住宅用地價(jià)格與土地集約利用度相關(guān)性研究
——以四川省成都市為例

黨 青， 周介銘， 何 偉， 蔣貴國(guó)

(1.四川師范大學(xué)西南土地資源監(jiān)測(cè)與評(píng)價(jià)教育部省部共建重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室，四川成都610066;2.四川師范大學(xué)地理與資源科學(xué)學(xué)院，四川成都610066)

城市土地是國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)安居穩(wěn)定的基礎(chǔ)，近幾年隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、城市規(guī)模的不斷擴(kuò)張以及農(nóng)村人口大量涌入城市，導(dǎo)致城市用地緊缺.為了緩解城市用地矛盾，我國(guó)先后于20世紀(jì)90年代初期及近幾年開(kāi)展了針對(duì)城市地價(jià)及城市土地集約利用度的測(cè)算工作.國(guó)內(nèi)外學(xué)者也就城市土地價(jià)格評(píng)估及土地集約利用性給予了極大的關(guān)注，喬偉峰等［1］利用層次分析法分析了滇中經(jīng)濟(jì)區(qū)42個(gè)縣區(qū)土地資源的集約利用情況;朱連奇等［2］從農(nóng)村居民點(diǎn)入手探討了農(nóng)村居民點(diǎn)集約利用的運(yùn)作模式、集約潛力計(jì)算的指標(biāo)選擇、影響評(píng)價(jià)和生態(tài)、經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益分析;李景剛等［3］借助改進(jìn)熵值模型和綜合評(píng)價(jià)方法對(duì)2003—2007年的廣州市城市土地集約利用水平進(jìn)行了綜合評(píng)價(jià);何偉等［4］通過(guò)采用以價(jià)定級(jí)的研究方法展開(kāi)對(duì)小城鎮(zhèn)土地價(jià)格的評(píng)估，為小城鎮(zhèn)開(kāi)展以價(jià)定級(jí)研究提供技術(shù)路線和技術(shù)方法方面的參考.

通過(guò)查閱大量研究成果及相關(guān)文獻(xiàn)，筆者發(fā)現(xiàn)，前人對(duì)城市地價(jià)與土地集約城市地價(jià)與土地集約利用之間相互關(guān)系的定量研究涉及很少.大量的實(shí)踐表明，利用之間的相關(guān)研究，大多局限在單一的城市地價(jià)或單一的土地集約利用性研究.而對(duì)城市地價(jià)與土地集約利用性之間所表現(xiàn)出的地價(jià)越高土地集約利用程度越高，而集約利用程度提高又反之降低了單位面積土地的使用價(jià)格，這種相關(guān)性之間的研究很少涉及.針對(duì)以上存在的問(wèn)題，本文引入現(xiàn)代數(shù)字科學(xué)技術(shù)地理信息技術(shù)，展開(kāi)對(duì)研究區(qū)域土地價(jià)格與土地集約利用度的測(cè)算，在完成數(shù)據(jù)測(cè)算的基礎(chǔ)上借助相關(guān)數(shù)理統(tǒng)計(jì)與分析方法，進(jìn)一步挖掘兩者之間的定量關(guān)系并結(jié)合具體研究區(qū)進(jìn)行了大量細(xì)致的分析工作.

1 研究思路與分析方法

1.1 研究思路 本文以住宅用地作為研究對(duì)象，選取了2013年上半年100個(gè)住宅交易樣點(diǎn)數(shù)據(jù)，通過(guò)樣點(diǎn)數(shù)據(jù)測(cè)算出土地價(jià)格;同時(shí)構(gòu)建了城市土地集約利用度評(píng)價(jià)模型用于測(cè)算土地集約利用度;并借助ArcGIS 9.3軟件分別將地價(jià)與土地集約利用的空間數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)結(jié)合起來(lái);在完成以上兩方面的基礎(chǔ)上通過(guò)SPSS 16.0軟件提供的相關(guān)分析工具進(jìn)行了城市地價(jià)與城市土地集約利用度之間相關(guān)程度的分析，并構(gòu)建回歸模型定量的表示出城市地價(jià)與城市集約利用度之間的定量關(guān)系.

1.2 城市土地集約利用度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 城市土地集約利用不是單一的一個(gè)感念或者孤立的一個(gè)系統(tǒng)，而是與周圍其它事物因素緊密相連的一個(gè)綜合體.因此，在構(gòu)建城市土地集約利用評(píng)價(jià)體系時(shí)應(yīng)綜合考慮，并且不同的土地利用方式評(píng)價(jià)其集約利用的指標(biāo)體系也存在著一定的差異.本文分別從社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)的角度入手構(gòu)建集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系(表1).

