶的需求都要進(jìn)行分析。對行業(yè)未來的發(fā)展以及市場的發(fā)展進(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)測，能夠?qū)ξ磥硎袌鲆约爱a(chǎn)品的發(fā)展趨勢進(jìn)行把握，對企業(yè)未來發(fā)展能夠指明方向，企業(yè)在經(jīng)營戰(zhàn)略方面才能有更加堅實的基礎(chǔ)。因此，文章對房地產(chǎn)經(jīng)營管理的原則，存在的風(fēng)險以及面臨的問題進(jìn)行了分析，希望通過文章的分析，能夠更好的促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。

2 房地產(chǎn)經(jīng)營管理堅持的原則

必須堅持以動態(tài)管理和優(yōu)化組合為基本特征的項目管理思路。

必須堅持項目經(jīng)理部組建的“三個一次性”科學(xué)定位。

必須堅持項目經(jīng)理責(zé)任制和項目成本核算制。

必須堅持經(jīng)營風(fēng)險與施工風(fēng)險相分離的原則。

必須堅持建立內(nèi)部要素市場，為項目部提供最佳的有償服務(wù)。

必須堅持以項目制度建設(shè)為基礎(chǔ)，促進(jìn)項目運行做到有法可依，有章可循。加強企業(yè)內(nèi)部項目管理的制度建設(shè)，著重抓好兩個方面，即：企業(yè)層面的制度建設(shè)和項目部層面的制度建設(shè)。

必須堅持對項目經(jīng)理部的二次分配，保證項目責(zé)任目標(biāo)的全面實現(xiàn)。在房地產(chǎn)經(jīng)營中利潤與風(fēng)險是并存的。

3 房地產(chǎn)經(jīng)營管理面臨的風(fēng)險

3.1 經(jīng)營風(fēng)險

經(jīng)營風(fēng)險是指企業(yè)在經(jīng)營活動中，為占領(lǐng)市場所采取的經(jīng)營策略而形成的風(fēng)險，主要包括：（1）投標(biāo)風(fēng)險，即企業(yè)在投標(biāo)過程中向業(yè)主做出的讓利風(fēng)險和資金運作風(fēng)險（如采用BT、BOT、EPC等工程承包模式）。（2）市場風(fēng)險，即項目承包合同簽訂后，外部市場發(fā)生較大變化（如主材價格上漲超過一定幅度）。（3）意外風(fēng)險，即項目在實施過程中發(fā)生不可抗力的意外風(fēng)險。（4）壞帳損失風(fēng)險，即項目交工決算后，項目的應(yīng)收帳款由于特殊原因（如業(yè)主破產(chǎn)等）而形成的壞帳損失。

3.2 施工風(fēng)險

施工風(fēng)險主要是指工程項目在施工、組織、管理過程中出現(xiàn)的各種風(fēng)向，主要體現(xiàn)在以下方面。（1）管理風(fēng)險，項目在施工過程中管理的水平、管理方法、管理制度以及管理業(yè)績都存在著很大的不同，這樣在費用方面會出現(xiàn)很大的不同，導(dǎo)致管理方面出現(xiàn)費用風(fēng)險。（2）質(zhì)量風(fēng)險，施工工程的質(zhì)量對房地產(chǎn)的經(jīng)營管理有著直接的影響，工程質(zhì)量會受到很多因素的影響，例如施工中會出現(xiàn)返工的現(xiàn)象，或者是因為質(zhì)量問題導(dǎo)致的一些經(jīng)濟(jì)獎罰。（3）安全風(fēng)險，主要是因為安全事故的出現(xiàn)導(dǎo)致的責(zé)任風(fēng)險，這類風(fēng)險的出現(xiàn)對施工企業(yè)的形象會產(chǎn)生很大的影響。（4）施工工期風(fēng)險，施工工期的提前或者延后都會導(dǎo)致一定的經(jīng)濟(jì)責(zé)任風(fēng)險出現(xiàn)。（5）施工技術(shù)風(fēng)險，現(xiàn)在施工中應(yīng)用了很多的施工技術(shù)和施工工藝，這些施工技術(shù)和施工工藝的應(yīng)用會導(dǎo)致一些費用的增加，對企業(yè)的經(jīng)營會產(chǎn)生很大的影響。

