房地產經濟管理中存在的問題及解決方法

【摘要】隨著我國國民經濟經濟的迅速發展，經濟改革的深入，綜合國力不斷提高、房地產業得到了快速地發展，在經濟中的地位也速提高，成為促進我國經濟騰飛的一大因素，甚至已成為關系國計民生的重要力量。然而在房地產行業發展過程中，也逐漸暴露出不少亟需解決的問題，本文就房地產經濟管理中存在的問題及相關解決對策，提出幾點建想法和意見。

【關鍵詞】房地產經濟管理；問題；解決方法

1、前言

近年來，隨著社會的不斷發展，作為我國一種新興產業， 房地產業已經成為國民經濟的支柱性產業，是我國發展宏觀經濟的重要力量。房地產經濟不但是我國社會經濟活動有著重要的影響，更是整個市場體系中的重要有機組成部分，其重要性毋庸置疑，對國家社會經濟的發展影響深遠。由于這些原因，近年來，國家不斷出臺政策。以加大對房地產業經濟管理的宏觀管理力度，但從政策的實際執行效果來看，其實施效果并不如人所愿，一些根本性的深層問題沒有被解決，甚至有些問題還出現了升級惡化。可見，能否對房地產經濟進行有效地管理，將我國社會的發展及人們的生活產生直接影響。

所謂房產經濟管理，就是房地產企業內部在進行某一項開發項目時，對其實施經營和管理過程中所用到的的所有方法、制度和措施的統稱。房地產企業內部通過有效地經濟管理，各部門間明確的經濟關系，以及高效率的運作，實現最大的盈利目標。

2、房地產業經濟管理的一般方式及其利弊分析

經濟管理的過程中，企業的通行做法是分工管理、統一核算和獎罰不定，公司統一決定項目策劃和財務核算和管理， 而項目人員則按具體分工進行其所負責的前期開發、 工程管理、 廣告銷售等工作。這種管理方式雖然便于統一管理和監控， 但具有顯而易見的弊端。

第一，僅靠公司決策層的積極性，難以充分調動一線項目經理人員的，提高了項目在實施中的難度，造成項目開發的責、 權、 利脫節。

第二，具體的業績衡量指標的缺失，易造成公司內部各項目經理部之間不利于公司的和諧發展的攀比現象；

3、房地產經濟管理中存在的問題

（1）目標模糊不明確，相關政策缺乏。

我國房地產業在社會經濟迅猛發展這個大的背景下已驚人的速度發展著，甚至引起了一系列社會問題。因此，我國房地產行業近年一直把主要目標定為抑制房價過快上漲、控制房屋供需平衡，缺乏對行業自身的長期規劃，無法用長遠目光看待自己的發展，甚至對一些問題認識不清。然而政府制定房地產管理政策時，存在短期政策手段與長期規規劃相違背的現象，使所定政策無法與現行的房地產形勢相符合，無法實現其約束作用（例如房地產稅收政策、經濟適用房政策、住房產業政策等等）。當然，這種現象的產生也是有其原因的：

第一，我國處于社會主義初級階段的現實使社會沒有在房地產市場的發展過程中對其形成準確的認識，自然無法認清其中存在的不足，造成政府制定政策時缺乏整體性。

第二，政策的不穩定造成短期的政策無法與長期的市場規劃完全適應，對房地產經濟的管理產生了直接影響，不僅嚴重擾亂了房地產市場的運行秩序，也給投機倒把者留下了政策漏洞。

（2）缺乏完善的管理機制，某些管理政策流于形式

在經歷多年連續的發展后，我國的房地產經濟管理已成為國家和政府的經濟管理中無法避免的重難點。尤其在近幾年，政府有關部門把房地產經濟管理作為經濟管理的重點項目，短時間里推行了一系列密集的政策。但是某些政策執行不到位、流于形式，導致其收效甚微，沒有被切實執行到位以起到真正的效果，甚至出現弄虛作假、變形的案例。在我國，基本上都采取自上而下的模式將相關經濟管理的落實，房地產業由中央與地方政府兩級共同監督管理，但由于并未對其相關職責和范圍進行明確定位與劃分，使得頒布的房地產行業政策經常出現中央與地方政府相矛盾的情況。

