保證不動產登記效力的措施研討

【摘要】我國雖然對不動產有做出了登記的規定，但是卻沒有對登記的性質和效力做出明確的定義，對登記性質是屬于行政性質還是屬于民事性質沒有明確的界定，因此也導致了立法對不動產的登記效力缺乏清晰的規定。本文主要分析了不動產登記效力存在的問題，并提出了保證不動產登記效力的措施。

【關鍵詞】不動產 登記效力 物權

1.不動產登記效力問題

不動產的效力是指對不動產進行登記之后所產生的法律約束力。由于受到傳統計劃經濟體制思想的影響，認為對不動產進行登記實際上就是為了方便行政部門的管理，因此不動產的登記效力依然還有一些問題存在。

1.1利益失衡

在生活實踐中，當存在不動產物發生物權的改變時，法律保護的更多的是債權當事人的利益和善意擁有人，但卻忽視了在管理交易過程中給予產權真正所有人和其他利害關系人足夠的重視和保護。在實際情況中，在物權發生改變之前還會存在著利害關系人，這利害關系人和物權發生改變之后的善意取得人之間是互為第三人的關系。當物權變動完成之后但又存在權利瑕疵的時候，往往的情況是我們只是關注和強調要保護好善意取得者的利益，而忽略了對物權變動前真正權利人的保護，導致了侵害真正權利人利益的事常有發生。在實踐操作中，現行的法律過多采用的是登記生效主義，缺乏對當事人意思的尊重，不能夠權衡好真正權利人和利害關系人之間的利益，這樣的法律是與契約自由和私權自治的民法精神相違背的。一味的只強調保護不動產物權善意取得人的利益，這實質上就是對真正權利人和其他利害關系人的損害。

1.2公法缺失

不動產登記具有兼具公法性質和私法性質雙重屬性，但在實際操作中，更多的人認為登記效力只具備私法效力，而缺乏公法效力。沒有公效力的不動產登記效力，會使公權力放縱對登記制度的管理，少了公權力的干預，將會使市場發展走向無序發展。很多關于不動產登記效力的研究文獻中就很少有考慮到不動產登記效力的公法性，法律上沒有對不動產登記效力的公法效力進行認定。

2.不動產登記效力保證措施

針對上述不動產登記效力存在的問題，以下從均衡各方利益和確立公效力兩方面提出了保證不動產效力的措施。

2.1均衡各方利益

由上述中，我們知道不動產變動后的善意取得人和產前（產權）變動前的利害關系人是互為第三人的，但法律上更多的只保護善意取得人的利益，而忽視了產權變動前真正權利人的利益保護，導致利益沖突的發生，所以就必須平衡好相關利益方的利益。因此，法律應當給予不動產登記效力和交易當事人足夠的保護力度。

（1）登記效力保護交易當事人利益。根據契約自由的精神，當事人可以自由選擇要不要變更不動產，選擇和誰交易，基于什么樣的條件下才可以交易。在進行不動產變更的過程，需要簽訂合同，以借助法律的約束力來保證買賣雙發履行相關的義務和責任。進行不動產登記是不動產物權變動的重要環節之一，但是登記是需要先通過申請才可以啟動的，如果雙方簽訂了不動產轉讓的合同，雙方則要按照合同約定的內容辦理變更登記手續，如果拒絕則表示有違約行為，需要負相關的法律責任。所以說，登記效力要具備可以協助不動產登記相關當事人平衡利益的功能，為平衡當事人利益，出賣人要轉移不動產的占有權，買受人則通過占有宣示權利狀態；

（2）登記效力保護利害關系人利益。保護不動產真正權利人是通過對有異議不動產權進行事先公告的方式來完成的，只有這樣才能維護公正性。在轉讓人沒有處分權力的情況下把不動產轉給受讓人，而受讓人卻不知情，這個時候通過登記制度，就可以對善意買受人進行保護。在對善意買受人、真正權利人和其他利害關系人進行保護的時候，傾向度一般先善意買受人、真正權利人和利害關系人，在堅持以善意買受人為重的前提下，盡可能避免真正權利人和利害關系人的沖突。

2.2確立公法效力

由上述分析，我們知道不動產登記具有私法性和公法性，所以一定不可忽視不動產登記效力的公法效力。所謂的不動產登記，就是國家權力機關依據一定的法規定對當事人物權變動的真實性、合法性給予行政確認，它由申請、受理、審查、確認等一系列程序要素組合而成的，它是屬于一種行政確認行為。行政確認行為是具有法律效力的，不動產權經過登記之后，就會產生相應的法律效力，經過登記的不動產，當事人就對其具有法律權力，未經許可，任何人都不可以干預、撤銷或是變更，任何人都必須遵從登記上所賦予的權利，尊重其效力。

3.結束語

目前我國對不動產登記的類型來看，有些要求登記，有些則沒有要求登記，登記的類型既有處分原則、對抗主義，也有登記生效主義；從不動產登記的性質看既有公法性質，也有私法性質，就，所以從其效力上看既有私法效力，也有公法效力。因此，想要正確全面的把握不動產登記的效力必須深刻認識不動產登記的過程、性質、登記模式，針對不動產登記效力存在的問題，采取有力的保證措施。

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