投資性房地產資產評估應用研究

【摘 要】06年，我國財政部頒布并實施了一套新的會計準則，其中一項為投資性房地產準則。自該準則頒布實施以后，國內房地產開始向投資性方向發(fā)展，并引入資產評估制度，切實推動了房地產行業(yè)及經(jīng)濟的發(fā)展。本文從投資性房地產的計量方式入手，對投資性房地產計量工作中應用到的資產評估方法作詳細分析，并探討出相關結論，供同行參考借鑒。

【關鍵詞】資產評估；投資性房地產；應用

我國現(xiàn)階段的房地產發(fā)展已經(jīng)實現(xiàn)了投資性發(fā)展，借助《投資性房地產準則》探討出了兩種計量模式，即成本模式與公允價值模式。在這兩個計量模式中，公允價值模式引入了資產評估，并將資產評估定為了我國投資性房地產計量的主要依據(jù)與方法，切實確保了投資性房地產事業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。下面，結合投資性房地產計量模式與特點，筆者對資產評估業(yè)務在房地產計量中應用作詳細論述。

一、投資性房地產的計量模式分析

所謂投資性房地產，實際指具有單獨計量、單獨出售能力，并且可賺取一定租金，可在原有資本上產生增值效益的房地產。國內現(xiàn)有的投資性房地產主要采用兩種模式加以計量，一是成本模式，二是公允價值模式。兩種計量模式中，成本計量模式并沒有條件限制，投資性房地產均可才成本模式加以計量，而公允價值模式的使用則必須具備以下兩方面的條件：一，投資性房地產所處的交易市場相對活躍，二，房地產企業(yè)能夠在房產交易市場中獲取與投資性房地產相似，或者同類的房價信息。不過要注意的是，房地產企業(yè)在對投資性房地產進行計量時，只能在兩種計量模式中選擇其中一種，不可二者同用。

二、資產評估在投資性房地產計量中的應用

1、評估對象分析

為了進一步規(guī)范投資性房地產的資產評估行為，確保房地產計量準確性，企業(yè)會計準則對投資性房地產的評估對象做了嚴格規(guī)定，認為投資性房地產的資產評估對象必須與會計準則保持一致，即出租建筑物的使用權和預備出售建筑物的使用權。除了以上兩類建筑物的土地使用權之外，其他建筑物土地資源均不屬于投資性房地產的評估范疇，也非主要評估對象。

2、評估方法

國內現(xiàn)行所使用的投資性房地產評估方法有很多，常見的如成本法、基準價調整法、市場法、路線價法等等，但從評估取得的效果來看，這幾種方法雖然有一定可行性，卻并不完全適用，所以新的資產評估方法正在被研究。我國資產評估協(xié)會根據(jù)相關的投資性房地產評估指導意見，指出投資性房地產評估先對評估對象有所了解，知道其實際情況后，再通過數(shù)據(jù)來源探索、資料收集、優(yōu)選評估方法等方式對房地產資產作有、準確的評估。

新研究出的投資性房地產資產評估方法有五種，分別為市場比較法、直接資本化法、收益乘數(shù)法、租期及回收金額折現(xiàn)法、現(xiàn)金流折現(xiàn)法。本文主要對前三種評估方法作詳細介紹。

2.1市場比較法

市場比較法的的原理基礎為替代，應用時需要先對房地產市場上近期出現(xiàn)的，與待評估房產相類似的房產，并了解其價格，然后以此為參照，對二者進行比較；比較結束之后，要將比較得到的結果，即待評估房產和參照物之間的異同再次分析，分析的同時對待評估房地產做適當調整，然后確定出待評估房產的基準日價值，完成資產評估。市場比較法的中重點在于房地產參照物的選擇，一定要保證參照物選擇的合理性與正確性，將各種相關因素都考慮進去，以免市場比較法失效。

