論小區車位、車庫的歸屬

摘 要：我國城市小區車位、車庫從形態上分為：獨立車庫、地面停車位、地下停車位；從性質上分為：區分建筑物的專有部分、共有部分。根據不同的性質，小區車位、車庫也適用不同的歸屬規則，在這些歸屬規則的指導下，在理論上，可以形成一個權屬明晰的權利秩序，去回應現有《物權法》在小區車位、車庫歸屬問題上的不足。

關鍵詞：車位； 車庫； 權屬； 秩序

隨著我國《物權法》的頒布實施，我國的業主的建筑物區分所有權規則體系逐漸建立起來，以建筑物專有部分為主導的專有部分的專有權、共有部分的持分權以及因共同關系所生的成員權的三元權利復合形態成為我國建筑物區分所有權體系的基本內容。[1]在這種規則體系下，我國城市小區的主要構成部分的權利歸屬基本予以明確，但是小區車位、車庫的權利歸屬仍然游離于該規則體系之外。對于小區車位、車庫而言，無論是其靜態的權利秩序還是其動態的交易秩序都面臨著不穩定的風險。隨著人們生活水平的提高，汽車保有量也會不斷提高，小區車位、車庫資源就會日益稀缺，在現有規則體系不完善的情況下，極易導致糾紛的產生。

一、我國城市小區車位、車庫的類別及其權屬現狀

城市小區車位、車庫在物理上存在于小區的不同空間部位，這也導致城市小區車位、車庫存有如下幾種形態：

（一）獨立車庫

獨立車庫通常是指三面由墻壁環繞，一面由門構成，供汽車停放的封閉空間。獨立車庫在小區中通常是在一樓或者地下建設，通常由固定一戶業主獨立占有并供自己使用。

（二）地面停車位

地面停車位通常位于小區公共道路、建筑物架空層以及其他小區土地上，其通常由三條或四條清晰的線條所標示，形成一個具有四至的開放式空間，供小區業主停車使用。

（三）地下停車位

地下停車位通常位于修建于地下的地下停車場。地下停車位跟地上停車位一樣都是沒有實體墻壁圍繞，通過線條進行標示，從物理形態上還是功能上，兩者之間區別不大，兩者之間最大的區別就是所處空間位置的不同。地下停車場在小區開發規劃中通常還擔負著另一個角色——人防設施，這也導致地下停車場的性質更加復雜。

上述三種形態基本上涵蓋了城市小區車位、車庫的所有類型，這也是本文探討的范圍，至于現實中出現的特殊形態的車位、車庫，如移動式車庫等不在本文探討范圍之列。作為現實中存在的物，因為其歸屬和利用產生的民事關系，當然受《物權法》的調整。我國《物權法》也對其城市小區車位、車庫的歸屬問題做出了法律層面的回應，但是該回應卻并沒有起到定紛止爭的效果。

我國《物權法》第七十四條作為小區車位、車庫的權利秩序和交易秩序得以建立的法律依據。但是第七十四條對小區車位、車庫的歸屬的規定顯得含混不清。根據該條：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”第一，本條第一款中“首先滿足業主的需要”的立法寓意不知是在歸屬上首先滿足業主的需要，還是在利用上首先滿足業主的需要，如果從文義解釋的角度，兩者都是可以解釋的通的，解釋上的不同就會導致法律適用上的不同結果，進而會導致糾紛的發生；第二，該條第二款意圖通過由當事人約定的方式確定車位、車庫的歸屬，但是該“當事人”是哪些主體，是開發商和業主，抑或是業主和業主？這個問題的產生就在于小區區分建筑物銷售完畢之時，車位、車庫的歸屬不能根據《物權法》得到明確的答案，車位、車庫是歸屬開發商還是業主直接決定誰是享有處分權的權利人；第三，該條第三款是本條當中對車位、車庫歸屬規定最明確的條款，但是其對業主共有車位、車庫的范圍界定也存在爭議，這種爭議就在于“共有的其他場地”的范圍存在爭議，該“共有的其他場地”是建筑區劃內的其他場地還是建筑區劃外的其他場地，是不是包括區分建筑物架空層，地下人防設施？[2]第四，從本條全部內容而言，是以約定小區車位、車庫的歸屬為權屬確立原則，但是本條并沒有解決如果沒有約定或約定不明情況下如何確定小區車位、車庫權屬問題。[3]顯然根據既有的法律規定，很難確定一個穩定的權利秩序，因此筆者認為應從基本的法理并結合城市小區車位、車庫的具體交易流程去分析城市小區車位、車庫的歸屬，進而去解釋現有的法律條文。

在現實交易中，城市小區車位、車庫的權屬變動主要分為兩個階段：第一階段為小區車位、車庫權屬的原始取得，也即開發商基于合法的開發建造行為，對其建造的包括小區車位、車庫在內的整個小區建筑物及其配套設施享有所有權；第二階段為小區車位、車庫權屬的主體的變更階段，也即開發商完成開發行為后，將小區建筑物及其配套設施移轉給商品房買受人也即小區業主，在這個過程中，小區車位、車庫的權屬就發生了爭議，開發商是不是繼續介入小區車位、車庫的歸屬和利用成為爭議的焦點之所在。根據法理，確定城市小區車位、車庫的權利歸屬的關鍵就在于理清城市小區車位、車庫的性質。

