房產面積測算若干問題探討

黃金良，黃藝文

(中山市測繪工程有限公司，廣東中山528400)

一、引 言

眾所周知，在進行房產測繪時依照《房產測量規范》(GB/T 17996.1—2000)(簡稱《規范》)來開展由于規范中涉及的面比較廣，多數條文只作了宏觀上的規定，加之隨著現代房地產業的加速發展，建筑的風格和形式也較之前大不同，這使得測繪人員在進行房產測繪時由于對《規范》中的一些規定的認知和理解存在著差異，在房產預算和實際測算中難以把握，本文提出幾個典型例子，以圖形的形式表達出來，與讀者交流、探討。

二、典型例子

在進行房產測算時總會遇到哪些計算全部面積、哪些計算一半面積、哪些不計算面積的問題，下面就一些典型的例子進行探討。

1.門廊、雨篷的面積測算

首先要明確門廊、雨篷的定義:建筑物出入口的上方有供遮雨、遮陽的上蓋，當下方空間視作門廊，則當上蓋應為建筑;當上蓋為專設蓋板，則視作雨篷。至于門廊、雨篷面積的計算可以圖1歸納。

2.陽臺、露臺面積測算

各類型的陽臺可以圖2簡單歸納。

在陽臺面積測算時，行業的共識是:具備上蓋且全封閉的陽臺，計算時按外圍水平投影面積全部計算;若未封閉的陽臺，應按外圍水平投影面積一半計算。正如前面所說到的現代建筑的風格和形式也較之前大不同，衍生出各類型的陽臺，如有頂蓋的不封閉陽臺，當其上蓋高度達到或超過兩個自然層應怎樣計算的問題，如圖3所示。

圖1 門廊、雨蓬建筑面積算法

圖2 陽臺分類

圖3 陽臺計算圖示

關于這個問題上，《深圳市房屋建筑面積測繪技術規范》對此方面的規定值得參考。

1)上蓋高度小于兩個自然層時，按其外圍水平投影面積的一半計算。

2)上蓋高度大于等于兩個自然層時，其底板至上蓋的垂直空間沒有水平鏤空樓板，沒有連接橫梁，開敞面完全開敞時，則不計算建筑面積;否則該陽臺按常見陽臺處理，計算一半建筑面積。

另外如圖4所示，在住宅的第一層有圍護結構或圍護物，且第一層又向其開門并類似于陽臺、架空的建筑空間，上層為陽臺，則下方空間視作陽臺，并以上層陽臺的外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。如上層為建筑時，下方空間視作門廊并按門廊的一般規定計算建筑面積。

圖4 首層中陽臺與門廊的劃分

3.飄窗面積測算及外墻認定

進行飄窗測算時應充分認識飄窗的分類、窗臺高度、凸窗高度、進深等，如圖5所示。

圖5 凸窗及其指標定義

在計算飄窗時應以此考慮:飄窗高度小于2.20 m時，不計算建筑面積，大于2.20 m時則應計算全部建筑面積。圖6中(a)、(b)、(c)均不視作飄窗，原因是其窗體未凸出于外墻及窗體上(下)方凹入部分的外側以各種類型建筑材料封閉，窗體部分的層高與套內其他部分一樣測算，層高大于2.20 m時，應計算全部建筑面積。而又當陽臺或花池內有飄窗凸出時，其所占用的陽臺或花池的空間仍計入陽臺或花池的建筑面積中。如圖7中向陽臺或花池凸出的凸窗。

圖6 幾類窗體外墻定義

圖7 向陽臺或花池凸出的凸窗

4.采光井、通風井、煙道面積測算

在規范中關于采光井、通風井、煙道等字面上提到的少之又少，關于此類問題的測算以圖8簡單表示并歸納如下。

圖8 采光井、通風井、煙道測算

地下室或半地下室所使用的采光井、通風井、煙道面積測算:在地下部分按其通過的層數計算建筑面積;在地面部分若不在建筑物內部時，層高在2.20 m以上并有圍護結構和上蓋，則按圍護結構外圍水平投影計算全部建筑面積，計入地下室或半地下室的建筑面積中;在地面部分若位于建筑物內部或者附著建筑物外墻時，按以下兩種情況分別計算建筑面積。

1)在地面部分位于建筑物之內有上蓋且層高大于2.2 m，則按一層計算建筑面積，計入地下室或半地下室的建筑面積中，其通過的地面以上各層應除去該部分的面積值。

2)若地面部分層高小于2.20 m，則不計算其建筑面積，在地面建筑空間的建筑面積中不扣除其所占用的建筑面積，但須在分戶面積表的備注欄中對地下室風井等占用的建筑面積數予以說明。

5.屋面上的建筑空間面積測算

大家所熟知的位于屋面的樓梯間、電梯機房、水箱間等，高度在2.20 m以上的，均需按其外圍水平投影計算全部建筑面積，但有以下幾種情況可以探討一下。

1)屋頂水箱間與屋面之間設有架空隔層，隔層的外圍水平投影面小于水箱間水平投影面時，無論其層高如何，均將其與水箱間一起按照一個水箱間計算建筑面積。若隔層的外圍水平投影面是大于水箱間的水平投影面，且層高在2.20 m以上，那么隔層應單獨計算建筑面積。

2)屋面層的電梯機房，機房的下方設有緩沖層時，其高度在2.20 m以上且向天面開門，緩沖層應計算建筑面積;當其向天面不開門時，面積測算原則與水箱間架空隔層雷同，如圖9、圖10所示。

圖9 天面水箱間計算

圖10 電梯機房緩沖層計算圖示

6.汽車坡道面積測算

在汽車坡道面積測算方面，人們關心的是如圖11中陰影部分應該怎么計算，筆者認為坡道下方為回填無建筑空間、不可利用的建筑空間和直接是地下一層的建筑空間的，該坡道對應的地面一層有蓋部分作上空處理，只計算一層建筑面積并計入地下一層建筑面積中，如圖11所示的陰影部分。如果坡道下方空間可利用，那坡道應分別計算兩層建筑面積，均歸入地下室建筑面積中，如圖12所示陰影部分在地面一層應單獨計算一層建筑面積。

圖11 汽車坡道類型圖示1

圖12 汽車坡道類型圖示2

三、結束語

在房產測繪中諸如此類的問題還有很多，問題的解決與否直接關系到廣大業主的切身利益，同時制定較為詳細的標準來指導廣大測繪技術人員，無疑是將房產測繪水平提升到一個新的階段。希望通過與同行們的廣泛交流，暢所欲言，總結出更為合理、更加科學的測繪計算方法。

［1］國家質量技術監督局.GB/T 17986.1-2000房產測量規范［S］.北京:［s.n.］，2000.

［2］深圳市質量技術監督局.深圳市房屋建筑面積測繪技術規范［S］.深圳:［s.n.］，2006.