房地產項目開發建設過程中的成本控制

【摘要】有數據顯示，2010到2012年，連續3年全國固定資產投資有五分之一左右是房地產投資，意味著房地產行業已經穩居我國國民經濟的龍頭地位。如何實施有效的成本控制，從而降低房屋的空置率，及時回收資金，有助于實現消費者效益最大化，也有助于房地產業的健康發展。

【關鍵詞】房地產項目，開發過程，建設過程，成本控制

一、前言

隨著依法治國戰略的實施，關于房地產投資的法律體系日益健全，因而實現企業的利益最優，必須在遵守法律法規的前提下，不斷提升盈利能力，壓縮成本，既包括施工建設過程的成本，也包括銷售環節的成本壓縮，只有這樣，才能真正實現房地產行業的健康發展。

二、中國房地產行業成本管控現狀

目前來說，我國的房地產業盡管進入到蓬勃發展的高速時期，但是在成本的管理和控制方面卻并不完善。首先，土地購買價格居高不下。鑒于中國在土地進行的一系列改革，當前獲取土地都需要參加競拍，導致土地購買競爭極其激烈，有些開發商僅僅因為爭強斗氣或者為了所謂的“面子”，采用不正當競爭手段獲取地塊，地價被人為的抬高。其次，設計中也存在著諸多的問題。設計方案的宏偉、不切實際化都會增加成本的支出。例如郴州的一家房地產設計公司，沒有根據其當地的實際情況做出合適的設計方案，而只是追求設計方案的潮流與壯觀化，最終建成的建筑物因不符合當地的《房地產管理監督辦法》而被爆破，這顯然造成了成本的巨大浪費。

三、前期規劃方案及施工圖設計方案比選在成本控制的重要作用

1、規劃方案的比選

土地競拍成功之后，首要工作是整體方案的規劃。應進行規劃方案的競標。在確定規劃方案時，要結合市場營銷部門調查的數據作好戶型配比、戶型方案，園林景觀配套方案、外立面整體造型，建筑物整體風格定位等相關細化的討論評比，從而擇優選擇規劃方案。

2、施工圖設計的比選

在施工圖設計階段，也可采取施工圖任務書的形式，邀請兩家設計單位對典型方案作相應的施工圖設計，由造價咨詢單位進行測算，從單方砼含量，含鋼量等指標及平方米單價，全面衡量是否達到了任務書的要求，從設計源頭上嚴格控制建安成本。

四、目標成本控制在項目實施過程中的應用

1.建立項目的報表體系制度

報表體系制度要和項目的成本管理相匹配，其中：開發項日成本報表包含成本測算表、目標成本執行情況報表、差異成本分析報表以及單方成本報表、例外成本報表等等。還包括公司為責任第一人的報表、以部門和小組為實施主體的報表以及以個人為責任主體的報表。 在編制成本測算表時，要與之前的投資估算作詳細比對，檢查是否有成本項目遺漏，還要充分考慮人工、材料、政策的調整等因素，做好相應的漲價預備費和基本預備費的估算。同時要與之前編制的資金籌集計劃表對比，充分考慮資金來源，合理估算籌資費用及利息支出。對后期發生的營銷費用和相應的稅金（包括土地增值稅的清算等）作好測算，以避免目標成本估算不準確，造成利潤失真，從而加大成本控制的難度。

2.設計變更嚴格處理，現場簽證準確無誤

設計變更操作一般是以下流程：在進行設計變更之前，設計部門的負責人首先進行立項變更，填報《設計變更單》，變更單還需要設計部負責人簽字認可；之后由其統一編制編號，傳遞到工程部對照實施，同時還要抄送成本部；對于不涉及結構的因甲方原因提出的變更，要首先由成本部測算因變更所增加的成本，比對成本控制目標，最后確定是否進行此項變更.項目經理部門主持工作的工程師簽收《設計變更單》，將其發送給監理單位和施工部門； 收到設計變更單后一周之內，施工部門對設計變更進行價格估算，并將估算結果抄送給甲方成本管理部門的負責人。

