我國調控房地產價格的貨幣政策分析

穆鴻斌

摘要：美國由于對資產價格做出的貨幣政策滯后給經濟帶來了很大負面影響，我國應該認識到積極的財政政策和貨幣政策會帶來資產價格泡沫隱患，尤其是房地產泡沫問題應該受到關注?！艾F階段貨幣政策調控房地產市場面臨著放松調控，將導致房地產泡沫卷土重來；而過度調控會阻礙經濟的持續發展，出現微觀主體預期對貨幣政策有效性構成挑戰，基層中央銀行落實政策難到位等問題”。完善我國貨幣政策調控體系就要增強貨幣政策的連續性、一致性和透明度，防止心理預期的變化引起房地產價格的震蕩，還要加強一般性貨幣政策與選擇性貨幣政策之間的配合以及貨幣政策與其他調控政策的配合。

關鍵詞：房地產泡沫；貨幣政策；資產價格

中圖分類號：F832 文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2014）11-0139-02

一、貨幣政策應密切關注資產價格

近幾年來，一個飽受爭議的話題——貨幣政策應不應該對資產價格做出反應。很多經濟學家都曾經對資產價格問題表示過擔心，這其中就包括美聯儲前主席格林斯潘。然而當時在格林斯潘掌控下的關聯儲一直保持低利率，并沒有對資產的連續高漲做出任何反應。格林斯潘對自己行為的解釋是，資產價格泡沫只有破滅之后才能知道這是泡沫。美聯儲認為，機構本身很難判斷資產價格中存在泡沫，而且對資產價格的調控力度也很難去控制。

2008年國際金融危機以來，美聯儲受到大家的垢病，美聯儲長期的低利率政策被認為是這場滅難的重要誘因。不僅僅是美國，近30多年來，全球范圍的重大金融危機中我們都可以看到資產價格泡沫的影子，然而資產價格泡沫基本都是在寬松的貨幣政策下滋生、膨脹的。假如中央銀行機構對資產價格的持續走高沒有行動，那就意味著他們是在對未來的重點經濟波動無動于衷，這是貨幣當局的失職。

貨幣政策關注和調整資產價格，在當今學術界還沒有得到一致的肯定。但是，大部分經濟學家都認識到，中央銀行即使不直接的調控資產價格，最起碼的對資產價格的關注還是要給予的，以便于盡早發起行動，采取有力的舉措去預防資產泡沫進一步擴大與其帶來的通貨膨脹。除了貨幣政策以外，金融監管機構也應該在降低杠桿、預防資產價格泡沫和減少損失方而發揮更積極、更有針對性的作用。

國務院發展研究中心金融研究所夏斌認為，我國在推出刺激經濟的政策的同時，財政付出了相當大的代價。中國相對積極的財政政策和寬松的貨幣政策可能使資產價格存在隱患。雖然房地產投資在推動中國經濟復蘇的進程中起到了不可磨滅的重要作用，然而，防范房地產泡沫的形成，以及防止泡沫在一瞬間破裂便成為了2014年我國政府對宏觀經濟調控的重要內容。

2014年，中國資產泡沫問題理應得到更多的關注。2012年之后，股票與房地產等資產價格經歷了一段時期的恢復性上漲，這對實體經濟復蘇和信心的修復產生了積極的作用。然而，貸款的增加與投資增速稍快可能會引起流動性過剩的問題，流動性過剩又會引起資產價格通脹的預期，這將進一步引起房地產價格的上升。如果宏觀政策不得到及時的調整，太多的未完工程項目很有可能將會促使中央銀行在2014年繼續實行寬松的貨幣政策，以至于在今后的幾年甚至更長時間里產生出比2007年還要大的資產泡沫。倘若資產泡沫破滅，對我國經濟將造成不可估計得損失，企業、銀行、家庭和政府部門資產價值將大幅下降。所以，我國中央銀行應該盡快對宏觀經濟進行微調。從這個角度來看，調整宏觀經濟的政策應該有針對性，不該過度受外需前景暗淡的牽制，應該果斷調整當前過度寬松的貨幣政策和投資策略，及早實施微調措施，前瞻性地應對國內可能會出現的流動性過剩和資產泡沫。

二、現階段貨幣政策調控房地產市場而臨的問題

（一）放松調控將導致房地產泡沫卷土重來

世界上任何一個國家或地區對房地產價格的調控都無法一蹴而就，大部分都是經過多次斟酌、連續調整調控政策，才使房地產能夠得到“軟著陸”。但是調控效果往往違背初衷。房地產業對本國經濟的影響效果十分明顯，經?？吹降那闆r是在泡沫初期，政府會出臺一系列的政策以防止房地產泡沫的進一步擴大，但是由于市場整體預期過于樂觀，弱化了這些政策的效用；隨著泡沫不斷擴大，泡沫繼續變大的壓力會落在政府頭上，隨之將會頒布一些嚴厲的政策進行調控，這時樂觀的市場預期將會動搖，房地產市場隨之降溫，資金持有者將會觀望市場；房地產業冷卻所帶來的負而效應凸現，宏觀經濟受損，政府可能會因為通貨緊縮與利益受損方的壓力而實施較為寬松的政策，這時，假如資金持有者自己寬裕而且觀望的資金無法找到好的投資方向，新一輪更加猛烈的泡沫將會隨之而來，如果政府在這時發布更加嚴厲的措施，房地產業將會長期陷入蕭條。