（3）缺乏健全的法律法規體現。

通過分析其他先進國家的房地產經濟管理案例經驗，我們可以發現，房地產市場得以健康運行的一個重要前提就是建立完善的法律法規體系。由于我國的房地產行業仍處于初始發展階段，缺乏一套能涵蓋整個房地產市場管理的完善法律法規體系。顯而易見的是，與發達國家相比，我國的房地產管理法律法規的完善程度遠遠落后于我國房地產的發展速度。

（4）房地產企業內部經濟管理存在問題

雖然，國內的房地產企業單位在一定程度，大都建立了相應的企業經濟管理制度， 使其在基本業務管理方面有章可循。但還是有相當一部分企業，由于對經濟管理的誤解，以及有效的監督機制的缺失，造成其經濟管理相對薄弱，經濟業務的隨意性變大。

首先，法人的內部監督機構起不到應有的作用，在實際工作中，往往缺乏有效的監督作用，董事會、監事會本該施行的監控作用被嚴重弱化。

其次，會計監督形同虛設，甚至有單位負責人違法干預會計工作，擾亂單位會計工作的情況出現。

最后，人力資源政策不健全，企業員工素質參差不齊，企業經營層以及普通員工的素質不高，還有部分人員法律意識薄弱，投機取巧，姑息將就，管理松弛，拉人情給面子的等情況時有發生，最后形成了一系列經濟犯罪。

4、解決問題的方法分析

在對我國房地產經濟管理現狀進行充分的調查，并對現有問題進行分析后，以此為基礎，經過總結、歸納后得出了一些對房地產經濟管理的建議，希望能對我國的房地產經濟管理提供一定的幫助。

（1）制定房地產發展的長期規劃

在對社會主義初級階段基本國情有著充分認識的基礎上，在體制改革的背景下，政府有關部門應確定房地產經濟管理的長期目標，明確房地產市場發展的遠規劃，并用長期發展規劃科學地指導房地產管理的短期發展目標。在滿足廣大居民的住房需求的基礎上，促進我國國民經濟的有序、和諧、穩定的發展。

（2） 完善相關法律法規體系

完善的相關法律法規，是實現我國房地產市場的良好發展的必備前提。為促進我國房地產市場的合法、合理運行，應基于國情建立起一套具有中國特色的房地產法律體系。該體系不但要能有效避免政府的過度行政干預，還要能保證房地產市場經濟管理能實現有法可依，此外還要保障我國房地產能建立和實施多層次、全方位的宏觀調控體系。

（3）健全完善的管理機制，落實管理工作

建立健全與房地產市場發展有關的管理機制，對政府部門在房地產經濟管理中的作用與職責進行正確認識，充分發揮市場的調節機制，以促進房地產經濟的健康、可持續發展。

（4）提高房地產企業的內部管理水平

建立良好的內部管理環境，加強和完善企業內部管理，包括經營理念、組織機構，方式和風格，授權和分配責任的方法等，只有這樣才能確保管理制度的真正落實，達到房地產企業內部經濟管理的目的；此外，還應當從根本上重視稽核制度建設；還可以對關鍵崗位采取工作輪換制，這樣便于找到存在的問題，以及時改正管理的缺陷，填補制度的漏洞；最后，還應當充分發揮企業審計的作用，令審計機構直接對董事會負責并嚴格保證其相對獨立性，這樣才能夠起到監督和保護企業的資產、財產安全的作用，促進企業朝著良性方面發展。

結語

隨著我國經紀的迅猛發展，房地產業勢必還會進一步發展，為了實現房地產業的健康快速發展，我們必須在對我國現有國情充分認識的基礎上，不斷吸取國外先進經驗，通過不斷進行摸索改革以提高我國房地產經濟管理的整體水平。

參考文獻

[1] 《談房地產企業的內部經濟管理》彭殷曲等，科技資訊

[2]《中國房地產管理問題》王學秀等，城市