表1 城市土地集約利用度綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系Table 1 The comprehensive assessment index system of urban land intensive use

1.3 分析方法

1.3.1 柵格分析技術(shù)的應(yīng)用 隨著地理信息系統(tǒng)(GIS)技術(shù)的發(fā)展，所應(yīng)用的領(lǐng)域在不斷擴(kuò)大.本次將地理信息系統(tǒng)的空間分析技術(shù)引入到對(duì)住宅地價(jià)與住宅集約利用相關(guān)性的研究中.構(gòu)建了住宅用地樣點(diǎn)分布圖及其屬性數(shù)據(jù)表、住宅用地集約利用評(píng)價(jià)各因素因子圖層及其屬性表，并借助ArcGIS柵格數(shù)據(jù)空間分析模塊(Spatial Analyst)對(duì)住宅用地土地集約利用度進(jìn)行了測(cè)算.

1.3.2 土地集約利用度測(cè)算 在收集土地集約利用度評(píng)價(jià)的數(shù)據(jù)時(shí)，由于原始數(shù)據(jù)的單位量綱不同且存在正負(fù)指標(biāo)差異，所以為了實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的可比性需對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行無(wú)量綱的標(biāo)準(zhǔn)化處理，本文采用Z-score法進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，通過(guò)spss 16.0對(duì)城市土地集約利用標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)進(jìn)行主成分分析“得到相關(guān)矩陣特征根和方差貢獻(xiàn)率”并提取累計(jì)方差貢獻(xiàn)率大于90%的前n個(gè)因子，求得各個(gè)因子得分，即

其中，Kim為第m個(gè)因子的得分，dj為j項(xiàng)指標(biāo)回歸系數(shù)，Zij為標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)據(jù).最后用多因素綜合評(píng)價(jià)法求城市土地集約利用度系數(shù)并以各個(gè)因子方差貢獻(xiàn)率所占累計(jì)方差貢獻(xiàn)率的比重作為其因子權(quán)重，測(cè)算出土地集約利用度.

1.3.3 城市地價(jià)與城市土地集約利用度相關(guān)性分析 相關(guān)分析是用于描述兩個(gè)變量之間的密切程度.它反映的是當(dāng)控制其中一個(gè)變量的取值后，另一個(gè)變量的變異程度.相關(guān)分析的主要目的是研究變量之間的密切程度，以及根據(jù)樣本資料推斷總體是否相關(guān).本文將相關(guān)性分析引入到城市地價(jià)與土地集約利用的研究中來(lái).通過(guò)對(duì)同一交易樣點(diǎn)所在柵格單元的地價(jià)與土地集約利用度的相關(guān)性進(jìn)行分析，得出不同土地利用方式下不同等級(jí)的城市地價(jià)與土地集約利用之間的相關(guān)性，并應(yīng)用線性模型建立了兩者之間的定量關(guān)系模型，由此看出城市地價(jià)與土地集約利用之間的定量變化特征.

2 實(shí)例分析

2.1 研究區(qū)域介紹 本次研究對(duì)象以成都市為例，研究區(qū)域范圍為626.42 km2，其中，中心城區(qū)約590 km2，繞城高速路以外成都市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)西區(qū)約26.35 km2，成都會(huì)展中心新區(qū)約10 km2.涉及范圍包括中心城區(qū)的五城區(qū)以及溫江、郫縣、新都、龍泉、雙流等郊縣的部分區(qū)域.

2.2 研究區(qū)域地價(jià)測(cè)算 本文在對(duì)100個(gè)住宅交易樣點(diǎn)進(jìn)行交易時(shí)間、剩余年限、容積率、臨街狀況等因素修正的基礎(chǔ)上，將樣點(diǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)一加載到Arc-GIS平臺(tái)下.并對(duì)其價(jià)格、面積、所有人等信息建立了屬性表，形成了住宅交易樣點(diǎn)分布圖.并采用聚類的方法根據(jù)交易樣點(diǎn)價(jià)格的變化趨勢(shì)，劃分出價(jià)格等級(jí)，其中，單價(jià)p＞9 000元/m2的為一級(jí)地價(jià)區(qū)域，7 200元/m2＜p≤9 000元/m2為二級(jí)地價(jià)區(qū)域，5 600元/m2＜p≤7 200元/m2為三級(jí)地價(jià)區(qū)域，4 300元/m2＜p≤5 600元/m2為四級(jí)地價(jià)區(qū)域，p≤4 300元/m2為五級(jí)地價(jià)區(qū)域(圖1).

2.3 研究區(qū)域土地集約利用度測(cè)算結(jié)果 依據(jù)前述研究方法，借助ArcGIS 9.3空間分析模塊對(duì)城市土地集約利用度進(jìn)行了測(cè)算.并依據(jù)成都市住宅用地土地集約度的變化趨勢(shì)圖，結(jié)合國(guó)家有關(guān)土地集約利用的標(biāo)準(zhǔn)將住宅用地集約利用情況分為3個(gè)等級(jí)，分別為λ＞32.28%土地集約利用度為低度，17.45% ＜λ≤32.28%土地集約利用情況為適度利 用，λ≤17.45%為集約利用(圖2).

