房地產(chǎn)企業(yè)稅負率影響因素分析

張鑫

【摘 要】國家的經(jīng)濟增長和企業(yè)發(fā)展離不開稅收負擔，作為我國稅收收入的主要來源的企業(yè)的健康發(fā)展更是受到更廣泛的關注。近幾年來，房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展和壯大，逐漸成為我國三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，影響國民經(jīng)濟的發(fā)展。于是更多的人關注到房地產(chǎn)行業(yè)能否健康、穩(wěn)定的持續(xù)發(fā)展，這不僅僅是對于房地產(chǎn)行業(yè)的關注，更是對當?shù)爻鞘薪ㄔO乃至整個國民經(jīng)濟的關注。在此情況下房地產(chǎn)行業(yè)的實際稅負成為稅收政策的制定者與研究者關注的重點。

【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；稅負率；影響因素

一、引言

近幾年房價的持續(xù)上升深受全民關注，部分城市的上漲屬于正常范圍，更多的城市出現(xiàn)了虛高的情況，很可能引發(fā)房地產(chǎn)的泡沫。這種情況要求政府對房地產(chǎn)市場進行相應的管控和規(guī)范，而稅收政策成為政府最有效的調(diào)節(jié)措施。政府調(diào)控后的稅負水平都是根據(jù)經(jīng)濟學的基礎理論，用合理的方法評估，從而摒棄了之前其他稅收調(diào)控政策的重視操作簡單、忽視有效性的缺陷，這樣才能發(fā)現(xiàn)問題并針對問題提出相對應的建議，保證房地產(chǎn)行業(yè)健康有序的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅負率影響因素

1.資本密集度

從之前的學者研究成果來看，資本密集度與企業(yè)實際所得稅稅負存在著正相關關系，并且在1%的水平上顯著。這說明房地產(chǎn)公司對于利用固定資產(chǎn)折舊的稅盾來降低稅負沒有給予重視，并未享受這一政策給企業(yè)帶來的實際意義。房地產(chǎn)公司應盡快改變經(jīng)營思路，完善企業(yè)內(nèi)部的管理體制，合理運用公司的固定資產(chǎn)。只有這樣才能最大程度的發(fā)揮固定資產(chǎn)折舊的稅盾作用，進一步降低稅負從而提高企業(yè)的利潤。

2.股權結構

研究成果還顯示顯示股權結構與企業(yè)實際所得稅稅負之間的關系存在一定的負相關關系，但是并不顯著。一般來講，企業(yè)所得稅率較低的企業(yè)一般為股權較為集中的。像一些有國有背景的房地產(chǎn)公司雖然自身優(yōu)勢較為明顯，但不注重與政府的關系，無法取得更多的稅收優(yōu)惠政策，從而與一般大型的企業(yè)一樣，無法降低稅負。中小企業(yè)股權較為集中主要原因為以下幾方面：第一，中小企業(yè)大部分為民營企業(yè)，法人代表一般都是個人。第二，中小企業(yè)資金規(guī)模、融資能力有限股權集中有利于決策的更好進行。正所謂“船小好調(diào)頭”正是這個道理。第三，中小企業(yè)的大股東同時作為企業(yè)的高層管理者在運營發(fā)展的各個方面會更加關注，尤其是企業(yè)的稅費支出。對于中小企業(yè)來講股權集中能夠提高企業(yè)對各項稅收優(yōu)惠政策的敏感程度，快速制定相對應的決策，從而可以充分利用政策降低企業(yè)的實際所得稅稅負。而一些大型企業(yè)因其規(guī)模較大、事項審批繁瑣，對于各項優(yōu)惠政策的敏感程度遠不及中小企業(yè)。因此股權結構的越高，各項稅收優(yōu)惠政策越好，實際所得稅稅率就會更低。

3.資本結構

企業(yè)財務杠桿決策是對該企業(yè)資本結構的反映，而固定資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重則反映了公司的投資決策。企業(yè)要減少所得稅的支出必須充分利用企業(yè)舉債產(chǎn)生的利息費用和購買固定資產(chǎn)產(chǎn)生的累計折舊的稅盾作用。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)來說，其特點就是通過向銀行借貸或者其他方式籌集資金開發(fā)土地。企業(yè)舉債產(chǎn)生的利息費可以減少企業(yè)的所得稅稅負，但過度舉債會增加企業(yè)的財務風險，造成實際所得稅的負增高。同時房地產(chǎn)上市公司為降低融資成本一般債務融資主要是銀行的短期貸款，很少采用長期借款等方式。這樣的方式需要企業(yè)提高資金的管控能力，一旦管控不力就會造成企業(yè)現(xiàn)金流流轉(zhuǎn)壓力大甚至于還款不及時造成的信用風險，對企業(yè)的長期穩(wěn)健經(jīng)營會產(chǎn)生不利的影響。所以，對房地產(chǎn)公司來說，分析自身的特點并結合自身的發(fā)展策略是必須做的事情，只有這樣才能合理調(diào)整企業(yè)資本結構，合理負債并合理搭配長期負債和短期負債，發(fā)揮負債的稅收擋板作用，真正意義上降低企業(yè)實際所得稅稅負。