二、小區車位、車庫的性質

對于小區車位、車庫權利秩序予以構建的前提性條件就是解決小區車位、車庫的定性問題。現在關于小區車位、車庫的定性問題主要有兩種觀點：第一種觀點將小區車位、車庫定性為共有部分；第二種觀點將小區車位、車庫定性為專有部分。根據傳統的判斷建筑物區分所有權的專有部分的理論，主要看是否符合以下三個標準：第一，是否具有構造上的獨立性，該構造上的獨立性通常是指能否與其他部分相分離，在實務中通常以是否由實體墻壁作為界限為標準；第二，是否具有利用上的獨立性，也即是否無需借助其他部分而單獨利用；第三，是否可以登記為特定業主所有權客體，也即是否能予以公示。《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第二條明確采納這種理論標準。根據《解釋》第二條：“建筑區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。”也即《解釋》承認了小區車位可以成為專有部分，這種承認也進一步發展了傳統的區分標準理論，也即構造上的獨立性不再由實體墻壁作為區分界限，作為標示性的線條也可以作為構造上獨立的區分界限，這也符合物逐漸由現實有體向抽象觀念發展的趨勢。如果車位都可以作為區分建筑物的專有部分，那么車庫更能成為區分建筑物的專有部分。但將小區的全部的車位、車庫定性為專有部分，筆者不能贊同。以筆者之見，小區車位、車庫根據空間分布不同應該劃歸為共有部分或專有部分。但如何判斷屬于共有部分還是專有部分？筆者認為應該以社會一般觀念為標準進行分類，獨立車庫、地下停車位通常會由開發商投資建設，在社會一般觀念中，它們是作為專有部分，而且在實踐中業主會出資購買或出租獨立車庫或地下停車位也驗證了這種觀念；地面停車位通常在小區公共道路、架空層設置，社會一般觀念通常認為這是公共部分，畫線標示也僅僅是方便管理和使用，而并沒有宣示專有權的功能，因此地面停車位應是共有部分。

三、小區車位、車庫的理論歸屬

筆者以為，小區車位、車庫權利秩序應該以時間、空間為維度進行構造，構造模式如下圖：

時 間

空 間第一階段第二階段

獨立車庫全部歸開發商所有專有部分，具有一定獨立性，由開發商和業主約定權屬，業主享有優先購買權和優先出租權

地面停車位 共有部分，隨著住宅所有權的轉移，由全體業主共有，根據“誰使用，誰付費”的原則，由業主委員會統一管理

地下停車位 專有部分，具有一定獨立性，由開發商和業主約定權屬，業主享有優先購買權和優先出租權

上圖中，空間軸是按小區車位、車庫所處空間為標準對靜態的權利標的所做的分類；時間軸所列的“第一階段”“第二階段”分別根據小區車位、車庫權屬的產生和變更的發生時間為標準進行的分類，在上文中已多次提到。“第一階段”是小區車位、車庫權屬的產生階段；“第二階段”是小區車位、車庫權屬的變更階段。

在“第一階段”，無論是獨立車庫、地下停車位還是地面停車位，三類靜態的權利標的統歸開發商所有，這點上文已經述及，不再贅述。

在“第二階段”，三類靜態的權利標的就出現了權屬分野，獨立車庫、地下停車位作為專有部分，應該適用建筑物區分所有權理論中的專有權理論進行梳理。開發商可以單獨將這類權利標的像小區住宅一樣進行出售、附贈或出租，如果選擇出售、附贈的方式，那么這類權利標的的權屬會發生變更，由開發商所有變為業主所有；如果選擇出租方式，那么這類權利標的的權屬不會發生變更，仍然由開發商所有，業主所行使的權利只是根據租賃合同產生的債權。由于獨立車庫、地下停車位畢竟是小區的配套設施，即使作為專有部分也只能是一種受限制的專有部分，這類權利標的雖然獨立于小區住宅可以單獨處分，但并不能完全像小區住宅那樣處分。由于獨立車庫、地下停車位數量有限，而且小區業主的經濟收入參差不齊，小區獨立車庫、地下停車位會出現兩種情況，第一種情況是小區業主都想而且有能力購買或出租獨立車庫或地下停車位，但是獨立車庫、地下停車位數量不足，在這種情況下，應該按“先買先得，先租先得”原則確定由那些戶業主購買，使用；第二種情況是小區業主不想或者沒能力負擔獨立車庫、地下停車位的費用，這種情況下就會導致小區獨立車庫、地下停車位的閑置，造成資源的浪費，在這種情況下，開發商就有將小區獨立車庫、地下車位對外轉讓的可能和必要，但是為了保護小區業主的合法權益和生活的便利，避免開發商濫用處分權，就有必要賦予小區業主以優先購買權和優先出租權，而且即使開發商對外轉讓了獨立車庫、地下車位，受讓人僅僅在必要的范圍內行使其權利，而不能如小區業主那樣對小區共有部分享有共有權和對小區事務享有成員權。對于地面停車位而言，其作為共有部分，也應該適用建筑物區分所有權理論中的共有部分理論進行梳理。從小區住宅權屬全部轉移至小區業主之時，小區內的地面停車位的權屬就應該如同其他共有部分一樣轉移歸全體業主共有，成為全體業主持分權的客體。因為小區地面停車位的稀缺性，為保證其有效合理利用，應該由業主委員會根據“誰使用，誰付費”的原則對小區地面停車位的使用進行管理，停車位的利用收益應該歸全體業主共享。