淺析物業管理標準化體系建設方向

李 靖

（山東建筑大學,濟南 250000）

0 引言

物業管理是服務業的一個重要組成部分和房地產業的一個重要分支，它的出現標志著我國進入了一個社會經濟相對發達的地步，是房地產投資、開發、建設、流通的自然延續，是房地產經濟市場化和房屋商品化的必然結果。物業管理在我國出現的時間很短，在各個方面都存在著不足之處。各類型物業項目越來越多，并成為人們生活中必不可少的一部分。隨著人們生活水平的提高，生活質量不斷的提高，對物業服務的要求也在不斷的提高。全國各地投訴物業管理者的情況越來越多，這都充分的反映了人們對物業服務提出了更高的要求。如此一來，就對物業管理者提出了更高的要求，要求其對物業的管理更加專業和細致，最有效的方法便是建立統一的標準化體系，但我國物業管理大部分還屬于起步階段，長期以來人們使用統一的標準進行管理不夠嚴格，而在一些管理方式方法中存在著許多缺點 , 最顯著的就是管理標準化程度不夠，給管理者本身帶來管理難度。因此根本的解決方法是探尋我國物業管理中存在的問題，建立統一的物業管理標準化體系。

1 物業管理標準化體系建設任務

1.1 物業的管理層對于標準化的建設不夠重視

在標準化的建設方面，物業管理層沒有足夠的重視，其認為物業管理只要有相關的制度就可以了，并沒有安排專門負責此類工作的人員, 只有在企業需要的時候以及撰寫產品的標準時 ,才做一些相關知識的學習。在很多物業的管理者眼中，標準化建設并不是很有意義，同時由于受到社會計劃經濟思想的影響 , 認為企業的標準化工作只不過是完成上級安排的任務,本著完成任務的心態去做，并沒有投入太多的心思，沒有從市場經營的角度去挖掘標準化的建設的重要性。

1.2 物業管理的體系不夠完善

如今，我國的物業管理體系不盡完善，各家物業公司都實行各自的體制，整體的體制還需要重新思考和構建。各級管理者需要達成一致，并且理順關系，例如管委會、政府以及物業管理公司的權利和責任都需要進一步的明確。以成都市為例，在近幾年竣工的住宅小區中，物業管理呈現三種形式：第一種是由與房產開發商合作的企業進行管理，第二種是由政府房地產的管理部門進行管理，第三種是由產權的開發商自己運營管理，這三種的管理模式占據了所有管理模式中的三分之一左右。其中很多的物業管理都是局部的或者是單一存在的，部分物業的管理部門把物業管理只當成了一種簡單的生活和收取費用的活動，往往忽視了自身的建設，在企業的發展和專業管理的方面既沒有長遠的規劃也沒有具體的措施，沒有建立統一的目標和責任獎懲制度，長此一來企業在一種沒有壓力也沒有動力的環境下發展，對成本不詳細計算，年終也沒有大型的審核，對于企業應該采取哪些模式去發展，應該建立那些管理方面的標準也沒有統一的規劃，照搬別的企業的規章制度，不去研究對于自己適不適合，往往不能達到很好的效果。

1.3 標準化的執行者缺乏相應的能力

我國目前的物流公司的工作主要以開會和查資料為主, 不重視工作方式的完善和自身的業務水平的提高, 甚至有的企業根本沒有專門負責標準化建設的人員, 更無法去談起業務能力的提升, 最終導致企業人員的水平比較有限, 對于標準化沒有正確的認識，固而實施標準化也就比較有難度。在建立標準化體系的時候不但花費的時間長 而且需要修改的地方也比較多。隨著人們生活水平的提高，人們對物業的服務要求也在提高, 過去的物業管理企業的較低的服務標準以及低成本的運營模式已經滿足不了人們的需求。現在的生活節湊要求企業能夠建立標準化體系去進行物流管理，提高服務的質量。

1.4 物業管理相關法律不健全

目前，我國的針對住宅小區的物業管理方面的法律建設不完整，例如物業管理體制、物業管理經費、對于住宅小區的經營資質的審查、小區的驗收交接等關于住宅小區的物業管理中的重要的問題都缺乏相關的法律規定。長此以往，造成了我國的物業管理與法律法規脫軌，在建立標準化的過程中，缺乏基本的法律法規保障。

2 如何實施物業管理標準化體系建設

2.1 完善物業管理體系

標準化體系需要根據企業的內部結構 , 按照發展要求和物業管理目標,有序、有規劃的具體實施。 所以在建立標準化體系的第一步便是建立完善的物業管理體系，同時加強物業全體員工對標準化的認識, 充分發揮標準化的效果。可以成立一個專業的建立標準化體系的小組，這個小組里面的成員必須有管理層參與,提出和現在生活節奏相適應的發展任務 ,同時制定有效的標準化制度 ,全面負責物業標準化的全面工作。

2.2 加強物業公司的相關的資質管理

房地產的行政部門應該對物業公司實行比較嚴格的管理，進行嚴格的審核，不定期的抽查其服務經營情況，督促物業公司向大型化、正規化發展，創造規模化的效益，并對經營的比較好的公司進行獎勵，將其像物業管委會推薦。

2.3 加大政府的監管力度

政府部門應該加大力度對物業管理部門進行扶持。同時監督開發商各項費用如養護費、維修、綠化養護費等實行全方位和全過程的監督，保證這些資金能夠及時到位，并將其科學合理地服務于業主。房地產開發商和業主委員會有權對物業管理公司的日常管理，公共設施及房屋，各項收費，維修和搭亂建、設備的養護、公用設施用途和改變房地產，以及不履行管理辦法、物業管理合同、規定的行為進行嚴格監督。

2.4 建立經營型物業管理模式

經營型物業管理運作的主要內容包括物業管理、租賃代理、物業估價、交易咨詢和項目策劃等。據了解，國內外健康成熟的物業服務企業，大多數都為客戶提供租賃、估價、交易、咨詢、維護等服務。國外發達國家注冊物業經理的職責也首先要求保障管轄物業的租售，在此基礎上做好物業維護工作，良好的維護又反向推動物業的租售。

因此我國的物業建設也應以經營型的物業管理模式為主，同時還要重視相關人才的培養，做好宣傳，讓物業管理成為一種社會認可的高層次工作，鼓勵大量的人才投入其中。

3 結束語

伴隨著全球經濟一體化，競爭在加大，所以建立標準化的管理迫不及待，物流管理亦是如此。而且隨著高標準的住宅和寫字樓的大量使用，物業管理的重要性也隨之提升，標準化工作是必不可少的重要手段之一，是獲得最佳經濟效益的捷徑，也是物業管理企業提升服務質量、工作質量的基準。

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