房地產(chǎn)企業(yè)全程納稅籌劃及稅務(wù)風(fēng)險防范

田延

摘要：房地產(chǎn)作為一個高利潤、競爭激烈的行業(yè)，其在經(jīng)營過程中面臨著較高的稅收負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納的稅收種類有土地增值稅、營業(yè)稅、城建稅、所得稅以及印花稅等。納稅籌劃對降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)、提升企業(yè)經(jīng)濟效益有著重要的意義，本文從房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的全過程出發(fā)，對納稅籌劃以及稅務(wù)風(fēng)險防范進行分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃；涉稅特征；稅務(wù)風(fēng)險

中圖分類號：F812.42 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1005-913X（2014）10-0123-02

隨著我國房地產(chǎn)市場熱潮的逐漸退卻，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤空間有所下降，企業(yè)之間的競爭日益激烈。在這種背景下，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營全過程中合理的進行納稅籌劃從而降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，成為房地產(chǎn)企業(yè)提升盈利空間、提高市場競爭力的重要方式。本文根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的周期，將納稅籌劃分為融資階段的納稅籌劃、建設(shè)階段納稅籌劃、銷售階段納稅籌劃，并對各個階段的稅務(wù)風(fēng)險防范措施進行分析。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅特征

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的特征

房地產(chǎn)是一個綜合性的行業(yè)，其是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的環(huán)節(jié)眾多，集開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、銷售、管理等經(jīng)濟活動為一體。房地產(chǎn)企業(yè)所涉及到的稅種也非常多，包括土地增值稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅等。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅特征

1.經(jīng)營業(yè)務(wù)多元化。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)大多跨越生產(chǎn)和流通兩個環(huán)節(jié)，與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的行業(yè)眾多，投資主體多元化，在經(jīng)營的過程中涉及到的稅收種類非常多。

2.資金流復(fù)雜。房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，其生產(chǎn)經(jīng)營需要大量的資金，房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)項目開發(fā)時需要進行廣泛的融資，其資金來源包括預(yù)售房款、銀行借貸、股權(quán)資金、信托融資等，種類繁多的資金來源成本也不一樣，對稅收會帶來不同的影響。

3.成本結(jié)構(gòu)復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)成本費用構(gòu)成的內(nèi)容復(fù)雜，包括開發(fā)成本、期間費用、經(jīng)營成本等。其中，開發(fā)成本又包括土地出讓金、拆遷費、安置費、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費用等；期間費用包括財務(wù)費用、管理費用和銷售費用；經(jīng)營成本包括土地轉(zhuǎn)讓成本、房產(chǎn)出租經(jīng)營成本等。

4.稅收種類負(fù)責(zé)。房地產(chǎn)企業(yè)涉及到的稅種眾多，且一般納稅金額也非常大。

二、融資階段的納稅籌劃及稅務(wù)風(fēng)險防范措施

融資階段是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)較早的一個階段，房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求量一般比較大，需要進行多元化的資金籌集，籌資方式的不同決定了不同的稅收負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)企業(yè)的籌資方式一般分為負(fù)債籌資、權(quán)益性籌資和自發(fā)性籌資等三種方式，企業(yè)要結(jié)合籌資方式來進行合理的納稅籌劃，并規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險。

（一）融資階段的納稅籌劃方式

1.充分發(fā)揮“稅盾”效應(yīng)。從納稅籌劃階段來看，負(fù)債籌資相比較其他籌資方式具有一個巨大的優(yōu)勢：企業(yè)的借款利息可以作為一項財務(wù)費用在所得稅納稅前予以扣除，從而降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，這就是所謂的“稅盾”效應(yīng)。房地產(chǎn)企業(yè)在盈利狀況良好的時候可以采用發(fā)行債券等負(fù)債籌資方式，從而達(dá)到降低稅負(fù)的目的。

2.合理的選擇利息費用資本化和費用化。房地產(chǎn)企業(yè)選擇將利息費用資本化或者費用化也是納稅籌劃的一種重要方式。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)年盈利狀況較好時，可以盡量將利息支出費用化并在當(dāng)期扣除，從而利用資金的時間價值效應(yīng)；當(dāng)企業(yè)盈利狀況不好有虧損時，可以將利息支出予以資本化。

（二）融資階段稅務(wù)風(fēng)險防范

1.控制最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)在使用負(fù)債籌資從而發(fā)揮“稅盾”效應(yīng)的時候，要對最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)進行控制，否則將會導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高企，給企業(yè)帶來巨大的財務(wù)風(fēng)險。

