探析城市舊工業區廠房倉庫改造的意義及模式的選擇

隨著時間的流逝和發展格局的變遷，我國很多城市的近代工業建筑與歷史遺存遭到了不同程度的破壞，歷史風貌正在逐漸消失和湮滅。對城市的歷史文化遺產，尤其是近代民族工業遺產群進行保護更新研究，凸顯近代城市的發展脈絡及城建思想，具有重要的歷史意義。

前言

在我國經濟社會不斷前行的帶動下，一些城市中心區域逐步的出現一些廢舊的廠房與倉庫，這是城市發展到一定階段的必然產物。通常情況下這些廢舊的廠房與倉庫都占據著較好的城市地理位置，不過卻已經無法適應現代社會經濟的發展需要，所以必須對其進行改造升級，針對不同的舊廠房舊倉庫改造項目，選擇合適的改造模式，是這類項目取得成功的關鍵所在。

城市舊工業區廠房倉庫改造的現實意義

工業遺產是地域精神的重要載體，是記錄時代發展水平和社會風貌特征的歷史見證。隨著社會經濟發展水平的不斷提高，城鎮化規模的不斷擴大，城市用地不夠的情況下酒會開始向周圍擴張體積，在這種情況下城市周邊的一些老工業圈就會被席卷進這場變革中，一些沒有利用價值或者經濟效益的工業遺址被廢除，還有一些具有一定商業價值的被轉移到了市里面，遺留下來了一定數量的工業遺產。隨著社會經濟發展的進一步深入，我國已經進入了信息化工業時代，國內的經濟產業結構也發生了一些變化，很多新興產業代替了舊有的一些工業類型，原來的生產生活模式已經被新的模式所替代，這些工業遺產已經完成了它的生產功能，雖然它們的功能還存在，它們的實用價值并沒有耗盡，但是還是面對一個繼續保留還是徹底廢除的現實性問題。根據工業區舊倉庫的特點，以我國實際發展狀況做為最基本的依據，從西方國家對這一問題的處理對策我們可以得到一定的啟示，有利于我國對這一問題進行更好地探索，有利于指導老工業基地更新中的規劃與建筑改造，有利于促進城市舊工業區的用地調整，同時也可以為產業園區搬遷后新的規劃設計提供一定的參考，有利于產業類建筑的保護和適應性再利用的探索，總而言之對于我國城市化發展起到的作用不可小覷。

選擇正確的改造模式對舊廠房倉庫改造成功的重要性

在舊廠房舊倉庫改造項目中，選擇正確的改造模式至關重要。因為這種建設活動一旦確定了具體的改建形式，那么與之相關的其他因素，比方說投入資金、可依靠的社會資源、公司治理結構、收益、定位等等都會變成固定不可變的東西，在不同的建設改造形式下對上面提到的幾個要素的具體要求也會具有不同的特點。在這種情況下如果建設改造的形式選擇中出現紕漏就會因為某一項條件的缺失而導致工程有可能無法繼續進行。因此，針對不同改造項目的不同特點，選擇出合適的改造模式，是工程能否按計劃保質保量完成的關鍵性因素，同時也是我們將舊廠房舊倉庫進行改造的基本意義所在。

國有舊廠房及倉庫現有改造運營模式介紹

目前國有舊廠房舊倉庫的改造運營模式主要有如下四種：

1.純租賃模式

純租賃形式就是將舊廠房舊倉庫出租給需要的組織或者個體繼續使用，以在規定的時間內收取一定的租金作為最基本的改造方式。這種改造模式往往適用于面積較小、交通地理位置較優越的舊廠房舊倉庫。另外這種改造模式還具有一個特點就是不用在改造前期進行任何形式的投資活動，降低成本消耗。但是這種純租賃的模式不適合舊廠房舊倉庫面積比較大的改造工程，主要是由于如果廠房倉庫占地面積過大，在租用價格方面往往很難與租戶達成一個合理的約定，還有一個因素就是面積過大的時候，通常情況下租用方的租用期會比較長，在每年的租金都會上漲的情況下，租期太長不足以完全享受舊廠房舊倉庫長期升值的收益。

2.和合作伙伴共同改造的形式

所謂的共同改造其實就是在市場化得大背景之下，選擇那些有一定的經濟實力的合作伙伴一起入股進行舊廠房舊倉庫的改造的活動。這種改造形式的實質性內容是：業主與合作方按股比出資，一起管理改造活動的公司，再由業主將舊廠房舊倉庫按照一定的價格出租給項目公司，然后項目公司再投資對承租舊廠房舊倉庫進行改造。因為大多數國有的廠房倉庫具有面積過大的特點所以要是對它們投入的資金過多了，那么其資金總體所需將會超出一般企業的實際資金能力；另外，現階段還有一些國有企業不注重經營模式的調整，只是一味地追求生產數量的增加，所以，在挑選合作伙伴的時候必須選擇那些已經具有一定的經濟實力，同時又懂得一定服務理念與策略的企業組織。只有這樣才能達到優勢互補的作用，贏得更好的發展。

3.自行改造開發模式

所謂的自行改造，與上面第二種模式不同，它不需要借助任何外力，由企業自行投資，選擇改造建設的模式對現有的舊廠房舊倉庫進行重新改造利用。當然進行自行改造的企業必須是那些已經具有了一定的經濟實力的企業，有一定的招商和經營經驗的國有企業。這些企業能夠自行承擔改建過程中產生的任何風險與經濟問題，與此同時還能獲得經濟效益的提高，不過在具體的實施過程中，我們遇到的實際問題卻是只有很少的國有企業才有一定的服務理念，自己開發經營困難很大，被采用的可能性很小。

結束語

總而言之，目前，我國城市發展正面臨著大量的舊工業區需要改造，選擇合理有效的舊廠房與倉庫改造模式與方案，對完善和豐富我國舊工業區內工業遺產價值評定與工業遺產地保護發展理論有一定的意義。

（作者單位：江南大學設計學院）