經(jīng)營風(fēng)險是企業(yè)經(jīng)營過程中產(chǎn)生的風(fēng)險，因此，要由企業(yè)來進(jìn)行承擔(dān)，但是，施工風(fēng)險是工程項目管理過程中出現(xiàn)的風(fēng)險，因此，要由項目經(jīng)理部來進(jìn)行承擔(dān)，但是，項目部是一次性臨時組織，其在風(fēng)險承受能力方面也存在著一定的問題，因此，對施工風(fēng)險一定要進(jìn)行重視。

4 利率變動對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來的影響

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)了很多的不同時期，而現(xiàn)在起正在處于重要的變革時期，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)的變革時期，出現(xiàn)了很多的問題，針對出現(xiàn)的問題采取必要的解決措施，是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展首要解決問題。市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，利率的變動會給房地產(chǎn)業(yè)帶來很大的影響，主要體現(xiàn)在以下方面。

4.1 對開發(fā)商的影響

利率變動對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各個方面都會產(chǎn)生很大的影響，主要影響的就是資金成本問題，利率的變動會導(dǎo)致開發(fā)商在銀行貸款方面出現(xiàn)按揭利率的增加，承受的資金成本也會逐漸的加大。在利率不斷增加的情況下，開發(fā)商面臨的資金成本也會出現(xiàn)不斷增加的情況，開發(fā)商在經(jīng)營管理過程中面臨的市場風(fēng)險會出現(xiàn)加大的情況。利率上調(diào)對于市場中存在的買方也會產(chǎn)生一定的影響，很多的買方會出現(xiàn)持幣待購的情況，對開放商而言資金周轉(zhuǎn)周期會受到影響。

4.2 對房地產(chǎn)投資方的影響

房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)不斷下降的問題，會導(dǎo)致投資方的投資收益受到很大的影響，利率的變化對投資收益率有直接的影響。消費者在購買以后會出現(xiàn)每月的還款壓力不斷增大的問題，在這個時期市場預(yù)期的利率會出現(xiàn)進(jìn)一步上調(diào)的情況，消費者對下個預(yù)期的市場價格會出現(xiàn)下跌期望，這樣會使得很多的購房者出現(xiàn)持幣觀望的現(xiàn)象。房地產(chǎn)消費者在消費方面會受到很多結(jié)構(gòu)性因素的影響，我國的土地市場變化也會導(dǎo)致房地產(chǎn)成本增加的情況，因此，在利率不斷上調(diào)的情況下，土地的價格也會出現(xiàn)逐漸上升的情況。

房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，主要是從金融的角度來進(jìn)行分析，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中，銀行的參與程度非常高，銀行在資金方面出現(xiàn)了放貸審批過于松散，導(dǎo)致整個行業(yè)在發(fā)展過程中受到了很大的影響。我國寬松的金融環(huán)境導(dǎo)致了低利率的問題出現(xiàn)，同時，房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)也是由這個因素導(dǎo)致。政府在控制力方面也非常的薄弱，導(dǎo)致很多的政策無法實施。經(jīng)濟(jì)在發(fā)展過程中，國際資本流動也會對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生很大的影響，因此，為了能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)進(jìn)行影響，對國際資本流動情況進(jìn)行影響也存在很大的影響，在情況比較大的時候會導(dǎo)致世界性的房地產(chǎn)泡沫，對多種管理措施進(jìn)行應(yīng)用非常必要。

5 結(jié)束語

近年來，我國經(jīng)濟(jì)得到了很大的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著至關(guān)重要的影響，因此，對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題進(jìn)行解決非常必要。房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作水平的高低對企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有很大的影響，同時，也能對企業(yè)的綜合實力以及核心競爭能力進(jìn)行提升。

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