2.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡量選擇向正規(guī)金融機構(gòu)進行借貸。對于貸款籌資，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡量選擇向正規(guī)金融機構(gòu)進行借貸。根據(jù)國家稅收法律法規(guī)的規(guī)定，無合規(guī)單據(jù)的企業(yè)借款利息在計算所得稅時不得予以扣除；另外，向非金融機構(gòu)的借款利息在土地增值稅清繳時也不得扣除。

3.遵守獨立交易原則，及時與母公司或關(guān)聯(lián)企業(yè)進行利息費用結(jié)算。一些房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常從母公司或者其他關(guān)聯(lián)企業(yè)處借入資金，并將其掛在“其他應(yīng)付款”或者“內(nèi)部往來”的會計科目下，但不實際結(jié)算利息。對于母公司和關(guān)聯(lián)企業(yè)來說，稅務(wù)機關(guān)會要求其將資金往來結(jié)算利息并調(diào)整應(yīng)納稅所得額，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卻沒有將利息計入成本費用中，因此會導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。房地產(chǎn)企業(yè)要遵守獨立交易原則，及時與母公司或關(guān)聯(lián)企業(yè)進行利息費用結(jié)算。

三、建設(shè)階段的納稅籌劃及稅務(wù)風(fēng)險防范

房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)階段需要對成本費用進行歸集和分?jǐn)偅瑢τ诔杀镜膭澐帧⒂嬎阋约敖Y(jié)轉(zhuǎn)等，稅收法律法規(guī)與會計準(zhǔn)則的規(guī)定存在一定的差異。企業(yè)要充分對相關(guān)法律法規(guī)和準(zhǔn)則進行研究，從而合理進行納稅籌劃。

（一）建設(shè)階段的納稅籌劃

1.建設(shè)合同內(nèi)容的設(shè)計。房地產(chǎn)項目一般都是由發(fā)包方委托建筑施工單位完成，雙方在發(fā)包與承包關(guān)系中存在著很多稅務(wù)問題，其中最典型的屬于甲方供應(yīng)建材與乙方自制貨物的計稅問題。根據(jù)我國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則的相關(guān)規(guī)定，甲方供應(yīng)的建筑材料屬于營業(yè)稅納稅基礎(chǔ)，而乙方為項目建設(shè)自制的貨物不納入營業(yè)稅征稅范圍；對于建筑使用的設(shè)備，只有外購的才需要繳納營業(yè)稅，而無論是甲方還是乙方提供的都不屬于營業(yè)稅稅基。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在與施工單位簽訂合同時，要充分考慮到這些因素對企業(yè)營業(yè)稅繳納的影響，可以由甲方供應(yīng)設(shè)備，由乙方負(fù)責(zé)建筑材料的提供。

2.開發(fā)成本核算與結(jié)轉(zhuǎn)的籌劃。確定房地產(chǎn)企業(yè)成本核算項目以及選擇成本費用歸集的方法會對企業(yè)所得稅與土地增值稅產(chǎn)生影響，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，企業(yè)只有在成本費用核算清晰的條件下才能夠享受某些稅收優(yōu)惠政策。例如，稅法中規(guī)定，增值率未超過20%的普通住宅可以免征土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用這一稅收規(guī)定進行納稅籌劃，如企業(yè)將增值率10%與增值率25%的普通住宅項目一起核算，就能達(dá)到享受免稅優(yōu)惠的目的。

（二）建設(shè)階段的稅務(wù)風(fēng)險防范

建設(shè)階段的稅務(wù)風(fēng)險防范主要體現(xiàn)在合同管理上。房地產(chǎn)企業(yè)在與施工單位進行合同談判時，首先要對構(gòu)成合同價款總額的費用項目予以明晰，包括工程建筑勞務(wù)費、施工單位自制建筑材料費，并對合同的名稱、價款以及發(fā)票等進行明確規(guī)定。例如，合同的名稱應(yīng)該是《建設(shè)工程施工合同》，合同中要對“建筑業(yè)勞務(wù)價款”的具體金額進行約定，還要注意增值稅發(fā)票與建筑業(yè)發(fā)票的同時獲取。

