征地拆遷中土地使用價(jià)值的補(bǔ)償問題經(jīng)驗(yàn)談

魏佳

摘 要：土地開發(fā)以及大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都會(huì)要涉及征地拆遷的問題，這個(gè)問題也是多年來大家關(guān)注度較高，問題頻出的地方，不少的報(bào)道都是關(guān)于這方面的。在對(duì)這些問題進(jìn)行探討的時(shí)候，我們應(yīng)該要對(duì)其根源性問題進(jìn)行把握，其主要的問題是土地價(jià)值補(bǔ)償沒有達(dá)成一致而引起的各類沖突。筆者線就征地拆遷關(guān)于土地使用價(jià)值的補(bǔ)償問題進(jìn)行了探討分析，根據(jù)自身的一些經(jīng)驗(yàn)來給出一些見解，讓大家參考。

關(guān)鍵詞：征地拆遷 ?土地使用價(jià)值 ?補(bǔ)償 ?分配

中圖分類號(hào)：F284 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-098X（2014）11（b）-0246-01

1 我國土地使用權(quán)的由來

我國法律關(guān)于土地使用權(quán)有相應(yīng)的規(guī)定，這些權(quán)利是作為私人財(cái)產(chǎn)來進(jìn)行對(duì)待的，因此在沒有獲取所有人的同意下，是不能夠隨意的進(jìn)行侵權(quán)行為。征地拆遷的時(shí)候，需要合法的進(jìn)行，對(duì)一系列的矛盾和問題進(jìn)行協(xié)商，獲取所有人的同意，否則就是非法的行為，這一過程復(fù)雜多變，需要我們以解決問題為初衷來進(jìn)行協(xié)商，不要意氣用事。我國從1982年開始就在憲法中對(duì)公民使用權(quán)進(jìn)行了保護(hù)。國家、企業(yè)、個(gè)人等都不能夠隨意的強(qiáng)制獲取被拆遷人的土地使用權(quán)，如若違反則屬于違反行為。

2 顯化土地使用權(quán)的價(jià)值的必要性

2.1 現(xiàn)行法律的要求

2.1.1 憲法層面

憲法是我國法律的基礎(chǔ)，是對(duì)行為進(jìn)行約束的標(biāo)準(zhǔn)，凌駕于權(quán)利之上。社會(huì)的穩(wěn)定和諧，一方面需要通過宣傳來進(jìn)行思想教育，另一方面則需要法律來進(jìn)行約束，這樣才能夠確保其實(shí)現(xiàn)。如果法律是公正、公平的，執(zhí)行是規(guī)范的，那么社會(huì)肯定能夠達(dá)到穩(wěn)定和諧的狀態(tài)。憲法對(duì)于土地使用權(quán)和所有權(quán)都進(jìn)行了說明，在對(duì)其進(jìn)行使用前，需要獲取所有人的同意，對(duì)其進(jìn)行補(bǔ)償。

2.1.2 法律層面

除了憲法外，土地法、房地產(chǎn)法等都針對(duì)土地使用權(quán)的補(bǔ)償進(jìn)行了說明和規(guī)定。

2.2 現(xiàn)實(shí)拆遷工作的要求

進(jìn)行拆遷的時(shí)候，只要被拆遷人是合法擁有其產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)的，就受到法律的保護(hù)，而非法搭建的違章建筑則不在受保護(hù)的行列之中。

3 土地使用權(quán)在法律中的近況

我國法律對(duì)于征地的規(guī)定雖然有，但是并沒有細(xì)化，因此嚴(yán)謹(jǐn)性和明確性都不夠，可操作性也沒有，這也是引起糾紛和矛盾的一個(gè)重要因素。我國的土地法對(duì)于征地給予補(bǔ)償是有規(guī)定的，但是有些法律法規(guī)中涉及公共利益的可以進(jìn)行有償收回，這樣就導(dǎo)致了其沖突，而在沖突的時(shí)候，憲法是高于一切的，因此，以憲法為準(zhǔn)繩。

4 土地使用權(quán)價(jià)值的合理分配

我國法律規(guī)定城市的土地是國家所有的。因此，在土地使用權(quán)期滿之后，國家可以對(duì)土地進(jìn)行收回，這是可以肯定的，但是在使用權(quán)存在期限內(nèi)，如果涉及到國家利益以及公共事業(yè)問題，那么需要進(jìn)行收回時(shí)，需要對(duì)使用人給予一定的補(bǔ)償，土地的能夠價(jià)值是根據(jù)社會(huì)的生產(chǎn)能力、城市的發(fā)展等多方面問題波動(dòng)的。還有就是房屋立足于土地之上，進(jìn)行拆遷的時(shí)候就必然會(huì)有拆遷方給出的補(bǔ)償價(jià)格和被拆遷方存在差異的情況，這樣就會(huì)引起矛盾。所以政府進(jìn)行土地使用權(quán)收回的時(shí)候，需要和被拆遷人進(jìn)行溝通交流，從大家、小家利益進(jìn)行說服，很多的被拆遷人通過做思想工作以及協(xié)商，都可順利解決這些問題。