2.2直接資本化法

直接資本化法是收益法的一種，是假定投資性房地產未來的收益每期都相等，收益以年金的形式體現(xiàn)，而且未來的收益是無限期的。在這種假設前提下，用待估房地產未來一年的預期收益除以適當?shù)馁Y本化率，就能得出待估投資性房地產的價值。當然，預期收益的種類是多種多樣，可以是毛租金、凈租金、潛在毛收入，也可以是有效毛收入、凈收益等。

2.3收益乘數(shù)法

收益乘數(shù)法是將待估投資性房地產未來某一年的某種預期收益乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)得出其價值的方法。它是直接資本化法的一種轉換形式。收益乘數(shù)可以通過參照物房地產的價格除以其某種年收益求得，即收益乘數(shù)=參照物房地產價格/參照物某種年收益。與不同的年收益相對應，收益乘數(shù)有毛租金乘數(shù)、潛在毛收入乘數(shù)、有效毛收入乘數(shù)和凈收益乘數(shù)等等，收益乘數(shù)法則有了毛租金乘數(shù)法、潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)法和凈收益乘數(shù)法的不同。

3、資產評估注意事項

以上所提及的多種資產評估方法都屬于市場法與收益法的范疇，市場比較法屬于市場法，直接資本化法、收益乘數(shù)法等均屬于收益法。在采用市場法與收益法對房地產作資產評估時，評估人員一定要注意以下幾大問題：

3.1市場法評估注意事項

一是要收集足夠的交易案例并進行審慎分析。在選擇交易案例時，要考慮案例的可比性，對投資性房地產的權益狀況、實物狀況、交易情況、區(qū)位狀況以及租約條件進行重點分析。

二是要建立比價基礎，明確各個參數(shù)的內涵，對像交易日期、交易情況、使用年期、容積率、具體位置、面積、所帶租約和經(jīng)營業(yè)態(tài)等相關比較因素進行細化。

3.2收益法評估注意事項

一是要分析待估投資性房地產的租金收益及相應費用，判斷兩者是否相匹配，以合理確定其凈收益。

二是要注意待估房地產現(xiàn)有的租約條款，包括租金、租期、續(xù)租條件等等，分析其對公允價值的影響，評估人員要關注租約是否合法有效，并了解其實際履行狀況。對真實合法有效的租約，應當以租約中所確定的租金作為租約期內的預計未來凈收益，租約期外的租金則按正常客觀的租金確定。若市場租金與租約中的租金差異較大時，要對其原因進行分析，并在評估報告中予以充分披露。

三是要根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定以及建筑物的剩余經(jīng)濟壽命年限與土地使用權剩余使用年限等參數(shù)確定收益期限；四是要合理確定折現(xiàn)率，折現(xiàn)率應當反映同一地區(qū)同類投資性房地產在評估基準日的平均收益水平，折現(xiàn)率的口徑與收益口徑應當一致。

評估人員無論是采用市場法還是收益法對投資性房地產進行評估，評估結果中通常都包含有土地使用權的價值。若已出租的建筑物在會計核算時其中不包含所對應的土地使用權的價值，評估人員要么請企業(yè)管理層重新進行會計分類，要么在評估結論中扣除土地使用權的價值。評估人員在用市場法和收益法對投資性房地產進行評估時，還要排除非常規(guī)的融資、特殊對價或折讓、售后租回等特殊交易情況對評估結果的影響。

三、結束語

綜上所述，資產評估現(xiàn)已成為投資性房地產計量的主要途徑，在對房地產出租、出售等經(jīng)營活動都有著一定程度上的影響。基于投資性房地產資產評估的重要性，本文對資產評估方法與注意問題做了詳細論述，強調了資產評估在投資性房地產中的作用，希望歸納總結出的這一系列結論對同行工作有所幫助。

參考文獻

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[2] 《以財務報告為目的的評估實務應用——資產評估在投資性房地產評估中的應用》.劉穎.《會計之友（上旬刊）》，2010（08）

[3] 《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產準則》.中華人民共和國財政部，財會（2006）3號