3.實施動態成本管理

目標成本要想實現良好的執行效果，必須能夠第一時間將成本的變化反映出來，實現對成本的動態管理。還要依據工程項目進度，核算工程項目的實際成本，控制先選取目標成本，將目標和實際情況進行比對，進行成本差異分析。

五、施工階段的成本管控

1.對合同實施有效管理 盡量避免工程索賠

進行工程量清單報價時，個別施工單位形成這樣一種方式，即以較低價格中標，再通過合同進行索賠，從而實現盈利。所以，開發商必須要求施工單位嚴格遵循合同內容。此外，還要反索賠材料供應商和施工部門，也是實現成本控制的一種有效的手段。 對于招投標階段作為暫估價的一些分包工程（如外墻飾面、門窗、欄桿、百頁等），在施工前應作好內部詢價或競爭性談判工作，擇優選擇分包單位，控制實際施工價格不超過暫估價，確保分包工程的造價控制不超過目標成本.

2.健全機制，加強施工過程管理

在項目施工階段，要加強對項目施工過程的管理，按照監理規定與實施細則進行施工，通過責任制嚴抓工程質量，在管理層面實現施工過程中的投資成本控制。同時，要加強對工程款的付款節點和支付數額進行審核，成本部的人員應核實現場實際進度是否符合合同付款節點，按合同相應條款進行付款預算的審查，防止提前付款造成資金時間價值的浪費，聘請相應資質的造價咨詢單位做跟蹤審計工作，經過監理、成本部人員及跟蹤審計人員的三重控制，確保按合同付款條件進行工程進度款的支付，避免工程款超付現場發生，確保過程控制合理。

3.技術領域，有效控制投資形成

在技術層面上要對施工方案進行論證分析，通過新方法、新材料和新工藝的引進，實現成本的有效控制。技術層面的革新是唯一可以在不改變投資成本的前提下為企業創造更多盈利方法。有數據顯示，材料費占到工程款總額的7成，所以，使用新工藝、新技術，促進生產效率的提高，能夠縮短工程工期，項目進度才能得到保證。

六、落實項目跟蹤督查和審計是成本控制的關鍵

1.實施目標成本控制的主要內容是真實的工程量的確定。在最初的項目施工招投標階段，首先要關注工程量清單的編制是不是準確、恰當，還要重點關注對全部工程量影響最大的內容。要確定工程量計算是不是準確、恰當，可以到施工現場核對竣工設計圖紙以及施工圖紙；項目內部管理單位對工程量的審核程度也要充分掌握，對結算中的重點內容要根據情況確定是否進行抽審；審查較為隱蔽的工程，日常跟蹤要及時到位，現場工程量數據才能真正掌握起來。

2.另一個重要內容是目標成本控制，也就是材料價格審計。進行房地產開發，使用的材料、設備都具有價格隱蔽的特點。價格隱蔽性的現實存在給項目目標成本的控制帶來一定困難。在實施項目督察審計中，應該從材料、設備采購的內控制度著手。了解項目的不同部門或同一部門不同的采購人員之間是否建立相互制約機制，執行不相容職務分離原則。其次，關注所有重點、大宗材料設備的采購是否通過招投標程序進行，審計人員應參與市場詢價及招投標過程，且要審查材料、設備的名稱、數量、型號是否與確定目標成本時所定下的價格水平相符。

七、結束語

如上文所說，房地產開發施工是一個完整的過程，它應該涵蓋：項目策劃、工程建設、房屋銷售和售后維修，因此，進行成本控制，必須貫穿從策劃到售后的整個環節，才能真正壓縮成本，實現效益最佳化和利益最大化，這樣需要全部涉及到的部門的通力合作，不斷健全完善機制。只有這樣，才能真正提高房地產企業的營業利潤，實現穩健發展。

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