三、對于企業(yè)負稅率的相關建議

1.改進稅制體系

目前的稅制體系在開發(fā)、交易和保有的三個環(huán)節(jié)存在一定的問題，需要對相應的稅制體系改革。

（1）開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收包含契稅、印花稅和耕地占用稅，隨著城市化的發(fā)展和農(nóng)村城鎮(zhèn)化的加快，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢向好。國家為了保護農(nóng)用耕地，防止農(nóng)用耕地的過度開發(fā)，加大了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的限制，強化了耕地保護政策，農(nóng)用耕地轉(zhuǎn)為其他用地的可能性降低，另外土地出讓金在取得土地的時候已經(jīng)繳納，所以個人認為可以適當?shù)臏p少耕地占用稅；印契稅功能較為齊全，可以體現(xiàn)契稅的所有功能，所以建議將契稅和印花稅合并，或者從印花稅中將契稅的部分分離出來，不再重復征收。

（2）稅負在交易階段是體現(xiàn)最明顯的階段，這個階段稅收的種類多，改革的必然性也大。需要從以下三方面進行改革：①營業(yè)稅，營業(yè)稅會體現(xiàn)在所有的房產(chǎn)銷售中，存在重復性征收的情況。個人認為可借鑒增值稅合理征收的方法，在新房銷售應以營業(yè)總收入減去其他稅費余額作為征收的依據(jù)，對于二手房或者更多次交易的房產(chǎn)應以新增收入作為計稅的依據(jù)。②土地增值稅，在房地產(chǎn)市場升溫迅速的今天，轉(zhuǎn)讓土地收入成為許多城市財政收入的主要來源。房價過高與拿地價格有直接的關系，適當?shù)販p少土地增值稅稅率，降低稅務部門的課稅成本和納稅人的納稅成本，簡化該險種成為所有房地產(chǎn)企業(yè)所期待的。個人建議將土地增值稅與其他稅種合并，進而整體降低稅負。③新增遺產(chǎn)稅和贈與稅，政府部門可根據(jù)不同城市的特點，劃定不同的城市類別，按層級制定遺產(chǎn)和贈與稅的起征點，通過提高遺產(chǎn)和贈與的投機成本，一方面可以解決地方政府財政壓力，另一方面則可以調(diào)節(jié)社會貧富差距的問題。

（3）我國保有稅收體系存在不完善，譬如城鎮(zhèn)土地使用稅達不到節(jié)約用地、合理使用土地、提高土地使用率和調(diào)節(jié)土地級別收益的目的，房產(chǎn)稅中房產(chǎn)余值和房租收入計稅理論的不科學，個人認為要將兩者進行合并，并簡化稅收征管的程序，降低征管成本，從而降低企業(yè)稅負。

2.收費體系的規(guī)范和完善

房地產(chǎn)收費體系目前仍需要的規(guī)范和完善，需要從各個方面進行規(guī)范。

（1）在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的前期，企業(yè)完全處于投資階段，未有任何收入，這個階段企業(yè)需要大量的資金維持項目的運作，高稅負只能加重企業(yè)的負擔，影響項目的完成進度。該階段應適當?shù)臏p輕稅負，將房地產(chǎn)收費項目像地租、稅收及其他收費項目從法律的高度上界定標準，做到有法可依，有法必依。取消影響房地產(chǎn)行業(yè)正常發(fā)展的不合理收費項目。政府相關部門應加強收費制度的公開化，加強監(jiān)督，使企業(yè)能夠行使舉報或者核查不合理收費項目的權利。完善稽查制度，對于明令禁止的收費項目必須取締，有效監(jiān)督亂收費的情況，一旦出現(xiàn)將從行政處罰及刑法追責等方面追究相關領導的責任。

（2）應明確基礎設施建設的費用進行劃分，不能一概而論。開發(fā)商應承擔像住宅小區(qū)，政府出資負責銀行、學校和醫(yī)院等紅線外的基礎設施建設費用，經(jīng)營性的配套等等，這些如果在房價中體現(xiàn)，則土地出讓金中不應再含有基礎設施建設費用。對于道路消防設備、地下給排水設施和城市綠化等市政基礎建設費用應由政府財政負擔，不應轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)企業(yè)。

（3）做好相應的稅費改革，合理確定稅費體系：采用資源性和補償性的收費項目，替代原有的管理性和建設性的收費項目，取消不合理的收費項目，給企業(yè)以更大的自主權，以減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅負。

3.房地產(chǎn)企業(yè)合法減輕稅負的措施

企業(yè)所得稅、土地增值稅和營業(yè)稅是房產(chǎn)企業(yè)稅負的主要來源。在正確理解政府政策支持且必須符合法律規(guī)定的情況下企業(yè)可采用多種方式做到合理避稅。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，銷售價格過高，則會導致營業(yè)稅、城市建設稅、土地增值稅等增大，利潤并不是和售價成正比。所以制定合理的價格，理算價格與稅負的關系，尋找利益最大化的平衡點才是企業(yè)真正需要研究的。其次，依據(jù)開發(fā)項目利潤對毛利率的核定，加強與稅務部門的溝通，以便獲得較低的計稅毛利率。再次，深入研究企業(yè)所得稅、土地增值稅等，判斷收費名目的合理性及合法性，遇到不合理的項目可運用法律的武器維護自身的權益，以消除稅負的不合理影響。

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