2.4 研究區(qū)域地價(jià)與土地集約利用度相關(guān)性分析在完成對(duì)成都市住宅用地地價(jià)與土地集約利用度測(cè)算的基礎(chǔ)上.針對(duì)所選取的100個(gè)住宅用地地價(jià)及集約利用度分值(表2)，通過(guò)spss統(tǒng)計(jì)分析軟件得出每個(gè)地價(jià)等級(jí)下地價(jià)與土地集約利用度的相關(guān)性指數(shù)，根據(jù)相關(guān)性指數(shù)的分值得分可以看出每個(gè)級(jí)別下兩者之間的密切程度:其中一、二、三、四、五級(jí)區(qū)域相關(guān)性指數(shù)分別為0.437、0.494、0.63、0.791、0.459.

在相關(guān)性分析的基礎(chǔ)上對(duì)住宅用地價(jià)格與土地集約利用性建立了回歸模型，對(duì)其定量關(guān)系進(jìn)行了分析(圖3).

由以上圖表可以看出三級(jí)、四級(jí)住宅用地地價(jià)與土地集約度之間呈現(xiàn)出中度偏高度正相關(guān)性，也就是在三級(jí)、四級(jí)住宅用地區(qū)域地價(jià)越高土地的集約利用度也就越好，而一級(jí)、二級(jí)、五級(jí)用途下的住宅地價(jià)與土地集約度表現(xiàn)為低度相關(guān).相關(guān)性不及三、四等住宅用途下的地價(jià)與集約度相關(guān)性高.

表2 部分土地集約利用度與土地價(jià)格測(cè)算樣點(diǎn)數(shù)據(jù)Table 2 A part of sample data of urban price and the urban intensive use

3 結(jié)論與討論

綜合上述分析，從整體上來(lái)看成都市住宅地價(jià)與土地集約度之間的相關(guān)性，可劃分2個(gè)層次.三、四級(jí)區(qū)域，也就是住宅地價(jià)4 300元/m2＜p≤7 200元/m2這個(gè)區(qū)域地價(jià)與集約度表現(xiàn)出中度相關(guān)，住宅地價(jià)p＞7 200元/m2及p＜4 300元/m2為低度相關(guān)(圖4).

其中低相關(guān)性區(qū)域主要由房?jī)r(jià)高區(qū)域及房?jī)r(jià)低區(qū)域2個(gè)區(qū)段構(gòu)成.高房?jī)r(jià)區(qū)域相關(guān)性較低的原因主要是高地價(jià)區(qū)域的地價(jià)較其它級(jí)別高出很多，但集約度值并沒(méi)有與價(jià)格成比例的增長(zhǎng)，也就是說(shuō)高地價(jià)區(qū)域下的土地集約度仍有挖掘的潛力.對(duì)該區(qū)域用地中的利用效率不高的、容積率較低的建筑等應(yīng)進(jìn)行適時(shí)的改造提高單位面積土地的利用效益;低地價(jià)區(qū)域地相關(guān)性低的原因主要是于二環(huán)路以外位于城東、城北附近的居住區(qū)，過(guò)去這一區(qū)域的居民住宅沒(méi)有系統(tǒng)的規(guī)劃，住宅較混亂，周圍基礎(chǔ)設(shè)施配套和環(huán)境都有待改善.針對(duì)這兩方面原因可從以下兩點(diǎn)來(lái)加以改善，從而提高土地的集約利用性也可間接降低單位面積房?jī)r(jià).

1)將對(duì)土地的內(nèi)部挖掘與外延擴(kuò)張相結(jié)合起來(lái).在對(duì)土地的內(nèi)部挖掘方面，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)目前利用度低的土地進(jìn)行改造，如在住宅方面對(duì)一些落后、老化、混亂搭建的建筑物進(jìn)行統(tǒng)一的拆遷規(guī)劃.在對(duì)土地的外延擴(kuò)張方面應(yīng)該對(duì)新建住宅用地進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃建設(shè)，減少重復(fù)建設(shè)，避免對(duì)耕地的占用，用新的科學(xué)技術(shù)和規(guī)劃理念提高土地的利用效益.

2)通過(guò)地價(jià)調(diào)節(jié)提高土地利用潛力.地價(jià)對(duì)土地的集約利用有著很大的相關(guān)性，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制下可以利用城市的土地價(jià)格調(diào)節(jié)土地的利用效益，通過(guò)招標(biāo)、拍賣和掛牌3種土地出讓方式，發(fā)揮市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，出價(jià)高者得到土地的原則，高地價(jià)的土地獲得者為了將來(lái)能從土地上獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益，必然會(huì)請(qǐng)好的建筑設(shè)計(jì)師進(jìn)行合理的規(guī)劃，對(duì)建筑的用途，外觀的設(shè)計(jì)、內(nèi)部如何布局等各個(gè)方面都會(huì)投入大量的人力、物力和財(cái)力進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工，所以通過(guò)高的地價(jià)可以有效的提高土地的利用效益.

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