四、銷售階段的納稅籌劃及稅務(wù)風(fēng)險防范

（一）銷售階段的納稅籌劃措施

1.定價策略中的納稅籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品銷售時的定價要充分考慮稅收因素，尤其是土地增值稅的影響，主要是對各個臨界點價格對稅收帶來的影響進行考慮。例如，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的增值率為200%是一個價格臨界點，這個時候的土地增值稅稅率為60%，當(dāng)價格繼續(xù)上升的時候，將近91%的增值都將繳納稅收。因此，提價帶來的收入增量會大大低于稅收增量，企業(yè)可以采用以下幾種定價策略來進行納稅籌劃：一是降低銷售價格。降低銷售價格能夠有效的控制增值額，企業(yè)要對降價帶來的收入下降與引起的稅收下降進行比較，從而做出最有利的決策。二是分解銷售價格。分解銷售價格是指房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)項目中可以單獨計價的部分予以分離，從而將銷售價格予以分解，降低開發(fā)產(chǎn)品的增值率，從而達(dá)到減征或免征土地增值稅的目的。三是根據(jù)不同的成本對象進行定價。我國稅法中規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在繳納土地增值稅時要按照成本對象的不同來確定不同的增值率，因此企業(yè)要根據(jù)成本對象的不同來分別定價，從而形成產(chǎn)品定價組合，降低土地增值稅稅負(fù)。

2.分解精裝房產(chǎn)品銷售價格。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品中包括精裝房，精裝房的定價一般分為合并定價和分離定價兩種。合并定價是指銷售價格中包含裝修費用，合并定價時房屋銷售收入是按照總價來計算繳納土地增值稅和營業(yè)稅的；分離定價時房屋是按照毛坯房的價格作為銷售收入來繳納土地增值稅和營業(yè)稅，而裝修費用需要繳納3%的營業(yè)稅。因此，企業(yè)可以選擇將裝修工程外包，裝修費用無需繳納營業(yè)稅，且裝修價格不計入總價中。

3.延期納稅籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過收入確認(rèn)的延期來進行納稅籌劃。收入的確認(rèn)是以房地產(chǎn)法定所有權(quán)的轉(zhuǎn)移為基礎(chǔ)的，房地產(chǎn)企業(yè)可以將通過一些合法方式將收入予以延期確認(rèn)，從而延緩納稅時間，并收獲資金的時間價值。例如，房地產(chǎn)企業(yè)采用預(yù)售款來對房屋進行銷售時，可以通過跨年度延期開票或者其他方式來推遲納稅義務(wù)發(fā)生時間，從而獲得延期納稅的收益。值得注意的是，這種延期方式會導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流入推遲，可能會給企業(yè)帶來一些不利的影響，企業(yè)在決策時需要綜合考慮這些因素。

（二）銷售階段的稅務(wù)風(fēng)險防范

1.臨界點定價風(fēng)險。企業(yè)在利用臨界點定價進行納稅籌劃時要進行充分評估，無論是提價或者降價，一定要將其帶來的稅收影響與收入之間進行比較，一旦價格變化給企業(yè)帶來的稅收負(fù)擔(dān)的減輕不足以彌補收入的下降，企業(yè)就不要輕易對價格進行改變。

2.裝修費用的合規(guī)性風(fēng)險。國家稅務(wù)總局的相關(guān)文件規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以將已銷售房屋的裝修費用計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。然而，這里的裝修費用僅僅是特指建筑安裝工程，即與房屋建造活動相關(guān)的裝修工程，并不包括房屋竣工驗收合格之后發(fā)生的室內(nèi)裝修費用以及附屬設(shè)施費用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)計入開發(fā)成本并作為土地增值稅扣除項目的裝修費用只能是法定的工程費用，其他裝修費用需要作為“銷售科目”支出計量。

3.開發(fā)項目整體轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺的現(xiàn)象在近些年來日益頻發(fā)，很多通過開發(fā)項目的整體轉(zhuǎn)讓來解決資金困難問題，其中，股權(quán)轉(zhuǎn)讓這種方式可以有效的規(guī)避營業(yè)稅和土地增值稅，成為最常用的轉(zhuǎn)讓方式。股權(quán)轉(zhuǎn)讓會產(chǎn)生一定的涉稅風(fēng)險，根據(jù)國家稅務(wù)總局的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)股東發(fā)生的一次性共同轉(zhuǎn)讓全部股權(quán)的行為需要繳納土地增值稅，因此，企業(yè)在股權(quán)轉(zhuǎn)讓時要注意分次進行。另外，納稅籌劃一定要符合商業(yè)實質(zhì)原則，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，二次轉(zhuǎn)讓只有間隔十二個月以上才具備商業(yè)實質(zhì)，房地產(chǎn)企業(yè)很多股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為都未間隔十二個月，存在一定的稅務(wù)風(fēng)險。

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[責(zé)任編輯：方 曉]