房地產市場具有消費性和投資性的雙重特性，中國房地產市場的建設應該以消費品為主。比起美國房地產金融的套路，中國應該選取德國的發展模式。在如今如此復雜的經濟形勢下，我國應該花幾年的時間，健全中國以消費品為主導的房地產的各項政策制度，重視現在資產價格的隱患，同時，也要保持耐心。

（二）過度調控會阻礙經濟的持續發展

從房地產業自身的特性來看，房地產業具有產業鏈長、產業關聯度高、帶動作用明顯等特點，房地產急速冷卻將導致多個產業產能過剩、企業效益下降。發達國家市場經濟運行的經驗表明，有效需求不足引起的通貨緊縮是各國所而臨的主要問題。如果采用過嚴調控，通過經濟的傳導機制，最終可能使總供給持續大于總需求，通貨緊縮在我國極可能再次出現。2013年，中房協多次向國務院建議暫緩出臺新的緊縮性房地產調控政策。中房協表示，在此前的調控新政下，土地購置、開發投資等指標均在下降，房地產上下游產業亦受波及；加上2013年宏觀經濟的不確定性，需暫緩出臺新的緊縮性調控政策。此言在飽受爭議的同時，也說明了房地產市場的穩定對經濟持續發展的重要性，因此，如何把握好調控力度確實是一道難題。

（三）微觀主體預期對貨幣政策有效性構成挑戰

對貨幣政策有效性構成挑戰的一個重要因素是微觀主體的預期。一般來說，市場主體依據其預期順應于調控政策的實施而調整其行為，貨幣政策才可以較有效實施；而如果相逆于調控政策的實施調整其行為，則貨幣政策的有效性就會大打折扣。消費者的這種預期行為可能成倍擴大宏觀效果。如果房地產市場主體消費者對房價的這種下跌心理預期持續時間過長，其后果可能會偏離政府的調控口標。例如，2010年“國十條”出臺以后，購房者觀望情緒濃重，已訂房的人甚至開始采用退房的違約方式來規避可能的房價下跌風險。根據“新浪樂居”的調查:近八成（79.3 %）網友表示受政策影響推遲買房；14%網友表示不受政策影響；仍有6.7%的網友擔心后續政策更收緊，加緊買房。而“搜房網”網絡調查顯示:64.14%的調查者即便已購房，也會在首付增加后選擇退房。

（四）基層中央銀行落實政策難到位

我國地方政府在經濟發展中具有特殊的地位，對經濟的影響很大，因此，地方政府是貨幣政策傳導中不可忽視的一個重要方而。首先，地方政府在房地產市場中具有雙重的身份。它一方而是房地產市場的監管者；另一方而又以土地供應者的身份成為市場的參與者。作為市場監管者，政府代表社會公眾利益，幫助解決低收入家庭的住房問題。作為市場參與者，政府希望土地賣出高價，增加財政收入。這種雙重身份引起的利益沖突，在缺乏有效的市場機制和公眾監督制約時，可能導致其監管功能的失效。

中央政府又把GDP增長作為考核地方政府的指標，而房地產無疑是推動地方GDP增長的重要動力，這導致地方政府在執行中央政府的決策時消極敷衍。同時，地方政府在制定本地房地產政策之時，也傾向于最大限度地利用鼓勵性貨幣政策，而最低限度地遵守中央銀行緊縮性貨幣政策。

三、完善我國貨幣政策調控體系的措施

首先，要增強貨幣政策的連續性、一致性和透明度，防止心理預期的變化引起房地產價格的震蕩。同時，由于房地產市場數據信息是調控決策的基礎，央行也應加快建設房地產市場數據信息庫，并建立數據信息共享機制，定期發布房價信息，提高各類房地產市場的透明度，制止謠傳的誤導作用，以解決房地產市場的信息不對稱問題。

其次，要加強一般性貨幣政策與選擇性貨幣政策之間的配合以及貨幣政策與其他調控政策的配合。貨幣政策工具有很多，要根據現時的市場狀況采用適當的貨幣政策工具，并保持這些工具操作方向的一致性，配合使用，加強貨幣政策的調控效果。能對房地產價格進行調控的宏觀政策措施也有很多，包括貨幣政策、稅收政策、土地政策和行政手段等，要對這些政策措施進行協調，使其相互配合，加強整體調控效果。

因此，中央銀行在調控中應充分加強一般性貨幣政策與選擇性貨幣政策之間的配合，盡量統一兩者的政策方向；同時加強與土地政策、財政政策之間的配合，才能提高貨幣政策調控房價的有效性。

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[責任編輯 安琪]

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