我國的城市土地歸國家所有，這樣的制度給土地所有者，也就是政府提供了土地發(fā)展的權(quán)益，將城市規(guī)劃統(tǒng)一，政府能夠?qū)ν恋氐沫h(huán)境、用途、容積率等等進(jìn)行調(diào)節(jié)，已達(dá)到最佳狀態(tài)。盡管如此，房屋所有人仍然能夠?qū)ν恋氐脑鲋颠M(jìn)行享有，也就是說，其獲得的土地使用權(quán)補(bǔ)償，比起偏遠(yuǎn)地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格要高一些。事實(shí)上，國家通過壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)獲取的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益只是對(duì)土地增值的初次分配，為維護(hù)被征收房屋所有權(quán)人的土地使用權(quán)權(quán)益，必須在房屋征收補(bǔ)償時(shí)對(duì)土地增值收益進(jìn)行二次分配，對(duì)土地所有者和房屋所有者各自享有的土地增值收益分配予以合理調(diào)節(jié)。對(duì)于城市土地所有者以及房屋所有人的土地使用價(jià)值分配比例不能夠非常的詳盡，但是可以通過評(píng)估的方式來讓其獲得的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償比起拆遷前房屋評(píng)估價(jià)格要高一些，從而對(duì)行政推動(dòng)型下的房屋拆遷評(píng)估進(jìn)行技術(shù)上的修正，使其盡可能接近市場(chǎng)自由交易型下的房屋拆遷評(píng)估。可在現(xiàn)有的房屋拆遷評(píng)估基礎(chǔ)上，增設(shè)拆遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)，并根據(jù)房屋拆遷與房地產(chǎn)價(jià)格市場(chǎng)走勢(shì)的關(guān)聯(lián)度，對(duì)獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)適時(shí)進(jìn)行動(dòng)態(tài)化調(diào)整，確保被拆遷戶在被拆遷后能夠買得起同類地段、同種類型、同等面積的房屋。這是因?yàn)椋朔课莶疬w評(píng)估價(jià)往往低于房地產(chǎn)市場(chǎng)自由交易價(jià)這個(gè)主要因素外，由于地租驅(qū)逐理論規(guī)律的作用，適宜用于拆遷安置的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè)更多地集中在空間集聚度不高的老城郊地區(qū)，市場(chǎng)有效供給的安置房源往往遠(yuǎn)離被拆遷房屋，不論城市房屋拆遷采用貨幣補(bǔ)償還是異地產(chǎn)權(quán)置換安置方式，都要使已習(xí)慣于過去居住區(qū)環(huán)境的被拆遷人對(duì)求職就業(yè)、交通出行、就醫(yī)購物、子女入學(xué)等問題的解決重新進(jìn)行組織安排，無形中使被拆遷人被動(dòng)地增加了生存成本，對(duì)此也應(yīng)以適當(dāng)?shù)男问接枰匝a(bǔ)償，只有通過設(shè)立拆遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等形式對(duì)房屋拆遷評(píng)估價(jià)進(jìn)行修正，才能使其與真實(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格盡可能接近。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》增加了此項(xiàng)內(nèi)容，將保證房屋被征收群眾居住條件有改善、生活水平不降低的原則落實(shí)到了實(shí)處。在城市房屋土地使用權(quán)價(jià)值分配上，不僅要堅(jiān)持被拆遷人獲得的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償應(yīng)略高于拆遷前房屋評(píng)估價(jià)格的原則，還要分別處理好商品住宅、公有住宅、私有住宅、經(jīng)營性用房等不同屬性房屋土地使用權(quán)價(jià)值的分配。商品住宅的拆遷補(bǔ)償，需在區(qū)分轉(zhuǎn)讓土地、劃撥土地的基礎(chǔ)上，有所區(qū)別地對(duì)土地使用權(quán)價(jià)值進(jìn)行合理分配。據(jù)考察，我國城市私有住宅大體可分為四種類型：祖遺房產(chǎn);解放后城市土地部分私有制時(shí)期購置的房產(chǎn);解放后由建設(shè)管理部門批準(zhǔn)建造的私宅;解放后在各個(gè)時(shí)期擅自建造的房屋。筆者認(rèn)為，前三類私宅土地使用權(quán)的原始取得是合法的，其土地使用人可以享有土地使用權(quán)收益，按比照劃撥土地的房產(chǎn)。

5 結(jié)語

房屋拆遷涉及到房屋所有人的利益，在推進(jìn)城市化建設(shè)的過程中，難免會(huì)涉及拆遷征地的問題，如何合法的開展這些工作，讓被拆遷人的權(quán)益得到應(yīng)有的保障，這是需要我們?nèi)ヅΦ模鉀Q這些問題，就能夠讓社會(huì)更加的穩(wěn)定，工作開展也更加順利。進(jìn)行征地的時(shí)候，需要有耐心，和被拆遷人進(jìn)行溝通，取得理解，將問題一一解決。

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