淺析房地產項目進度管理

【摘要】加強對房地產項目的進度管理具有十分重要的意義。本文探討房地產項目的進度管理，詳細分析影響房地產建設項目進度的重要因素，分析項目管理存在的問題和原因，并提出應對措施，促進房地產項目的進度管理的效率和目標實現。

【關鍵字】房地產；工程項目；項目管理

房地產行業是我國國民經濟的支柱產業和推動我國經濟增長的重要支撐，近年來我國房地產行業得到了迅猛的發展。房地產的項目管理對于房地產項目的經濟效益十分關鍵。加強房地產項目的進度管理對于房地產項目而言必不可少。然而當前房地產項目進度管理依然存在一些制約性因素影響房地產項目的進度，因此，加強房地產項目進度管理研究具有十分重要的意義。

一、 房地產現場進度管理的概念和作用

房地產項目的進度管理是在在房地產項目施工的工期內，通過編制科學、最優的施工進度計劃，加強對項目施工計劃的實際執行力，合理安排實施工程進度，通過在執行過程中與進度計劃進行比較，及時的找出偏差并分析原因加以調整糾正，不斷的循環和完善，推動房地產項目在合理的進度安排下竣工驗收。

房地產項目實施項目進度管理能夠有效的保證房地產項目施工按照目標工期實現，或者能夠在保證施工成本不增加以及施工質量不降低的條件下，縮短施工工期。房地產項目進度管理通過對施工項目按照分階段、按計劃有條不紊的付諸實施，提高項目建設的質量和速度，減少時間和資源上的浪費，能夠有效的降低成本，提高項目建設的經濟效益。房地產項目進度管理目標的順利實現，能夠促進各方利益的實現，保證后續各項工作的順利展開，推動房地產項目開發繼續推進。

二、影響房地產項目進度的因素分析

1.責任劃分不夠明確

影響房地產項目進度的因素有很多，其中來自于人為因素對房地產項目進度管理十分關鍵。房地產項目由于在人員配備方面存在重關系輕能力的現象，造成房地產項目開發的過程中存在執行力較差，人浮于事，項目組織協調和管理能力不能夠充分的保證工程項目的進度。另外，由于房地產項目上缺乏健全的監督、激勵和績效考核機制，造成項目管理目標不明確，權利和責任的劃分不明確，缺乏團隊協作精神，影響項目開發的積極性提升，造成工程進度滯后。

2.項目計劃缺乏可實施性

由于房地產項目在項目施工的準備階段缺乏充分的計劃和組織準備，沒有對項目招標進行科學合理的設計，缺乏對項目實施方案進行科學的甄選過程，導致項目實施過程中設計存在不確定性，變化大，缺乏對各種潛在影響因素的分析和考慮，造成項目計劃缺乏可實施性，脫離了實際，導致計劃方案不具備指導下和控制性作用，制約了項目進度管理的后續實施工作。

3.缺乏對進度、質量與成本之間關系的正確處理

在房地產項目的進度管理當中，處理好進度、質量與成本之間關系十分關鍵。而項目進度、質量和成本之間是辯證統一的關系。如果對項目工程的功能、外觀以及安全等質量方面具有很高的要求，那么需要投入較多的成本和時間，工程的進度也會增加。若需要提高房地產項目進度，降低時間成本，那么工程的資源消耗也會相應的增加，同時會影響工程施工的質量。在實際的房地產項目開發過程中，施工方缺乏對三者關系的正確處理，制約了項目進度管理的目標實現。

4.項目內外部組織協調不好

房地產項目進度管理項目的高低還受到了項目內部外組織協調機制的影響。房地產項目具有一定的復雜性，因此需要多方參與組織協調，才能夠推動房地產項目的完成實施。但是在施工的實際過程中，各個分包商不能夠按照進度和計劃安排進行項目施工，這制約了影響了其他單位和環節的施工進度。另外，項目的供應商由于不能夠按期、保量、保質的供應建筑材料，造成了房地產現場無法正常作業，甚至影響工期順利實施而暫停施工。還有，由于項目部缺乏科學的組織協調機制，項目施工環節和各個部門之間對資源、時間和人員存在競爭，各個項目部門之間缺乏有效的溝通和協調機制，這些都嚴重影響房地產項目的進度管理。

三、實施房地產項目進度管理的主要措施

1.人員組織措施

加強房地產項目的進度管理，促進房地產項目預期的工期、成本、質量、安全控制目標實現，必須加強項目管理團隊的建設。現代企業的競爭是人才的競爭，房地產開發項目離不開有效的人員組織措施，只有引入高素質的項目經理，加強房地產施工項目的人才配備，促進房地產項目成員的團隊協作與溝通，提高房地產項目開發施工的組織協調能力，通過高效的組織機構的運作，提高房地產項目現場進度管理的效率，推動項目進度按照預期目標實現。

2.強調工期違約責任，引入激勵獎懲機制

當地產項目進度管理想要取得良好的進度控制效果，促進工期目標的實現，必須加強對項目施工單位的工期違約責任。通過財務具體的獎懲措施，加大對項目進度控制，防止施工單位拖延、蒙混工期。當前項目施工方如果未安裝計劃時間點完成工程項目進度，而且屬于施工單位單方面原因的，需要按照合同規定若干比例支付工期違約金，并且直接在房地產項目的進度款支付過程中實際體現。當施工單位在下一個項目階段和工期內趕上項目的進度施工計劃，并且按質按量完成的話，可以予以退讓違約金。在房地產項目現場進度管理過程中，科學合理的引入獎懲機制，能夠極大的起到對施工單位的約束和激勵作業。房地產項目的進度控制采用懲罰的被動方式還是不夠的，應該采取積極的獎勵機制予以配合使用，才能夠極大的刺激施工單位在合同工期內提前完工，從而縮短項目工期，降低時間成本。在房地產項目進度管理中，獎勵機制的作用明顯大于懲罰機制，獎勵機制能夠極大的推動項目施工單位配合房地產項目開發進度，促進雙方良性的誠信的合作。

3.注重進度計劃的編制工作

房地產項目在實施準備階段，應該進行科學的、合理的項目進度計劃的編制工作。在進度計劃的編制過程中，應該重視明確工期，合理的安排項目施工的各個階段的時間和進度。結合對同類型的或者相似的房地產開發項目的實際施工工期材料，結合自身實際情況，科學合理的對房地產項目工期進行測算并制定出科學的項目進度計劃書。科學、完善、詳細的項目進度計劃書是有效的房地產項目進度管理的前提條件。

4.加強對項目進度計劃實施的監督和控制

房地產項目進度管理依照科學的項目進度計劃書充分實施，但是在項目進度計劃實施的過程中，應該對項目實施計劃進行實時的追蹤、分析、對比、檢查、協調以及控制。加強對房地產項目現場進度的全過程的監督和控制，及時的糾正和改進項目建設過程中存在問題，提前預防導致項目進度的滯后和延誤情況發生。消除工程項目進度管理過程中存在的干擾和制約因素，促進工程項目計劃順利執行。

結束語

對于房地產建設項目而言，科學合理的項目進度管理對于保證項目工期有效實現，提高項目建設經濟效益具有重要的意義。因此，房地產項目在實施和建設的過程中，應該引入先進的工程管理方法和技術，消除影響施工項目進度管理的因素，加強對項目現場管理的控制和協調，推動房地產項目進度管理更加的科學和完善，以促進房地產項目提高工程質量和安全，降低時間和成本投入，提高項目的經濟效益。

參考文獻

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